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teilung auf vb ohne bestimmung: wie verrechnen ?

08.12.2010 11:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Vollstreckungsbescheid umfasst
miete 558 zzgl. nk 227 für 1 Monate
nebenkostenabrechnung vorjahr 778
zzgl. div. kosten

teilzahlung des mieters ohne weitere bestimmung
an gv über 560 eur.

worauf muss ich jetzt die 560 eur verrechnen ?
wenn ich frei wählen kann: muss ich die verwendung dem mieter mitteilen ?




Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Reicht die Leistung zur Tilgung der gesamten Forderung nicht hin und trifft der Schuldner keine Leistungsbestimmung, gilt gemäß § 367 BGB folgende Rangfolge: Kosten vor Zinsen vor Hauptforderung. Kosten sind die bei der Durchsetzung der Hauptforderung dem Gläubiger erwachsenen Aufwendungen, insbesondere Prozess-, Vollstreckungs-, Wechselkosten; Zinsen sind die laufzeitabhängige Vergütung für die Überlassung von Kapital, gleich aus welchem Rechtsgrund.

Für die verbleibende Restsumme gilt dann folgende Verrechnungsfolge aus § 366 Abs. 2 BGB:

1. die für den Vermieter unsichere Forderung:

Dies wäre grundsätzlich die Nebenkostenvorauszahlung, denn der Vorschussanspruch ist weniger gesichert als der Anspruch auf die Grundmiete, weil der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann, vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 03.03.2010 - 3 U 108/09. Da laut Ihrer Schilderung aber für alle Forderungen bereits ein Vollstreckungstitel vorliegt, kommt es hierauf nicht an.

2. die für den Mieter lästigere Forderung

Dies sind m Mietrecht diejenigen, deren Rückstand eine Kündigung begründet. Da der Mieter nur mit einer Monatsmiete im Rückstand zu sein scheint und dies grundsätzlich nicht für eine Kündigung ausreicht, gilt

3. die ältere Forderung:

Wenn die ausstehende Miete aus diesem Jahr datiert, dürfte die Betriebskostennachzahlung die ältere Forderung sein.


Sie sollten daher die Leistung wie folgt verrechnen:

1. Kosten
2. Zinsen
3. Betriebskostennachzahlung

Da die Reihenfolge sich aus dem Gesetz ergibt, ist eine Mitteilung an den Mieter nicht notwendig.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen


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