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steuern bei verkauf eines grundstücks

| 13.04.2014 19:36 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


meine schwester und ich haben vor 20 jahren ein grundstück zu gleichen Teilen geerbt. auf diesem grundstück wurden im rahmen eines größeren umlegeverfahrens von der gemeinde 3 bauplätze eingerichtet, die umlegungskosten wurden von uns bezahlt.
die umlegung ist seit nov.2013 rechtskräftig.
wir wollen jetzt das höherwertig gewordene grundstück ohne weitere erschließungsmassnahmen an einen nachbarn verkaufen.
Fragen: sind wegen des verkaufs kurz nach der umlegung steuern zu befürchten? greift hier die
regel 3 immobilien in 5 jahren? eigentlich verkaufen meine schwester und ich jeweils nur ein halbes Grundstück mit je anderthalb bauplätzen.
raten sie, vor dem verkauf das finanzamt zu befragen?
danke für ihre antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich sind Veräußerungen von privaten Grundstücken nur steuerpflichtig, wenn sie im Rahmen der Spekulationsfrist von 10 Jahren ab Anschaffung veräußert werden.

Die Frage ist hier, ob die "Umlegung" einen Anschaffungsvorgang darstellte.

Prinzipiell ist dies zu bejahen, sobald durch das Umlegungsverfahren freiwillig ein Zuerwerb zu einem bestehenden Grundstück erfolgt, das Umlegungsverfahren also auch kauf- und erwerbsrechtliche Elemente hat.

Dies scheint hier nicht so zu sein: Das ursprüngliche Grundstück wurde, so verstehe ich den von Ihnen geschilderten Sachverhalt, nur geteilt und als Bauland ausgewiesen. Sie haben also kein neues Grundstück etwa durch Tausch, Zuteilung etc. erhalten.

In einem solchen Fall liegt keine Anschaffung im Sinne des § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte vor, so dass auch keine neue Spekulationsfrist zu laufen begann.

Juristisch formuliert:

"Nach der Rechtsprechung des BFH ist die Umlegung kein Anschaffungsvorgang in Form eines Tausches. Vielmehr seien altes und neues Grundstück ertragsteuerlich identisch, soweit das zugeteilte Grundstück den Sollanspruch nicht oder nur unwesentlich übersteige (Surrogatgedanke). Insoweit führt die Umlegung also nach dem BFH ertragsteuerlich nicht zur Gewinnrealisierung."

Grundsätzlich entstehen also hier durch eine Veräußerung keine Steuern nach § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte .

Die Frage nach der 3-Objektsgrenze betrifft die Frage danach, ob überhaupt ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt oder nicht vielmehr ein gewerbliches. Die 3-Objektgrenze besagt, dass eine objektive Nachhaltigkeit und damit ein gewerblicher Grundstückshandel – und keine private Vermögensverwaltung – vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei „Objekte" in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft.

Wichtig: Es müsste sich um den Verkauf von "mehr" als 3 Grundstücken handeln. Schon das wäre hier nicht der Fall. Auch liegt keine Veräußerung in engem zeitlichen Zusammenhang zur Anschaffung vor, siehe oben.

Darüber hinaus gilt sowieso: Die Veräußerung ererbten Grundbesitzes wird grundsätzlich von der Drei-Objekt-Grenze nicht erfasst.

So weit ich das aufgrund Ihrer Sachverhaltsangaben also einschätzen kann, müssen Sie keine Einkommensbesteuerung befürchten.

Sie können aber natürlich auch eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt einholen, wenn Sie ganz sicher gehen wollen. Dort können Sie den Sachverhalt dann auch etwas umfassender und konkreter darstellen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 15.04.2014 | 10:59

bei der umlegung wurde eine kleine teilfläche für eine öffentliche strasse entnommen und eine andere fläche hinzugefügt. das neue grundstück ist gleich groß wie das vorherige. im verfahren wurde das neue Grudstück ca 15% höher als das eingebrachte bewertet. Diese differenz wurde von uns bezahlt, nachdem wir auf unsere verpflichtung hingewiesen worden waren. ist hier von einer anschaffung auszugehen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.04.2014 | 15:46

Danke für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Grundsätzlich gilt:

"Nach der Rechtsprechung des BFH liegt ein Anschaffungsgeschäft nur vor, wenn die Erwerbshandlung des Steuerpflichtigen "wesentlich von seinem Willen abhängt" (BFH-Urteil vom 19. April 1977 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20R%2023/75" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 19.04.1977 - VIII R 23/75: Zur Frage der Anschaffung i. S. von § 23 EStG bei Übertragung e...">VIII R 23/75</a>, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BFHE%20122,%20453" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 19.04.1977 - VIII R 23/75: Zur Frage der Anschaffung i. S. von § 23 EStG bei Übertragung e...">BFHE 122, 453</a>, 455, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BStBl%20II%201977,%20712" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 19.04.1977 - VIII R 23/75: Zur Frage der Anschaffung i. S. von § 23 EStG bei Übertragung e...">BStBl II 1977, 712</a>). So ist der Erwerb von Ersatzland im Zusammenhang mit einer Enteignung keine Anschaffung i. S. von § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte . Erhält ein Steuerpflichtiger für die Inanspruchnahme seines Grundbesitzes durch Hoheitsakt Ersatzland zugeteilt, ist wirtschaftlich gesehen eine Anschaffung nicht anzunehmen, da der von der öffentlichen Hand vorgenommene Austausch von Grundstücken "ohne maßgeblichen Einfluß" des Steuerpflichtigen stattfindet. Eine "Anschaffung" i. S. von § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte setzt eine Erwerbshandlung des Steuerpflichtigen voraus, "die wesentlich von seinem Willen bestimmt wird". Immer dann, wenn auf Grund gesetzlicher Bestimmungen durch hoheitliche Akte einem Steuerpflichtigen Grundbesitz entzogen und Ersatzland zugewiesen wird, wird es für die Anwendung des § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte so angesehen, als sei das zugewiesene Ersatzland lediglich an die Stelle des alten Besitzes getreten (BFH-Urteil vom 5. Mai 1961 VI 107/60 U, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BFHE%2073,%20326" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 05.05.1961 - VI 107/60 U: Gesetzlich begründeter Anspruch auf Zuteilung eines Ersatzgrunds...">BFHE 73, 326</a>, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BStBl%20III%201961,%20385" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 05.05.1961 - VI 107/60 U: Gesetzlich begründeter Anspruch auf Zuteilung eines Ersatzgrunds...">BStBl III 1961, 385</a>)." (Zitat: Urteil BFH vom 29.03.1995 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=X%20R%203/92" target="_blank" class="djo_link" title="X R 3/92 (2 zugeordnete Entscheidungen)">X R 3/92</a>)

Kurz und bündig: Fand ein förmliches Umlegungsverfahren statt, liegt prinzipiell kein Anschaffungsvorgang vor.

Andererseits gilt:

"Läßt sich ein Umlegungsbeteiligter auf einen seinen Sollanspruch wesentlich übersteigenden Grundstückserwerb ein, hat dieser Erwerb nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen den Charakter eines freiwilligen entgeltlichen Anschaffungsgeschäfts: "Angeschafft" i. S. des § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte ist im Streitfall das im Umlegungsverfahren erworbene Grundstück nur, wenn und soweit die Kläger für den Erwerb des hier fraglichen Grundstücks im Umlegungsverfahren einen den Sollanspruch nicht unwesentlich überschreitenden Betrag gezahlt haben sollten."

Das heisst: In Ihrem Falle könnte eine Anschaffung hinsichtlich der 15 % Wertsteigerung vorliegen, wenn man diese 15 % als "wesentliche Abweichung" vom Sollanspruch, also vom Wert des alten Grundstücks, auffassen würde.

Was eine "Wesentliche Abweichung" nun ist, dazu findet sich leider nichts. In einem Urteil des FG Münster, Urteil vom 29. Januar 2004, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=12%20K%20484/01" target="_blank" class="djo_link" title="FG Münster, 29.01.2004 - 12 K 484/01: Unbedingte Veräußerungsabsicht, Gewinnerzielungsabsicht, ...">12 K 484/01</a> G, F, f wird bei 27 % von einer "wesentlcihen Abweichung ausgegangen. (das Urteil finden Sie hier: https://openjur.de/u/99488.html)

Letzlich wird dies eine Einzelfallentscheidung seinl, konkrete Angaben sind mangels Vorliegens von Urteilen etc. leider nicht möglich.

Wichtig aber: Ausweislich des oben zitierten BFH-Urteils läge nur ein Anschaffungsvorgang betreffend den Mehraufwand, also die fraglichen 15 % vor, niemals bezüglich des Ursprungswerts, also des Sollanspruchs.

In Ihrem Falle stellt sich auch die Frage, ob Sie überhaupt die Möglichkeit hatten, sich nicht auf die Wertsteigerung einzulassen, also Sie etwa darauf hätten bestehen können, ein gleichwertiges Grundstück ohne Wertsteigerung zu erhalten. Waäre dies nicht der Fall, hatten Sie also "keine Wahl" gehabt, kann meines Erachtens nach den Prinzipien der BFH-Rechtsprechung nicht von einem Anschaffungsvorgang gesprochen werden, dem ja das Merkmal der Freiwilligkeit immmanent ist.

Etwas kompliziert, ich hoffe, ich konnte Ihnen trotzdem Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Bewertung des Fragestellers 16.04.2014 | 06:44

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