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steuerliche Geltendmachung eines Totalverlust bei einer Auslandsimmobile möglich?

| 09.11.2010 20:01 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Ich habe im Jahr 2007 in der Türkei eine im Bau befindliche Eigentumswohnung zur Eigennutzung erworben. Leider muss ich davon ausgehen, dass der Bau eine Bauruine bleibt; der Bauträger ist pleite, Nachfolger waren es auch und jetzt ist niemand mehr greifbar, der dazu Auskunft geben könnte. Auf dem Zivilrechtsweg irgendetwas zu erreichen, scheint aussichtslos.

Kann ich den Verlust in irgendeiner Weise steuerlich geltend machen? Ein notarieller Kaufvertrag und entsprechende Zahlungsbelege liegen vor; ein Tapu-Eintrag (vergleichbar mit Grundbuch) ist nicht erfolgt.

Wie könnte eine Glaubhaftmachung des Verlustes aussehen? Könnte der Verlust auch rückwirkend steuerlich geltend gemacht werden? (Die Zahlungen erfolgten im Jahr 2007, steuerlich sind die Jahre bis einschliesslich 2009 rechtskräftig abgeschlossen, geltendgemacht wurde bisher nichts).

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die wir aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung und unter Zugrundelegung des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten:

Sie könnten die Immobilie in der Türkei, wenn Sie sich im Privatvermögen befindet und zur Eigenutzung dient, außerhalb von 10 Jahren ohne steuerliche Auswirkung nach § 23 EStG verkaufen.

Problematisch ist vorliegend jedoch, dass Sie nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt bislang noch keine zur Eigennutzung mögliche Wohnung hergestellt wurde, da es offensichtlich am Abschluss der wesentlichen Bauarbeiten fehlt, wobei eine Abnahme nicht erforderlich wäre.

In diesem Fall liegt ein unbebautes Grundstück vor, welches kein begünstigtes WG i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG darstellt. Ein erzielter Veräußerungsgewinn unterliegt dann der Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG bzw. die Möglichkeit eines Verlustes aus einem privaten Veräußerungsgeschäft würde dann bestehen. Zur Glaubhaftmachung reichen dann notarielle Verträge aus. Die Eintragung in ein Grundbuch ist insoweit unbeachtlich.

Daneben sollten Sie noch eine andere Möglichkeit beachten:

Die Rückabwicklung eines Anschaffungsgeschäfts wegen irreparabler Vertragsstörungen stellt kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG dar (BFH Urteil vom 27.6.2006, IX R 47/04, BStBl II 2007, 162). Siehe dazu auch den Erlass der FinBeh. Berlin vom 14.5.2007 (III A – S 2253 – 4/2007, DStR 2007, 1820), also dann keine Verlustmöglichkeit.

Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften sind entsprechend dem sog. Zu- und Abflussprinzip, also dem Zeitpunkt der Zahlung des Veräußerungspreises, der Besteuerung zu unterwerfen. D.h. eine Verlustfeststellung wäre für das Jahr des Verkaufs noch möglich.
Ob dies für Sie steuerlich von Vorteil ist, hängt von Ihren persönlichen Möglichkeiten des Verlustausgleichs bzw. der Verlustverrechnung ab: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können bis zur Höhe des Gewinns andere Spekulationsgeschäften des Kalenderjahres ausgleichen,
seit 1999 mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften des Vorjahres verrechnet werden, zeitlich unbegrenzt Spekulationsgewinne nachfolgender Jahre ausgleichen sowie
als Übergangsregelung bis Ende 2013 mit Gewinnen verrechnet werden, die der Abgeltungsteuer unterliegen.

Wie sich die Angelegenheit nach türkischem Recht verhält, beantwortet Ihnen am besten ein türkischer Steuerrechtsexperte.

Wir hoffen Ihnen damit einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Nachfrage vom Fragesteller 15.11.2010 | 14:43

Zunächst sorry, wenn ich erst heute dazukomme - aber noch eine kleine Nachfrage: So wie es aussieht, kommt es nicht zum Verkauf - also kein Verkaufserlös -, sondern das Ding bleibt als Bauruine stehen. Ändert das etwas an Ihrer Antwort?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2010 | 21:32

Sehr geehrter Fragesteller,

es liegt dann ein unbebautes Grundstück vor (siehe oben). Allerdings ohne Verkaufserlös besteht keine Möglichkeit einen Verlust geltend zu machen, da dieser sich auch realisieren muss.

Die zweite Alternative wäre die Rückabwicklung (siehe oben). Hier besteht im Falle eines Verlustes keine Abzugsmöglichkeit.

Bewertung des Fragestellers 15.11.2010 | 21:59

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