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starre Fristen ja oder Nein


27.08.2006 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte um Beantwortung der Frage, ob es sich bei der folgenden Formulierung in unserem Mietvertrag um so genannte „starre Fristen“ nach jüngster Rechtsprechung des BGH handelt.

In § 10 Schönheitsreparaturen und Instandhaltung unter Punkt 5 unseres Mietvertrages heißt es:


5. Die Kosten der Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter.
…Während der Mietzeit hat der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe folgenden Regelfristenplanes ohne gesonderte Aufforderung durch den Vermieter fachgerecht durchzuführen.
alle 3 Jahre: in Küchen, Bädern und Duschen
alle 5 Jahre: in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen
alle 6 Jahre: in allen Nebenräumen
Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen, Fußleisten, sämtliche anderen Holzteile der Wohnung sowie die Einbaumöbel sind regelmäßig nach 6 Jahren anzustreichen.
Bei Mietzeitende sind die Schönheitsreparaturen durchzuführen, die nach den Regelfristen fällig sind.
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder alle Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malereifachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. …


Meine Einschätzung:

Abgesehen davon, dass die Zeit für „in allen Nebenräumen“ mit 6 Jahren hier zu kurz bemessen wurde (gefordert wären hier „alle 7 Jahre“!) stellt sich für mich die Frage, ob lediglich das Wort „Regelfristenplan“ in der Formulierung (siehe oben) ausreicht, um die nach jüngster Rechtsprechung die Feststellung dass es sich um so genannte „starre Fristen“ handelt hier zu umgehen. Die Bedeutung des Wortes „Regelfristenplan“ konnte ich bisher leider nirgends recherchieren. Weder der Duden noch eine Recherche über Google konnten dabei behilflich sein. Vielleicht erfüllt ja aber auch die oben genannte Formulierung insgesamt schon den „Tatbestand“ der so genannten „starren Fristen“.

Ich bitte um Beantwortung.

Mit freundlichem Gruß
27.08.2006 | 15:10

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Die Formulierung "Regel"fristenplan wurde so noch nicht entschieden. Es wäre interessant zu wissen, wann Sie diesen Vertrag abgeschlossen haben. Der BGH hat in einer Entscheidung vom 13.07.2005 entschieden, dass „Schönheitsreparaturen "in der Regel", das heißt bei normaler Abnutzung der Räume, in den Zeitabständen vorzunehmen sind, die im Mietvertrag vereinbart sind. Soweit durch die Formulierung "in der Regel"ein gewisser Auslegungsspielraum eröffnet wird, ist dies mit Rücksicht auf die von den Lebensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer Wohnung und die Schwierigkeiten einer genaueren, aber noch hinreichend flexiblen Formulierung sachgerecht und hinnehmbar“.

2. Zunächst würde hier eine unwirksame Klausel vorliegen, da kein Ermessenspielraum vorhanden ist. Die Formulierung „Regelfristenplan“ könnte sich aber auf das oben bezeichnete Urteil beziehen; wenn durch den Zusatz "Regel"fristenplan ein Beurteilungsspielraum eingeräumt wird, wäre die Klausel wirksam. Da eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Formulierung fehlt, wird das Gericht eine Abwägung treffen, wie der durchschnittliche Mieter diese Formulierung verstehen wird. Hier ist es zwar so, dass der Begriff „Regel“ in Anlehnung an die obige BGH Rechtsprechung möglicherweise einen Beurteilungsspielraum hat. Jedoch ist dieser nicht auf den ersten Blick und für jedermann verständlich, dass hier nicht zwingend nach dem Fristenplan zu renovieren ist.

3.Fazit: da es keine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Formulierung gibt, kann ich Ihnen kein klares Ja oder Nein als Antwort geben. Entweder renovieren Sie, oder Sie lassen es auf einen Prozeß ankommen. Es tut mir leid, dass ich Ihnen kein eindeutiges Ergebnis liefern kann. Bitte nutzen Sie die Nachfragefunktion und sagen mir noch, wann der Vertrag abgeschlossen wurde.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München
Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 27.08.2006 | 20:25

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

zunächst herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Der Mietvertrag wurde mit dieser Formulierung im April 2001 abgeschlossen.
Somit kann man nach meiner Auffassung noch nicht einmal davon ausgehen,
dass diese Formulierung bewusst verwendet wurde, um einer möglichen Unwirksamkeit aus dem Wege zu gehen… oder?
Genau die von Ihnen gegebene Antwort, dass es Auslegungssache des Gerichtes wäre diese Formulierung zu deuten, kann ich nachvollziehen. Man könnte z.B. als Mieter davon ausgehen, dass diese Formulierung nichts weiter heißt als: „Ein Plan, der die Fristen regelt“. Damit sind diese (Fristen) aber nach meinem Verständnis noch nicht nachvollziehbar flexibel geregelt… oder?

Herzlichen Dank für eine nochmalige kurze Stellungnahme

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.08.2006 | 09:01

Zwar gab es das benannte BGH Urteil bei ABschluss des Mietvertrags noch nicht. Das ändert aber nichts daran, dass hier ein Gericht eventuell von einer flexiblen Regelung ausgeht. Dagegen könnte man argumentieren, dass nach den Fristen ein weiterer Satz kommt "Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen, Fußleisten, sämtliche anderen Holzteile der Wohnung sowie die Einbaumöbel sind regelmäßig nach 6 Jahren anzustreichen." Hier ist das Wort "regelmäßig" ausdrücklich enthalten. Im Umkehrschluss kann man sagen, dass die Arbeiten oben im starren Fristenplan zu erledigen sind und nur die in dem letzten Satz bezeichneten Arbeiten flexibel durchzuführen sind.

Zumindest sehe ich hier gute Argumente, die man in einem Verfahren verwerten kann.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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