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sichtschutz


13.12.2016 12:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto



Sehr geehrte damen u herren
leider bin ich durch op eingeschränkt - kann also nicht so gut schreiben.
Ich habe ein nicht so grosses problem, versuche aber eine genaue beschreibung, damit situation ganz klar aufgezeigt ist:

in einer grossen wohnanlage mit mehreren wohnblocks und mehreren 100 bewohnern, habe ich eine wohung mit balkon im 7.stock. Der unittelbar rechts angrenzende nachbarblock wurde ein wenig weiter vorn errichtet und hat ebenfalls balkone. Dadurch, dass dieser nachbarblock und damit die balkone weiter vorn sind, gibt es z. T. von den dort links befindlichen balkonen – vor allem aus dem 8. stock - einen guten einblick direkt in meinen balkon, den die person im 8. stock sehr häufig nutzte; ich fühlte mich ständig beobachtet. Außerdem fühle ich mich durch diese person im 8. stock und ihre ständige beobachtung auch in meinem Persönlichkeitsrecht verletzt - spielt das eine rolle?

Einige bewohner der anlage brachten sichtschutz (plexiglas u.a.) auf ihren balkonen an. Selbiges tat auch ich bereits vor ca. 20 jahren .
Mein sichtschutz besteht aus farblosem plexiglas, schliesst auf der linken balkonseite bündig mit dem vorderen rand der linken balkonseitenwand; Um mich der unentwegten beobachtung (wie oben beschrieben) noch besser zu entziehen, ist der sichtschutz der plexiglasscheibe auf der rechten seite ca. 20. cm breiter und schliesst nicht bündig mit dem vorderen rand der balkonmauer ab – steht ein wenig (20 cm) über die balkonmauer hinaus - aber nicht so weit wie der zum balkon gehörige pflanzkasten, der ca. weitere 50 cm weiter rausragt (also sind die äußeren ränder der plexiglasscheiben NICHT so weit draussen wie der vordere rand des pflanzkastens). Alle balkone haben planzkästen in dieser grösse.

diese situation, - die man auf grund der grossen anlage mit alle zubehör kaum sieht - ist seit ca. 20 jahren so, niemandem ist etwas negatives aufgefallen und es hat nie gestört. Plötzlich bezieht sich die neue verwaltung auf die gemeinschaftsordnung und fordert mich auf, diese plexiglasverkleidung zu entfernen / kürzen sonst wird man eine beschlussfassung über eine beauftragung eines anwaltes für die kommende weg-versammlung aufnehmen.

Meine nachbarn sind auch in keinster weise gestört/eingeschränkt, weil der rechte balkon des nachbarblocks noch weiter weiter vorn ist als meiner (also keine sichteinschränkung) und der linke ohnehin nur auf das rechte weiter vorn stehende haus/bzw die mauer/balkone sieht; außerdem hat die eigenümerin nichts dagegen.

Wie ist die rechtslage?
1. Kann man nach 20 jahren, die es die situation bereits gibt, jetzt so etwas einzufordern? Kann man hier nicht von gewohnheitsrecht sprechen?
2. Ich las auch:
dass veränderungen an der Außenfassade vor allem in Gestaltung und Farbe mit ihr und der Umgebung  harmonieren sollten. - ich verstosse gegen beides nicht
wird keiner der Wohnungseigentümer/nachbar benachteiligt, er nur wenig oder gar nicht in seinen Rechten oder berechtigten Interessen verletzt so kann eine Maßnahme sogar zustimmungsfrei durchgeführt werden
soweit ein Wohnungseigentümer/-nachbar... nur unwesentlich oder gar nicht beeinträchtigt würde, wären hier verbote unzulässig und Zustimmung nicht nötig.

es wäre schön, eine hinreichende antwort zu erhalten, die im bedarfsfall auch bestand hat.
Danke und frdl. gruesse
Guten Tag,

ich beantworte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt:

Grundsätzlich stellen fest montierte Sichtschutzanlagen bauliche Veränderungen dar, die gemäß § 22 WEG der Zustimmung der Wohnungseigentümer erfordern.

Hier ist anscheinend über Jahre ein Zustand geduldet worden, der nicht ganz gesetzeskonform ist.

Leider verneint die Rechtsprechung grundsätzlich das Entstehen eines Rechtes durch bloße Duldung, ein Gewohnheitsrecht entsteht nur in ganz besonderen Ausnahmefällen.

Um einen solchen kann es sich in Ihrem Fall allerdings handeln, weil Sie Gegebenheiten schildern, die eine Beseitigung der Sichtschutzanlage unzumutbar erscheinen lassen, zumal andere Miteigentümer in keiner Weise beeinträchtigt werden.

Grundlage hierfür ist § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, der da lautet:

"Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint."

Von daher sollten Sie bei der Verwaltung und spätestens bei der nächsten Versammlung der Wohnungseigentümer einen entsprechenden Antrag stellen, Ihnen aus den genau darzustellenden Gründen den Sichtschutz weiterhin zu belassen.


Ansonsten besteht natürlich noch die Möglichkeit, variable Sichtschutzvorrichtungen zu verwenden, die nur dann ausgerollt werden, wenn Sie den Balkon tatsächlich nutzen möchten.


Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2016 | 15:10

Sehr geehrter hr. Otto,
danke für ihre antwort.
Könnten sie bitte so freundlich sein und noch auf punkt 2 eingehen
2.
wird keiner der Wohnungseigentümer/nachbar benachteiligt, er nur wenig oder gar nicht in seinen Rechten oder berechtigten Interessen verletzt so kann eine Maßnahme sogar zustimmungsfrei durchgeführt werden
soweit ein Wohnungseigentümer/-nachbar... nur unwesentlich oder gar nicht beeinträchtigt würde, wären hier verbote unzulässig und Zustimmung nicht nötig.
könnte ich mich darauf berufen ?

Und könnte ich als Eigentümer - mit Sondereigentum nach § 13 WEG grundsätzlich nicht nach Belieben verfahren?

mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2016 | 16:40

Die Frage 2 hängt ja mit der von mir vorgeschlagenen Verfahrensweise zusammen. Erforderlich ist ja in beiden Fällen, dass die Interessen anderer Miteigentümer nicht beeinträchtigt sind.

Sie können parallel beide Argumentationsweisen anführen, weil die sich nicht widersprechen, sondern sich quasi ergänzen.

Ihr Hinweis auf das Sondereigentum und die Regelung in § 13 WEG ist nicht zielführed, da in der genannten Vorschrift nicht steht, dass Sie "nach Belieben verfahren können", sondern nur, "soweit nicht... Rechte Dritter entgegenstehen"

Die Teilungserklärung ist beispielsweise etwas, was Rechte Dritter schafft.

Mit freundlichen Grüßen

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