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sekulationsgewinn/Hausverkauf


03.11.2005 13:28 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



ich möchte ein nicht selbstbewohntes ZfamHs an den jetzigen Mieter verkaufen (Eig.H.Zulage f.d.Mieter)
Das grundstück hatte ich 1998 gekauft, das HAus wurde 2000 Fertiggestellt und vermietet 2-Whg.

unterliege ich dem neuen Gesetzt?
ich hatte vor der Zeit gekauft!

der Mieter würde kaufen und selber vermieten und in einer Whg wohnen.

Soll ich /kann ich das Haus zu den Herstellungskosten verkaufen, der Mieter zahlt mir aber noch ein gewisses Entgelt (Rente) auf längere Jahre, so dass ich hier nicht in die Falle trete, wenn das anhängige Urteil nicht durch kommt?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Hinsichtlich der Gesetzesänderung in § 23 EStG ist diese auf Sie anwendbar. Insoweit unterliegen Sie der 10 jährigen Spekulationsfrist. Hinsichtlich des bei dem Bundesverfassungsgericht anhängigen Verfahrens ist dies auf Ihren Fall nicht anwendbar. Zwar haben Sie vor der Gesetzesänderung das Haus erworben. Allerdings ist die damalige 2 jährige Spekulationsfrist in Ihrem Falle nicht vor der Gesetzesänderung abgelaufen.

Kauf 1998, Spekulationsfrist 2 Jahre bis 2000, Gesetzesänderung, insbesondere die Spekulationsfrist zum 1.1.1999.

Demnach ist der Ausgang des Verfahrens vor dem BverfG für Sie nicht entscheidend.

Auch die Idee das Haus zu dem Herstellungspreis zu verkaufen verbunden mit einer Rente könnte von dem Finanzamt als Umgehungsgeschäft angesehen werden mit dem einzigen Zweck die Steuerlast zu reduzieren und mit der Folge das die Rente auf den Veräußerungstermin kapitalisiert wird und der Überschuß zu versteuern ist.

Weiterhin sollten Sie beachten, dass sämtliche Abschreibungen und insbesondere etwaige hohe Sonderabschreibungen beim Verkauf wieder versteuert werden müssen.

Soweit Sie also keine der beiden Wohnung selbst oder durch einen Angehörigen genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG) unterliegen Sie der 10 jährigen Spekulationsfrist.

In Ihrem Fall bestünde die Möglichkeit das Haus in zwei Wohnungen aufzuteilen (Teilungserklärung) und eine Wohnung erst nach Ablauf der Spekulationsfrist zu veräußern, da der Mieter und Kaufinteressent nur auf die selbst genutzte Wohnung eine Eigenheimzulage erhält.

Hinsichtlich des Verkaufes des Hauses oder der Wohnung könnten Sie daran denken im Kaufvertrag Einrichtungsgegenstände extra aufzuführen, wie z.B. die Kücheneinrichtung oder sonstige Einrichtungen. Dies reduziert die Grunderwerbsteuer und auch den Spekulationsgewinn. Allerdings ist dies nur eine begrenzte und reduzierte Stellschraube.

Ich hoffe Ihre Frage ausreichend beantwortet zu haben auch wenn das Ergebnis für Sie nicht besonders positiv ausfällt und stehe Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen
RA Schröter
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