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rückforderung einer mietminderung gerechtfertigt ???


09.03.2005 00:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



hallo und guten abend,

ich habe leider ein kleines, anhaltendes problem mit meinem vermieter. hier kurz der sachverhalt:
am 21.12.04 habe ich meinem vermieter mitgeteilt, dass ich mit der januarmiete eine minderung von 100€ in abzug bringen werde da es nach meinem einzug in die wohnung am 23.10.04 zu diversen mängeln gekommen ist (bspw. war die wohnung nicht zum vereinbarten einzugstermin bezugsfertig, der zustand der wohnung bei übergabe war mangelhaft da diese vorher komplett renoviert wurde und die handwerker geschlampt haben, wo es nur ging, die wohnung musste von mir komplett von schutt, kleberresten etc. gereinigt werden, die abflüsse im bad waren 2 wochen lang verstopft bis auch das endlich mal behoben wurde und die dusche und das waschbecken nutzbar waren, es waren etliche nacharbeiten in der wohnung zu machen auf grund derer es zu dauernden beeinträchtigungen kam etc.).
auf grund dieser tatsachen habe ich also dem vermieter mitgeteilt dass ich die januarmiete um 100€ mindern werde, was ca. 1/4 der kaltmiete entspricht.
ich habe in diesem schreiben wortwörtlich mitgeteilt:
"Unser Vorschlag wäre eine Minderung für alle Mängel in Höhe von 100€ die wir,
sofern wir nichts Gegenteiliges von Ihnen hören, mit der nächsten Mietzahlung im Januar in Abzug bringen würden".
da ich nichts vom vermieter gehört habe bin ich davon ausgegangen dass er die minderung also akzeptiert.
nun ist es zu erneuten mängeln gekommen, und zwar konkret dass die heizung im wohnzimmer unterdimensioniert ist (die raumremperatur lässt sich bei voll aufgedrehter heizung auf maximal 16-17 grad erwärmen), was mir auch vom vermieter bestätigt wurde und er mir austausch versprochen hat (das war am 28.01.05).
danach hat sich nichts getan, es fand kein austausch statt.
daraufhin habe ich ihm am 24.02.05 mitgeteilt, dass ich für den märz flächenanteilig einen gewissen prozentsatz für das wohnzimmer abziehen werde, da die heizung halt noch immer nicht ausgetauscht ist (die minderung an sich war in dem fall verschwindend gering, es ging mir nur darum dem ganzen etwas nachdruck zu verleihen da es kaum sinn macht die heizung erst im sommer zu tauschen wenn sie nicht mehr gebraucht wird).
ich habe ihm geschrieben, dass ich eine zeit für den austausch von 10 tagen als angemessen ansehe und somit für die zeit vom 07.02.05-28.02.05 eine minderung vornehmen werde.
dieses hatte einen bösen brief des vermieters zur folge in dem er schrieb, dass es scheinbar mein hobby wäre, die miete zu mindern und es ihm sehr zu denken gäbe, wenn ich die vorlauftemperatur des heizkessels herunterdrehe (???) um die miete mindern zu können (merkwürdig, er hat mir den mangel ja am 28.01. im beisein von zeugen bestätigt und den austausch der zu kleinen heizung im wohnzimmer versichert, jetzt will er davon auf einmal nichts mehr wissen und unterstellt mir ich hätte an dem heizkessel herumgedreht um die miete mindern zu können).
jetzt will er rückwirkend die 100€ minderung vom dezember binnen einer woche zurückhaben.
daher nun meine eigentliche frage:

ist er berechtigt nachträglich die mietminderung aus dem dezember zurückzufordern bzw. bin ich verpflichtet ihm jetzt auf einmal die 100€ noch zurück zu zahlen unter zugrundelegung des oben beschriebenen sachverhaltes dass er ja erst die minderung akzeptiert hat da er nicht widersprochen hat?
und ist die frist von 10 tagen zum austausch des zu kleinen heizkörpers, die ich ihm gesetzt hatte, angemessen?

ich möchte noch anmerken dass ich nach seinem letzten schreiben das persönliche gespräch zur klärung des ganzen gesucht habe, versucht habe auf ihn zuzugehen und auch keine minderung für die aktuelle miete (entgegen meiner ankündigung) auf grund der zu kleinen heizung vorgenommen habe sondern ihm den kompletten betrag bezahlt habe für den monat märz, er besteht aber trotzdem auf die rückzahlung der 100€.
muss ich diese zurückzahlen oder nicht?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Das Problem an dem von Ihnen dargestellten Sachverhalt besteht darin, daß Sie im Januar die Miete um € 100,00 für Mängel gemindert haben, die bei Ihrem Einzug im Oktober vorlagen, und wahrscheinlich zwar noch in den November gereicht haben, aber im Dezember offenbar beseitigt waren. Wenn Sie aber die Oktober-, November und Dezembermiete vorbehaltlos und ohne Kürzung an den Vermieter gezahlt haben, durften Sie im Januar wegen dieser abgeschlossenen Zeiträume nicht mehr rückwirkend eine Minderung ausüben.

Daran änderte auch Ihre Aufforderung an den Vermieter nichts, Ihnen bei Nichtzustimmung zur Minderung zu widersprechen. Denn das Schweigen des Vermieters durfte von Ihnen nicht als Zustimmung ausgelegt werden. Lediglich im Rechtsverkehr unter Kaufleuten kommt Schweigen als Zustimmung in Betracht. Aus dem Schweigen des Vermieters auf Ihr Schreiben vom 21.12.2004 lässt sich daher kein Einverständnis mit der rückwirkenden Mietminderung ableiten.

Haben Sie die Mieten 10-12/04 allerdings unter Vorbehalt gezahlt, durften Sie eine Mietminderung für diese Monate auch noch mit der Mietforderung für Januar 05 aufrechnen, ohne daß dies der Zustimmung des Vermieters bedurfte. In diesem Fall wäre sein Rückforderungsanspruch unbegründet, wenn Sie in Höhe von € 100,00 zur Mietminderung berechtigt gewesen sind. Das läßt sich aus der pauschalen Schilderung der Zustände im Oktober/November zwar nicht eindeutig sagen, aber es spricht nach Ihrer Schilderung einiges dafür, daß in diesen Monaten ein Minderungsrecht in Höhe von € 100,00 bestand.

Aber nochmals: Haben Sie in der Zeit, in der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt war, die Miete vorbehaltlos ungekürzt gezahlt, kommt eine spätere Mietminderung nur mit Zustimmung des Vermieters in Betracht, und eine ebensolche liegt hier gerade nicht vor.

Was die von Ihnen gesetzte Frist zum versprochenen Austausch des Heizkörpers angeht, halte ich die von Ihnen gewährten 10 Tage für durchaus angemessen. Kann weiterhin die von der Rechtsprechung so genannte "Wohlfühltemperatur" von 20-22 Grad C aufgrund der Unterdimensionierung des Heizkörpers nicht erreicht werden, berechtigt Sie das zu einer Mietminderung, deren Höhe aber von der Gesamtwohnfläche bzw. der Gesamtzimmerzahl abhängen wird.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.03.2005 | 08:42

hallo,

vielen dank für ihre antwort.
ich war der auffassung dass auf grund der mietrechtsreform von 2001 das recht zur mietminderung auch bei vorbehaltloser zahlung nicht automatisch verloren geht. oder liege ich da falsch?
die damals beantsandeten mängel zogen sich auch über den zeitraum von oktober bis dezember hin, bis sie schliesslich alle behoben waren. es waren zwar einige, die kurz nach dem einzig behoben wurden aber das waren halt nicht alle, die nacharbeiten dauerten wochenlang an.
ich dachte es wäre eher ein problem jetzt, dass (sofern ich das richtig verstanden habe) der vermieter jetzt ebenfalls 6 monate zeit hat, mietminderungen zurück zu fordern.
in seinem letzten schreiben an mich heisst es ebenfalls wörtlich:
"die angekündigte mietkürzung von 100€ hätte ich wahrscheinlich geduldet. nun muss ich aber annehmen (---> auf grund meines neuen schreibens) dass es ihr hobby ist mieten zu kürzen"

das bedeutet für mich doch im prinzip dass er die damaligen mängel anerkannt hat, es ihm jetzt aber sauer aufstösst dass wieder etwas nicht in ordnung ist und er daher den letzten betrag der minderung auch zurückhaben möchte.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.03.2005 | 10:15

Bei vorbehaltloser Zahlung trotz Kenntnis des Mangels dürfen Sie nicht rückwirkend mindern. Daran hat auch die Mietrechtsreform nichts geändert.

Sie meinen stattdessen sicherlich die frühere Rechtsprechung, nach der ein Mieter mit einer Minderung auch für die Zukunft in analoger Anwendung des § 539 BGB a.F. ausgeschlossen war, wenn er den Mangel über eine Zeit von 6 Monaten ohne Minderung hingenommen hat. Diese Rechtsprechung ist nach einer Grundsatzentscheidung des BGH inzwischen überholt, und der Mieter kann in diesem Fall sein Minderungsrecht (für die Zukunft) nur noch nach den allgemeinen Grundsätzen der Verwirkung einbüßen.

Haben Sie aber die Mieten für November und Dezember vorbehaltslos gezahlt, obwohl Mängel erkennbar vorlagen, sind Sie mit einer rückwirkenden Minderung ausgeschlossen, da in der vorbehaltlosen Zahlung eine Akzeptierung der Wohnung als vertragsgemäß zu sehen ist.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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