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richtiger Abrechnungsmaßstab?


| 27.04.2007 15:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Darf der Verwalter den Heizungs-Abrechnungsmaßstab ohne einstimmigen Beschluss ändern?

Es handelt sich um Kellereinheiten eines Geschäftshauses. Einer meiner Teileinheiten ist ein Lager, welches einen Tiefgaragencharakter hat. Es hat ein großes Rolltor und ist mittels PKW zu befahren. Meine angrenzende (durch eine Stahltür getrennte) Teileinheit wird vom gleichen Mieter als Büro genutzt. Die Fenster sind als Oberlichter mit Einfach-Dickglas ausgeführt.

Die Lagerhalle (105qm) und das Büro (34qm) sind mit kleinen Heizkörpern versehen gewesen, die aber für eine normale Beheizung viel zu klein dimensioniert waren. Im Büro ist daher eine elektrische Zusatzheizung notwendig.

Im Dezember 2005 übernahm ich das Objekt durch Erbschaft und ich machte den Verwalter am 20.12.2006 darauf aufmerksam, dass sich Heizkörper in meinen Kellereinheiten befinden. Die Abrechnung 2005 wurde mit dem 30% Fläche /70% Verbrauch- Ansatz abrechnet. Diese ging mir am 21.04.06 zu. Der Mieter reklamierte die Nebenkostenabrechnung jedoch zurecht, da bisher keine Heizkosten belastet wurden. Nach einer Recherche stellte ich fest, dass in den Abrechnungen der Vergangenheit die Einheiten nie mit Heizkosten beaufschlagt wurden. Daraufhin reklamierte ich die Nebenkostenabrechnung des Verwalters in diesem Punkt am 10.08.2006. (Der sinnlose Heizkörper wurde auch von mir Anfang 2006 entfernt). Der Verwalter lehnte eine Korrektur der Abrechnung ab, da die Einspruchsfrist abgelaufen sei. Daher habe ich die Abrechnung 2006 sofort schriftlich reklamiert und auf der Eigentümerversammlung der Abrechnung nicht zugestimmt. Der Verwalter teilte aber mit, dass nach MEHRHEITsbeschluss die Abrechnung und der Wirtschaftsplan 2007 wieder angenommen sei. Ich möge doch auf der nächsten Versammlung einen Antrag stellen. Jedoch ist eine mehrheitliche Zustimmung nicht zu erwarten, da sich die Belastung der Miteigentümer erhöhen würde.

Bitte teilen Sie mir mit, was ich aus Ihrer Sicht nun sinnvoll tun sollte um nicht Heizkosten über den Flächenansatz zahlen zu müssen. Kann ich die Hausgeldüberweisungen auch rückwirkend kürzen / verrechnen?

In den Objekt sind andere Kellereinheiten z. T. nicht in der Heizkostenumlage berücksichtigt, mit der Argumentration, diese hätten weder Heizung noch eine ANSCHLUßMÖGLICHKEIT. Eine weitere Kellereinheit wurde mittels MEHRHEITsbeschluß im Jahr 1999 nur mit 50% Flächenansatz in die Umlage genommen. Die meisten Einheiten aber (die als Büro o. ä. genutzt werden) werden nach dem Verteilungsschlüssel 30% Flächenansatz, 70% Verbrauchsansatz abgerechnet.

Die Teilungserklärung aus dem Jahr 1987 besagt hierzu folgendes:
„ Die Betriebskosten für Zentralheizung werden nach einem vom Verwalter aufzustellenden Schlüssel umgelegt, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften“
„ Eine Änderung des Verteilerschlüssels kann von der Wohnungseigentümerversammlung nur einstimmig beschlossen werden“.


-- Einsatz geändert am 27.04.2007 18:43:31
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Gemäß den §§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 3 der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) gelten die Vorschriften der Verordnung auch für Wohnungseigentümergemeinschaften.

Die HeizkostenV begründet für die Wohnungseigentümer eine öffentlich-rechtliche Pflicht, die Verteilung der Heizkosten und Warmwasserkosten nach den näheren Bestimmungen der §§ 4 ff. HeizkostenV in der Weise zu regeln, dass mindestens 50% und höchstens 70% der Kosten verbrauchsabhängig umgelegt werden. Nach § 10 HeizkostenV kann jedoch eine höhere verbrauchsabhängige Umlage vereinbart werden.

Die Anwendung unterschiedlicher Abrechnungsmaßstäbe innerhalb der Gemeinschaft ist mit dem sich aus den §§ 6 Abs. 1, 7 Abs. 1 HeizkostenV ergebenden Prinzip der einheitlichen Kostenabrechnung nicht vereinbar und damit unzulässig (vgl. KG Berlin, Beschluss vom 06.03.1985, Az. 24 W 2804/84, Fundstelle: WuM 1986, 29-31).

Vorliegend werden offensichtlich unterschiedliche Umlagemaßstäbe verwendet, da die meisten Räume nach der 30:70-Regelung, ein Raum nach der 50:50-Regelung und einige Räume gar nicht an der Umlage beteiligt werden.

Fehler einer Jahresabrechnung können jedoch grundsätzlich nur durch Anfechtung des Beschlusses, mit dem die Jahresabrechnung genehmigt wird, beseitigt werden können. Erfolgt keine Anfechtung, so tritt regelmäßig die Bestandskraft des Beschlusses ein, so dass Fehler der Jahresabrechnung grundsätzlich nicht mehr behoben werden können (vgl. OLG Karlsruhe, WEM 80, 80; BGH NJW 94, 1865). Nach § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss nämlich nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 für ungültig erklärt ist. Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats seit der Beschlussfassung gestellt werden, es sei denn, dass der Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Inwieweit die bisherigen Jahresabrechnungen wirksam genehmigt wurden, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen. Sie sollten hier ggf. weitere anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Im Zweifel müssten Sie dann gegen die nächste Jahresendabrechnung vorgehen mit dem Argument, dass der falsche Umlageschlüssel bei den Heizkosten verwendet wurde.

Der Mehrheitsbeschluss über den Wirtschaftsplan stellt diesen fest und verpflichtet den Verwalter zu seiner Einhaltung. Er ist auch für die Wohnungseigentümer verbindlich (vgl. OLG Hamburg, ZWE 2002, 424; BayObLG, ZMR 77, 346) und begründet entsprechende Vorschusspflichten.

Ihr Fall weist überaus komplexe Bezüge zum WEG und der HeizkostenV auf, die Sie im Rahmen einer rechtlichen Erstberatung auf dieser Plattform nicht zufrieden stellend in den Griff bekommen. Sie sollten in Ihrem eigenen Interesse - sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen - einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens mit der Zusatzqualifikation „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret erörtern. Es wird hierzu eine genaue Sichtung der Teilungserklärung, welche Sie nur auszugsweise wiedergegeben haben und die weitergehende Formulierungen enthalten kann, welche die Beurteilung der Rechtslage komplett verändern können, der Gemeinschaftsordnung und voraussichtlich der gefassten Beschlüsse notwendig sein. Auf der Basis Ihrer Sachverhaltsschilderung ist es daher nahezu unmöglich, Ihnen einen Hinweis zu geben, wie Sie sich richtig verhalten sollen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 28.04.2007 | 16:49

Die Antwort trifft noch nicht den Kern meiner Frage:

Durfte der Verwalter den Abrechnungsmaßstab ändern?
Bis 2004 wurde mein Kellerraum (PKW-befahrbar, mit Rolltor) als „nicht beheizbare Fläche“ abgerechnet (trotz installiertem Heizkörper!). Habe ich durch den „nicht fristgerechten“ Einspruch gegen die Abrechnung 2005 nun stillschweigend akzeptiert die Fläche als beheizte Fläche (für die Zukunft) zu akzeptieren? => Sinnfälligkeit eines fristgemäßen Einspruchs gegen das Abrechnung 2006? Oder stellt eine Fläche mit Heizkörperabschlußmöglichkeit (sogar per Definition) eine beheizbare Fläche dar?

Ergänzung vom Anwalt 29.04.2007 | 10:53

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Die Revision des Verteilungsschlüssels ist grundsätzlich nur einstimmig durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer möglich, wenn nichts anderes vorbehalten wurde (vgl. BGH, NJW 2000, 3500), z.B. wenn die Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass der Verteilungsschlüssel durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss geändert werden kann. Die Teilungserklärung Ihrer WEG enthält einen solchen Vorbehalt dahingehend, dass eine Änderung des Verteilungsschlüssels nur durch einen einstimmigen Beschluss möglich ist. Ihr Verwalter kann daher den Abrechnungsmaßstab nicht einseitig ändern.

Die Antwort auf die Frage, ob Ihre Fläche in der Nebenkostenabrechnung als beheizbare oder nicht beheizbare Fläche behandelt wird, hängt nicht zwangsläufig davon ab, ob Sie dies so „akzeptiert“ haben. Denn die Vereinbarung eines Umlageschlüssels betrifft generell alle Flächen, auf die Nebenkosten umgelegt werden können. Der Umlageschlüssel legt also nur fest, nach welchen Anteilen die zu erfassenden Flächen grundsätzlich umgelegt werden soll. Die Frage, ob eine Fläche von diesem Umlageschlüssel erfasst wird oder nicht, ist daher von der Vereinbarung des Umlageschlüssels losgelöst zu betrachten.

Wenn also in der Vergangenheit Ihre Flächen nicht in der Heizkostenumlage erfasst wurden, heißt das nicht auch gleichzeitig, dass dies in der Zukunft so bleiben muss. Dann handelt es sich schlicht um einen Fehler des Verwalters zu Ihren Gunsten. Daher hat der Verwalter auch streng genommen den Umlageschlüssel gar nicht geändert, sondern schlicht vergessen, diesen Umlageschlüssel richtig anzuwenden.

Eine Fläche mit Heizkörperanschluss und Heizkörper stellt per definitionem eine beheizbare Fläche dar. Denn nach § 4 HeizkostenV hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen und nach § 6 Abs. 1 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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