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regelmäßige Wasserschäden aufgrund mangelnder Instandhaltung des Sondereigentums

| 14.07.2015 13:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,
ich bin ( neuer) Eigentümer einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft mit insgesamt 4 Parteien. Alle Wohnungen sind vermietet.

Zwischenzeitlich habe ich mir Einblick in die Verwaltungsunterlagen verschafft und hierbei festgestellt, daß die Wohngebäudeversicherungsprämie in den letzten 3 Jahren von rd. € 500,00 auf nunmehr rd. € 1.000,00 angestiegen ist.

Eine Rückfrage beim Verwalter ergab, daß seit 4 Jahren jedes Jahr ein Wasserschaden über die Versicherung reguliert wurde bzw. aktuell reguliert wird. In allen 4 Fällen lag die Ursache in der gleichen Wohnung: schadhafte Silikonverfugung an der Dusche, Undichtigkeiten an Spülkasten, Eckventil, verrrutschter Syphon.

Die jeweilige Schadensursache, die m.E. auf mangelnde Instandhaltung des Sondereigentums zurückzuführen war /ist, zahlte regelmäßig der Eigentümer der schadensverursachenden Wohnung; die Beseitigung der Folgeschäden ( Anstrich von Decke und Wänden) in der darunterliegenden Wohnung dagegen regelmäßig die Wohngebäudeversicherung.

Die Vielzahl und Regelmäßigkeit der Schäden führte zu einem drastischen Anstieg der Versicherungsprämie. Eine Umdeckung bei einem anderen Gebäudeversicherer ist auch nur mit einem hohen Selbstbehalt und einer hohen Prämie möglich.

Die hohe Versicherungsprämie wirkt sich natürlich auch gegenüber den Mietern negativ auf die Betriebskostenabrechnung aus. Die Betriebskosten widerum spielen bei der Vermietbarkeit der Wohnungen eine nicht unerhebliche Rolle

Meine Fragen:
1. ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, die Folgeschäden, die hauptsächlich am Sondereigentum des darunterliegenden Wohnungseigentümers entstehen, über die Wohngebäudeversicherung zu regulieren, oder besteht hier nicht eine direkte Schadensregulierungspflicht zwischen dem Schädiger und dem Geschädigten ?
2. kann die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluß künftig die Schadensregulierung in solchen Fällen regeln? bzw. was kann die Eigentümergemeinschaft
generell unternehmen ?

Dankeschön


14.07.2015 | 16:39

Antwort

von


(409)
Nürnberger Strasse 71
96114 Hirschaid
Tel: 095432380252
Web: http://www.ra-henning.biz
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zu 1)
Der Eigentümergemeinschaft obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Gebäudebestandteile, die weder sonderrechtsfähig sind, noch durch Beschluss oder Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesen wurden.
Sonderrechtsfähig sind alle grds. alle Bestandteile der abgeschlossenen Wohnungen, sofern es sich nicht um integrale Gebäudebestandteile wie tragende Teile oder Zentralheizungen handelt. Insbesondere die Innenwände können (inkl. Putz) dem Sondereigentum zugewiesen werden. Daher sollte in Ihrem Fall geprüft werden, ob die jeweils auf Kosten der Gemeinschaft gestrichenen (Innen-)Wände dem Sondereigentum zugewiesen wurden. Falls ja, besteht grds. keine Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft, die Renovierung auf eigene Kosten vornehmen zu lassen.
Allerdings sind mit Wasserschäden neben Streicharbeiten regelmäßig auch weitere, umfangreichere Arbeiten verbunden, wie z.B. die Trockenlegung von durchfeuchtetem Mauerwerk. Diese Maßnahmen betreffen wohl in jedem Fall das Gemeinschaftseigentum und sind daher auf Kosten der Gemeinschaft durchzuführen.

Zu 2)
Die Gemeinschaft kann in der Tat durch Beschluss die künftige Behandlung kommender Schadensfälle regeln. Diese Beschlussfassung ist aber durch die Verwaltungskompetenz der WEG beschränkt, d.h. die Beseitigung von Schäden, die an Gemeinschaftseigentum entstehen oder durch Gemeinschaftseigentum verursacht werden, stehen nicht zur Disposition.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Henning

Rückfrage vom Fragesteller 15.07.2015 | 10:26

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Henning,
vielen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage.

Ich habe hinsichtlich der Schadensbeseitigungspflicht der WEG in Bezug auf dsa gemeinschaftliche Eigentum noch eine Rückfrage.

Nachvollziehbar ist, daß die WEG die Beseitigung von Schäden am Gemeinschaftseigentum veranlassen muss. Ergibt sich aus dieser Schadensbeseitigungspflicht auch gleichzeitig eine Kostentragungspflicht ?
Gemeint ist: ist die WEG verpflichtet - nur weil im vorliegenden Fall ein Schaden entstanden ist, der über die Wohngebäudeversicherung abgewickelt werden kann - die Versicherung zu beanspruchen oder kann sie auch den Schädiger für den Schaden am Gemeinschaftseigentum haftbar machen ?.

Im vorliegenden Fall war regelmäßig sowohl Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum betroffen. Programmmäßig hat der Verwalter die Schäden über die Versicherung regulieren lassen, mit dem Ergebnis, daß die Versicherungsprämie nunmehr um 100 % angestiegen ist. Insofern ist den übrigen Eigentümern, resp. deren Mietern, nachhaltig ein wirtschaftlicher Schaden entstanden.

Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.07.2015 | 11:15

Hallo

und danke für die Nachfrage. Zunächst sollte es zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gehören, zur Vermeidung von Folgeschäden die an Gemeinschaftseigentum entstandenen Schäden zeitnah zu beseitigen. Da die WEG gegenüber Handwerkern und anderen zu beauftragenden Unternehmen als Auftraggeber in Erscheinung tritt, treffen sie auch die originären Beseitigungskosten.

Ob und ggf. in welchem Umfang die WEG diese Kosten Dritten, hier dem Wohnungseigentümer, gegenüber geltend machen kann, ist jeweils eine Frage des Einzelfalls. Sollte der Wohnungseigentümer die Schäden z.B. fahrlässig herbeigeführt haben, könnte er gegenüber der WEG deliktisch auf Schadensersatz haften.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.07.2015 | 11:30

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