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rechtswidrige Grundstücksteilung mitgekauft

| 10.03.2008 14:00 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir haben ein bebautes Grundstück gekauft in Hessen ( Nov 2006 ). Dieses Grundstück wurde 2003 durch unsere Verkäufer geteilt , so daß danach auf dem - an Dritte , unsere heutigen Nachbarn - verkauften unbebauten Teil ein Neubau errichtet werden konnte. Unserer Meinung nach hat unser Objekt einen schwerwiegenden Mangel , da die Teilung gegen Baugesetzbuch § 19 (2) verstößt, wegen Verstoß gegen hessische Bauordnung § 6 (5). Weiterführende gemeindliche Regelungen liegen nach Aussage der Kreisbaubehörde nicht vor. Die Teilung wurde direkt an der Gebäudewand ( die mehrere Fenster beinhaltet ) durchgeführt, ein Teil des Daches ragt in das Nachbargrundstück ( Diese Einschätzung teilt inoffiziell auch das Kreisbauamt , erklärt sich jedoch für nicht zuständig bei Teilungen - seit 2002 ). Es ist keine Baulast beim Nachbarn eingetragen.
Wir haben von diesen Umständen vor ein paar Tagen bei einem Vorortbesuch der Baubehörden erfahren ( die eigentlich wegen etwas anderem da waren ).

Der notarielle Kaufvertrag enthält folgende relevante Passagen:

Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich.
Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckete Sachmängel nicht bekannt sind.
Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt, er kauft es im gegenwärtigen Zustand.

Der Verkäufer ist verpflichtet, den verkauften Grundbesitz frei von Abt 2 und 3 eingetragenen Belastungen und Beschränkungen und Rechtsmängel zu verschaffen, soweit sie nicht von Käufer übernommen worden sind. ( Anmerkung: Käufer hat nichts übernommen )

Verkäufer versichert, dass ihm keine schwerwiegenden Mängel an der Gebäudesubstanz und an der Heizungsanlage bekannt sind.
Verkäufer versichert, daß für die errichteten Baulichkeiten eine Baugehmigung bzw. Baugehmigung nebst Nachträgen vorliegt. ( Anmerkung: Das Gebäude wäre so nicht genehmigungsfähig , evtl. müßten wir sogar auf Verlangen das Dach rückbauen lassen ) , ( Hintergrund dieses Satzes: Baugenehmigung ist nicht auffindbar )
== Ende Vertragstext ==

Wir wollten evtl. eine Außenwanddämmung entsprechend Wärmeschutzverordnung anbringen und können dies jetzt nicht ohne weiteres tun. Außerdem sind gegenwärtig viele genehmigungsfreie An- und Umbauten genehmigungs- und zustimmungspflichtig , welche es sonst nicht wären. Außerdem könnten wir das Haus ja jetzt nicht selbst nicht mehr frei von Mängeln verkaufen, da wir diesen jetzt ja kennen. Diese wäre wohl ein starker Wertverlust.

Fragen:
Können wir Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen ? Wenn ja, mit welchem Argument ?
Können wir den Vertrag rückabwickeln lassen, falls der Mangel nicht heilbar ist ?
Kann man von Vorsatz ausgehen , da die Teilung ja "geplantermaßen" zur "Gewinnmaximierung" eingesetzt wurde (und zum Verschaffen einer Baugenehmigung für einen Freund des Verkäufers ) ?
Gilt das Prinzip Unwissenheit schützt vor Strafe nicht ?
Kann eine rechtswidrige Teilung durch Verkauf legalisiert werden ? ( Klingt ja wie Geldwäsche )
Sind wir jetzt Rechtsnachfolger einer rechtswidrigen Teilung ?
Können wir Ansprüche gegen den Nachbarn geltend machen , mit dem wir ja nie einen Vertrag geschlossen haben ?
Haben wir Anspruch auf eine Neuteilung des Grundstücks ( bei 6,5 m zwischen den Häusern wäre dies gerade so machbar , es handelt sich nur um Hang-Wiese ) , wir wären zu einem finanziellen Ausgleich bereit.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Nach Ihrer Schilderung weist das Grundstück, das Sie erworben haben, zwei verschiedene Mängel auf, nämlich zum einen die wohl gegen Baurecht verstoßende Teilung, die im Jahr 2003 erfolgte, zum anderen die fehlende Baugenehmigung. Diese beiden Mängel sollte man streng auseinanderhalten, da der Kaufvertrag hier unterschiedliche Rechtsfolgen vorsieht.

Was die Baugenehmigung anbetrifft, so hat im Kaufvertrag der Verkäufer ausdrücklich versichert, dass eine Baugenehmigung für die errichteten Baulichkeiten vorliegt. Dies ist nach Ihrer Schilderung jedoch tatsächlich nicht der Fall und das Gebäude wäre zudem auch nicht genehmigungsfähig. Aufgrund der ausdrücklichen Zusicherung ist das Fehlen der Baugenehmigung nicht von dem Gewährleistungsausschluss in der ersten Zeile des von Ihnen zitierten Auszugs aus dem Kaufvertrag erfasst, so dass Sie insoweit Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer geltend machen können. Sie müssten dem Verkäufer hierbei zunächst eine Frist setzen, binnen derer er die Baugenehmigung Ihnen vorlegen soll; wie er an die Baugenehmigung kommt, ist seine Sache. Sollte ihm dies - was wohl wahrscheinlich ist - nicht möglich sein, könnten Sie nach Ihrer Wahl den Kaufpreis, den Sie gezahlt haben, mindern, vom Vertrag zurücktreten und daneben ggf. auch noch Schadenersatz fordern. Beachten Sie bitte allerdings, dass ein Rücktritt vom Vertrag nicht in Betracht käme, wenn das Fehlen der Baugenehmigung für Sie nur unerhebliche Nachteile hätte. Hiervon ist allerdings kaum auszugehen, wenn eine Rückbauverpflichtung droht.

Hinsichtlich der rechtsfehlerhaften Grundstücksteilung ist die Sache deutlich komplizierter. Hierbei stellt sich, da sich der Gewährleistungsausschluss nur auf Sachmängel bezieht, zunächst die Frage, ob die fehlerhafte Teilung zu einem Sachmangel oder zu einem Rechtsmangel des Grundstücks führt. Nach den Grundsätzen der BGH-Rechtsprechung ist der "fehlerhafte" Zustand des Grundstücks mit größter Wahrscheinlichkeit als Sachmangel und nicht als Rechtsmangel einzustufen. Demzufolge wird der Gewährleistungsausschluss, der im Kaufvertrag enthalten ist, greifen.

Ein solcher Gewährleistungsausschluss gilt naturgemäß dann nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (vgl. § 444 BGB). Wenn Sie dies behaupten möchten, dann müssen Sie darlegen und beweisen, dass der Verkäufer die Rechtswidrigkeit der Teilung kannte und Ihnen arglistig verschwiegen hat. Dies bereitet oft erhebliche Schwierigkeiten. Nur dann, wenn ein Mitarbeiter des Bauamts bezeugen könnte, dass er dem Verkäufer schon vor dem Verkauf verdeutlicht hat, dass die Teilung gegen Baurechtsvorschriften verstößt, oder wenn Sie ein anderes derartiges Beweismittel aufbieten könnten, hätten Sie gute Aussichten, den Gewährleistungsausschluss auszuhebeln und den Verkäufer wegen der rechtswidrigen Teilung in Anspruch zu nehmen. Gelingt Ihnen dies nicht, ist der Verkäufer insoweit wohl aus dem Schneider. Aus dem Umstand, dass die Teilung zur "Gewinnmaximierung" und zum Gefallen für einen Freund dienen sollte, wird man noch keine Rückschlüsse darauf, dass der Verkäufer die Rechtswidrigkeit der Teilung kannte, ziehen können. Hierbei handelt es sich lediglich um eine Mutmaßung, allenfalls ein erstes Indiz, welches jedoch allein nicht reichen wird.

Sie selbst haben jetzt das Problem, dass der Zustand auf Ihrem Grundstück wohl wegen Verstoßes gegen Abstandsflächenvorschriften baurechtswidrig ist. Es liegt im Ermessen der zuständigen Behörde, hier Maßnahmen zu ergreifen. Durch den Verkauf des Grundstücks ist die Teilung des Grundstücks also mitnichten "legalisiert".

Vor diesem Hintergrund dürften auch Ihre Nachbarn ein vitales Interesse daran haben, die Situation zu bereinigen und rechtmäßige Verhältnisse zu schaffen. Sie sollten sich daher mit Ihren Nachbarn diesbezüglich zu verständigen versuchen, gegebenenfalls mithilfe eines Rechtsanwalts, der den Nachbarn die rechtliche Situation genau darlegen soll. Ob Sie gegen Ihre Nachbarn Ansprüche etwa auf eine Neuteilung gegebenenfalls auch gegen deren Willen geltend machen könnten, ist schwierig einzuschätzen. Sollten sich die Nachbarn aus nicht nachvollziehbaren Gründen gegen eine gütliche Einigung sperren, könnte man an einen einklagbaren Anspruch Ihrerseits aufgrund des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses denken.

Im Ergebnis ist also festzuhalten, dass Sie hinsichtlich der fehlenden Baugenehmigung, sofern diese tatsächlich nicht existiert, gute Aussichten haben, den Verkäufer in die Haftung zu nehmen und gegebenenfalls sogar den Vertrag rückabzuwickeln, hinsichtlich der baurechtswidrigen Teilung jedoch Schwierigkeiten haben werden, gegen den Verkäufer vorzugehen. Sie sollten einen im Baurecht versierten Anwalt hinzuziehen, der sich die Sachlage genau ansehen und mit dem Verkäufer in Kontakt treten soll. Auf eigene Faust sollten Sie angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung der Sache nichts unternehmen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 12.03.2008 | 08:53

Sehr geehrte Frau Laurentius,

Danke für die sehr hilfreichen und präzisen Antworten. Ich habe 3 Nachfragen (in der Reihenfolge der Wichtigkeit, je nachdem was noch im Budget ist):
1. Wir haben noch diverse Verbesserungen/Umbauten am Haus geplant. Sollten wir im Hinblick auf eine mögliche Rückabwicklung des Kaufvertrages , die wir ja eigentlich nicht möchten - die aber evtl. das letzte Mittel im Sinne "Ende mit Schrecken anstellen Schrecken ohne Ende" ist- , einen "Investitionsstop" einlegen , um die Ernsthaftigkeit der möglichen Androhung dieser Maßnahme nicht zweifelhaft zu machen. Außerdem würden größere Änderungen/Investitionen wahrscheinlich die gegenseitige Berechnung von Ansprüchen ("Miete" für die (Ab)Nutzung vs. Instandhaltung ) verkomplizieren.
2. Können Sie bitte präzisieren, in welchen Rechtsvorschriften das nachbarrechtliche Gemeinschaftsverhältnis geregelt ist.
3. Eine wahrscheinlich nur taktische Frage: Sollten wir im Schreiben an den Verkäufer, in dem wir die Baugehmigung einfordern , den Verkäufer auf das Teilungsproblem hinweisen oder ihn einfach erstmal "machen" lassen ( Kontakt zur Behörde usw. ).

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.03.2008 | 10:51

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Sie an dem Haus etwas verändern, machen Sie eine etwaige Rückabwicklung des Kaufvertrags in der Tat komplizierter und müssten für die Umbauten bzw. Renovierungen Geld aufwenden, bei welchem fraglich ist, ob Sie es vom Verkäufer ersetzt bekommen werden. Wenn möglich, sollten Sie daher keine solchen Investitionen vornehmen.

Das nachbarrechtliche Gemeinschaftsverhältnis ist nicht in Rechtsvorschriften geregelt. Es ist von der Rechtsprechung vielmehr als Rechtsfigur neben dem kodifizierten Nachbarrecht entwickelt worden und besagt ungefähr, dass Nachbarn bei der Ausübung ihrer Rechte und Wahrnehmung ihrer Pflichten gegenseitige Rücksicht zu nehmen haben. Die Verpflichtung zur Neuteilung des Grundstücks kann aus dieser Rechtsfigur abgeleitet werden.

Den Verkäufer können Sie einfach auffordern, die Baugenehmigung vorzulegen, und Sie können ihn gleichzeitig darauf hinweisen, dass sich ein Problem hinsichtlich der Grundstücksteilung stellt. Lösungsmöglichkeiten müssen Sie ihm nicht aufzeigen.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

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