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rechtsanwaltsgebühr


16.01.2005 19:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



für die fristlose kündigung seitens des vermieters(zeitmietvertrag der im normalfall bis zum 31.03.2007 bei einer monatl.miete von 412 Euro gelaufen wäre)hat mir sein anwalt folgende kostenaufstellung zugeschickt:

a) mietrückstände (3 MM) 1236 EURO

b)rechtsanwaltsgebühren:

gegenstandswert mind.6180 euro
(jahresmietzins aufgrund fristloser kündigung
gemäss §19 GKG,zuzüglich mietzins -und etwaiger
nebenkostenrückstände) 487,50 EURO

1,3 geschäftsgebühr nr.2400 VV 20,00 EURO
________________________________________________________________
zwischensumme 507,00 EURO
16 % mws nr.7008 VV 81,20 EURO
________________________________________________________________
gesamt rechtsanwaltsgebühren 588,70 EURO

somit zu zahlender betrag 1824,70 EURO
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________

zu a) ich zahle seit geraumer zeit meine brennstoffkosten extra direkt an den lieferanten da ein erdgasanschluss durchgeführt worde ist und mir diese rechnungen persönlich gestellt werden...
dies beläuft sich auf 40 euro abschlag im monat...

1.frage...kann ich diese summe von den im mietzins enthaltenen brennstoffkosten/nebenkosten kürzen?

das habe ich schon in den vorherigen,bereits gezahlten mieten getan...die jetzt ausstehenden mieten soll ich aber wieder so zahlen...

2.frage...wenn der anwalt in vollmacht des vermieters mir fristlos kündigt ist es mir nicht nachvollziehbar warum er als gegenstandswert die bis zum normalen ende des vertrages ausstehenden mieten zusammenfasst...darf er das?ist seine kostenaufstellung somit korrekt?

mir wurde zum 20.02.2005 gekündigt bzw.räumfrist gesetzt...sie oder einer ihrer kollegen schrieben mir das ich auch für den monat februar volle miete zu zahlen habe.

3.frage...sollte es mir dann nicht auch vergönnt sein den ganzen februar die wohnung zu nutzen?

ende februar ist die jahresabrechnung der nebenkosten zu erwarten...somit wäre dann meine kaution in höhe von zwei monatsmieten-kaltmieten(614 euro)zur verrechnung offen...

4.frage...bis wann muss ich die kostenaufstellung im gesamten zahlen und wie kann ich meine kaution da mit einbringen?oder kann ich die zalung in anwaltskosten und rückständigen mieten teilen ohne gerichtliche schritte zu erwarten...bzw.welche fristen stehen auf welche zahlung...dies wird in dem schreiben nicht deutlich gemacht.
Sehr geehrter Anfragender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1. Gegenstandswert der Kündigung
Wenn der Rechtsanwalt den Auftrag hatte, den Mietvertrag zu kündigen, dann ist der Streitwert gleich dem Wert des Mietvertrages. Nach Maßgabe des Gerichtskostengesetzes ist als Wert des Mietvertrages der Jahreswert der Mietzahlungen anzusetzen.

Dem Grunde nach ist daher an der Berechnung des Anwaltes nichts auszusetzen. Ob die Wertermittlung rechnerisch richtig ist, kann man anhand Ihrer Angaben nicht nachprüfen. Ihre Frage deutet aber an, dass dies der Fall ist.

2. Kündigungsfrist - Auszugstermin
Aus Ihrem Sachverhalt ist nicht ersichtlich, warum Ihnen bis zum 20.02.2005 eine Frist zur Räumung gesetzt wurde.

Sofern Ihnen aufgrund von Mietrückständen gekündigt wurde, dann erfolgt die Kündigung fristlos. Da der Vertrag dann beendet ist, müssten Sie grundsätzlich sofort ausziehen.

Auf der anderen Seite kann zwangsweise erst aus einem gerichtlichen Räumungstitel geräumt werden. Und gegen die Zwangsvollstreckung sind ggf. Vollstreckungsaussetzungen möglich.

Auch wird die Kündigung kraft Gesetzes unwirksam, wenn Sie innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage sämtliche Mietrückstände vollständig ausgleichen.

Ihre Frage 3. kann daher aufgrund Ihres mitgeteilten Sachverhaltes nicht abschließend beantwortet werden.

3. Zahlung der Kosten
Grundsätzlich müssen Sie die fälligen Kosten etc. sofort begleichen. Anderenfalls kann nicht ausgeschlossen werden, dass zumindest auf Zahlung geklagt wird. Einen gesetzlichen Anspruch darauf, erst die eine und dann die andere Forderung zu begleichen, haben Sie nicht.

Im übrigen verweise ich nochmals auf die Frist für die Begleichung der Mietrückstände. Hierzu können Sie jedoch die Kaution nicht verwenden, da ja bei dieser Variante die Kündigung unwirksam werden soll. Dann muss aber die Kaution weiter bestehen.

4. Brennstoffkosten / Nebenkosten
Die Nebenkosten sind "nur" Vorrausszahlungen, für die Endjahresabrechnung. Aus diesem Grund erhalten Sie zuviel gezahlte Vorauszahlungen erstattet bzw. müssen Sie etwaige Fehlbeträge ausgleichen.

Da nicht ganz klar ist, ob Sie die Wohnung räumen oder das Mietverhältnis fortsetzen wollen, kann Ihre Frage nicht ganz treffend beantwortet werden. Aber Sie können auf keinen Fall etwas falsch machen, wenn Sie bei der Überweisung angeben, dass Sie einen Betrag EUR xxx (Miete) und einen Betrag EUR xxx (Nebenkosten) zahlen. Im schlimmsten Fall hätten Sie "nur" nicht ausreichend Betriebskostenvorauszahlungen geleistet.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Anworten weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 16.01.2005 | 21:15

zum ersten möchte ich ihnen mitteilen das die kündigung in meinem interesse ist da ich mir ein haus gekauft habe...ich war nur der meinung das der streitwert zu hoch angesetzt worden ist. denn wenn der bei einem jahresmietzins liegt gehe ich mal von der kaltmiete aus.

oder liege ich da falsch?

die kaltmiete liegt bei 307 euro mtl.x12=3684euro

die nebenkosten belaufen sich auf 105 euro bzw.auf 65 euro da ich wie zuvor beschrieben die brennstoffkosen seit umstellung auf erdgas direkt an den lieferanten zahlen muss.

wie berechnet sich eigentlich die rechtsanwaltsgebühr?das sie aus dem streitwert berechnet wird hab ich glaub ich verstanden...aber wie...gibt es da eine formel ?

in kündigungsschreiben heisst es:"namens und im auftrag meiner mandantschaft erkläre ich daher die fristlose kündigung des mietverhältnisses für die wohnung...die kündigung wirkt als fristlose kündigungmit sofortiger wirkung.einer fortsetzung des mietverhältnisses wird bereits an dieser stelle ausdrücklich widersprochen,nachdem ihnen,aufgrund des zahlungsverzuges,keinerlei räumungsschutz zusteht.weiterhin habe ich sie aufzufordern die wohnung bis zum 20.02.05 zu räumen und an meine mandantschaft zu übergeben."

kann ich, nachdem ich ihnen erläutert habe das an einem fortbestehen des mietverhältnisses meinerseits kein interesse besteht,die kaution verrechnen?

laufe ich bei einer zahlung in den von ihnen beschriebenen 2 monaten gefahr das die kündigung seitens des vermieters zurückgezogen wird?

ich möchte unbedingt aus dem vertrag raus...die kündigung habe ich durch mietzahlungsverzug quasi provoziert...
ich findfe nur die anwaltsgebühren etwas sehr hoch...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.01.2005 | 11:06

Sehr geehrter Fragender,

die Frage, ob der Nettomietzins, d.h. der Mietzins ohne Nebenkosten, oder der Bruttomietzins heranzuziehen ist, ist streitig. Zum Teil werden auch nur die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten einbezogen. Die Tendenz in der neueren Rechtsprechung geht dahin, die Nettomiete der Streitwertberechnung zugrunde zu legen (vgl. Zöller, § 3 Rn 16 Stichwort Mietstreikeiten; Sternel, Mietrecht Aktuell, Rn 1524 jeweils m.w.N).

Die Berechnung der Anwaltsgebühren richtet sich (a) nach dem Streitwert und (b) nach dem geltend gemachten Gebührensatz. Bei manchen Gebühren ist im Gesetz nur ein Gebührenrahmenvorgesehen. Hier steht dem Anwalt ein Ermessen zu, in welcher Höhe er den Gebührensatz ansetzt. Dies ist u.a. bei der Gebühr der Nr. 2400 VV RVG der Fall. In Ihrem Fall hat der Rechtsanwalt eine Durchschnittsgebühr angesetzt, die in Höhe des Gebührensatzes nicht zu beanstanden ist. An dieses Ermessen ist er auch weiterhin gebunden.

Die Berechnung der Gebührenhöhe folgt aus § 13 RVG; vgl. http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/rvg/

Ausgehend von der von Ihnen mitgeteilten Jahres-Nettokalt-Miete sehe die Gebührenberechnung wie folgt aus:


Gegenstandswert: 3.684,00 €
Geschäftsgebühr §§ 13, 14, Nr. 2400 VV 1,3 318,50 €
Post- und Telekommunikation Nr. 7002 VV 20,00 €
Zwischensumme netto 338,50 €
16 % Mehrwertsteuer Nr. 7008 VV 54,16 €
zu zahlender Betrag 392,66 €

Um sicherzustellen, dass Ihre Zahlung nicht zu einer Unwirksamkeit der Kündigung führt, könnten Sie dem Vermieter z.B. schriftlich die Kündigung bestätigen. Wenn Sie dann auch noch den Auszugstermin mitteilen (28.02.2005) und die Zahlung avisieren, ist die Erhebung einer Klage zumindest unwahrscheinlich.

Sie können zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr der Kaution aufrechnen. Der Vermieter kann die Mietrückstände aus der Kaution durch Verrechnung begleichen. Er kann aber nicht zur Verwertung der Kaution gezwungen werden. Die Kaution ist für Sie erst dann fällig, wenn das Mietverhältnis abgewickelt, die Übergabe erfolgt ist und fest steht, ob nur Ansprüche wegen der Wohnung bestehen und die letzte Nebenkostenabrechnung gefertigt wurde. Ggf. müssten Sie die mietrechtliche Verjährung abwarten.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning

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