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qual. mietvertrag

| 12.11.2016 15:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Orth, LL.M.


Zusammenfassung: In einem Zeitmietvertrag nach § 575 BGB ist eine Vereinbarung eines einseitigen ordentliches Kündigungsrecht während der Laufzeit des Vertrages unwirksam.

Ich möchte meine Whg befristet vermieten für 5 jahre da ich nach ablauf dieser zeit die whg evtl selbst beziehen möchte gem 575 abs 1 s1 bgb. kann ich als vermieter dem mieter trotzdem ein kündigungsrecht einräumen, damit er nicht gebunden ist, obleich qual. mietvertraege dies ja eigentlich nicht vorsehen? 575abs 4 bgb verbietet dies doch eigentlich nur für vermieter, oder?danke!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Keiner der beiden Parteien kann ein sogenanntes qualifiziertes Zeitmietverhältnis nach § 575 I BGB vor Ablauf der Mietzeit "ordentlich" kündigen. Das ist ja der Sinn des Zeitmietvertrages. Sie können also nicht einseitig als Vermieter zugunsten des Mieters bei einem solchen Vertrag darauf verzichten. Beide Parteien können und sollen sich ja eben auf die Laufzeit einstellen, von außerordentlichen Kündigungsrechten mal abgesehen.
Absatz IV der Vorschrift bezieht sich auf die Regelungen im gesamten § 575 BGB. Diese Bedingungen sind zwingendes Recht und da der Vermieter im Regelfall die Vertragsbedingungen vorgibt, soll daran nicht gerüttelt werden können zum Nachteil des Mieters.

Eine Möglichkeit ihren beiderseitigen Interessen hier zu genügen, wäre den Mietvertrag ganz normal unbefristet abzuschließen und lediglich einen einseitigen Verzicht auf ihr ordentliches Kündigungsrecht als Vermieter für einen bestimmten Zeitraum oder eben 5 Jahre im Mietvertrag festzuhalten, am besten handschriftlich als sogenannte Individualklausel .

Nachteil dieser Konstruktion ist aber, dass der Mieter sofort wieder kündigen kann mit der gesetzlichen dreimonatigen Kündigungsfrist für Wohnungsmietraum bei einem unbefristeten Mietverhältnis

Eine Variante wäre dann eventuell, dass der Mieter für ein Jahr oder zwei Jahre uns sie eben für 4 oder 5 Jahre auf das gesetzliche Kündigungsrecht verzichten.

Sie könnten auch im Vertrag erklären, dass man über sich eine einverständliche Aufhebung des Vertrages bei einem nachvollziehbaren Grund des Mieters verständigen wird. Die Aufhebung des Mietvertrages vor Ablauf der Zeit kann der Mieter aber letztlich gegen ihren Willen dann aber nicht erzwingen. Aber ein Mietverhältnis ist auch immer ein Vertrauensverhältnis und wenn eine entsprechendes Versprechen auf wohlwollende Prüfung der Aufhebung abgeben wird, dann sollten man sich auch daran halten. Eine Garantie für den Mieter wäre das natürlich nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2016 | 18:10

danke fuer die verstaendliche antwort. gibt es keine moeglichkeit einen Mietvertrag auf 5 j mit normaler kuendigungsfrist zu befristen mit der option ihn dann zb nach 4. jahren doch zu verlaengern wenn der befristungsgrund nicht eintritt? danke!

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2016 | 18:10

danke fuer die verstaendliche antwort. gibt es keine moeglichkeit einen Mietvertrag auf 5 j mit normaler kuendigungsfrist zu befristen mit der option ihn dann zb nach 4. jahren doch zu verlaengern wenn der befristungsgrund nicht eintritt? danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2016 | 12:22

Sehr geehrter Fragesteller,

nein, das geht so leider nicht.

Wenn Sie die von Ihnen gewünschte weitere Verlängerungsmöglichkeit, also eine Verlängerungsoption in den Zeitmietvertrag aufnehmen, dann deutet das die Rechtsprechung in einen unwirksamen Zeitmietvertrag um mit der Folge, dass ihr Mieter von Anfang an ein unbefristetes Mietverhältnis hat. Diese Konstruktion wurde mißbraucht und vom Gesetzgeber deshalb als nicht mehr sozialpolitisch gewünscht. Der Gesetzgeber wünscht keine zeitlich befristeten Wohnraummietverhältnisses letztlich. Das ist der Grund der dann auch strikten Rechtsprechung.

Entweder Sie schließen also einen Zeitmietvertrag ohne wenn und aber mit einem fixen Endtermin unter Angabe des Grundes ab oder sie schließen ein unbefristetes Mietverhältnis mit normaler Kündigungsmöglichkeit bzw. der genannten Kündigungsverzichtkonstruktion. Wobei Sie bei einem normalen Mietverhältnis bei Kündigung mit Eigenbedarf als Grund arbeiten können und müssen.

Eine Konstruktion eines Zeitmietvertrages mit Verlängerungoptionen ist für Pachtverträge etc. oder gewerbliche Miete ohne weiteres möglich, nicht mehr aber für ein Wohnraummietverhältnis aus genannten sozialpolitischen Gründen.

Ich hoffe Ihnen im Rahmen des hier Möglichen nun eine Handlungsoption für einen Mietvertrag wie gewünscht mit ihrem Mieter gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Orth

Bewertung des Fragestellers 13.11.2016 | 12:42

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