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privates Baurecht/ defekte Versorgungsleitung für Frischwasser

07.03.2015 07:49 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Ihre Frage Frage verläuft rund um die öffentlich-rechtliche und private Erschliessung eines Baugrundstücks mit Frischwasser. Weiter um dinglich (d.h. im Grundbuch) nicht gesicherte Leitungsrechte, und zum Schluss die Frage wer die Erschleissungsanlagen (Frischwasserleitungen) unterhalten muß.

Ausgangssituation.

Das Frischwasser wird von einem privaten Versorger geliefert. Die Rohrleitung/Stichleitung liegt auf einem fremden Grundstück und beliefert zwei Eigentümer. Auf dem fremden Grundstück liegt auch die Anschlussstelle, wo die Verteilung der Wasserleitung für den jeweiligen Hausanschluss getrennt/geteilt wird. Ab diesen Punkt, verlaufen zwei neue Leitungen für die Wasserversorgung zu den zwei Häusern mit unterschiedlichem Grundstück und Eigentümer.

Zwischen Eigentümer A (mein Nachbar) wo sich die Stichleitung befindet, wurde seinerzeit eine Sondervereinbarung mit dem Privaten Versorger geschlossen, in dem sich mein Nachbar dazu verpflichtet hat für die Wartung und die Instandhaltung der Stichleitung aufzukommen. Diese Sondervereinbarung wurde auch mit meinem Vorbesitzer getroffen, war aber nicht Gegenstand zum Kaufvertrag und wurde nie im Grundbuch eingetragen, sodass ich davon Kenntnis haben konnte. Die Sondervereinbarung habe ich erst erhalten, als der Schaden entstanden ist und der Private Versorger auf die Vereinbarung hingewiesen hat und ich diese dann beim Versorger angefordert habe, um Kenntnis zu erlangen. Das war vor einem Jahr. Daraufhin habe ich geschrieben, dass ich für die Wartung und die Instandhaltung nicht zuständig bin und die beiden Parteien dieses doch bitte untereinander klären sollen.

Mein Nachbar möchte, das ich mich zu 50% an der Instandhaltung beteilige. Der Private Versorger will das die zwei Grundstückseigentümer dafür aufkommen. Mein Angebot war, dass ich und der Versorger sich zu jeweils 25% beteiligen und der Nachbar zu 50%. Ich möchte betonen, nur im Interesse eines guten nachbarschaftlichen Verhältnisses wegen.

Vor einem Jahr war der Wasseraustritt nicht deutlich, da kein Wasser an die Erdoberfläche ausgetreten ist. Stand heute ist es sichtbar und vor der Garage meines Nachbarn verläuft ein kleines Bächlein. Der Nachbar muss jetzt zügig was unternehmen, weil sonst eventuell Folgeschäden entstehen können. Sollte ich mich nicht beteiligen, will der Nachbar eine Leitung verlegen, die nur sein Haus versorgt. Dann hätte ich kein Wasser mehr.

Der private Versorger hat jetzt angeblich einen Wasserverlust von ca. 320 Kubik und würde sich höchstens mit 10% an den Gesamtkosten beteiligen, wenn die Leitung komplett neu und an einer anderen Stelle (gemeinsamer Weg von Eigentümer A und B) verlegt wird.

Wie ist die Rechtslage.

1) Es besteht ein Versorgungsvertrag mit dem privaten Versorger aber keine Instandhaltungsverpflichtung an der Stichleitung. Diese Sondervereinbarung hat der Private Versorger versäumt abzuschließen und beruht sich auf Übergang dieser Vereinbarung mit dem Kauf des Grundstückes.
2) Die Leitung liegt nicht auf meinem Grundstück.
3) Wenn der Nachbar eine neue Leitung verlegt, wer ist verpflichtet (Nachbar oder Privater Versorger) den jetzigen Zustand zu gewährleisten, dass ich weiterhin mit Frischwasser beliefert werde.

Was können Sie mir empfehlen, da es sich um Wasser handelt und die jetzige Situation sich höchstwahrscheinlich verschlechtern wird. Zum Schluss, ich habe keinen Wasserdruckverlust.

Vielen Dank vorab!

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (www.frag-einen-anwalt.de) wie folgt beantworten:


Ihre Frage Frage verläuft rund um die öffentlich-rechtliche und private Erschliessung eines Baugrundstücks mit Frischwasser. Weiter um dinglich (d.h. im Grundbuch) nicht gesicherte Leitungsrechte, und zum Schluss die Frage wer die Erschleissungsanlagen (Frischwasserleitungen) bauen bzw. insbesondere unterhalten muß.

1. ÖFFENTLCHES RECHT: Zunächst ist festzustellen, dass die Frage der ERSCHLIESSUNG eines Baugrundstücks/Wohnhauses eine wichtige Frage des öffentlichen Baurechts darstellt. Ohne Erschliessung droht typischerweise ein Einschreiten der Baupolizei (Bauamt) bid hin zum Verlust der Baugenehmigung. Zur Planung, Durchführung und Nutzung eines Bauvorhabens gehören also diverse Erschließungsmaßnahmen (Anschluss- und Benutzungszwang, Wasser; Frischwasser, Abwasser, Müll, Strom, Telekommunikation usw.). Die zuständige Behörde könnte also den Nachweis geeigneter Erschliessungsanlagen fordern und z.B. auf eine sogenannte Baulast bestehen, in der sich Ihre Nachbarn gegenüber der Behörde verpflichten, Erschliessundsanlagen auf deren Grundstücjen (den Nachbargrundstücken) zu betreiben.

2. ZIVILRECHT: Die zivilrechtliche Herangehensweise wäre die zu prüfen, ob und unter welchen Bedingungen Ihre Nachbarn bereit waren bzw. bereit sind die Erschliessung Ihres Grundstücks über die Nachbargrundstücke zu dulden. Hier geht es um (Wege- und) Leitungsrechte, die typischerweise als dinglich (also im Grundbuch) gesicherte Grunddienstbarkeit ausgestaltet sind bzw. sein sollten. Es geht hier eher um die Rechtsbeziehungen zwischen Grundstücken, als um Personen, weil die Leitungsrechte ja nicht nur Ihnen, sondern auch Ihren Rechtsnachfolgern auf Dauer zukommen sollten.

Gesetzliche Regelungen finden sich in den §§ 1018 ff BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
Nach § 1021 Abs. 1 BGB (Vereinbarte Unterhaltungspflicht) gilt: (1) Gehört zur Ausübung einer Grunddienstbarkeit eine Anlage auf dem belasteten Grundstück, so kann bestimmt werden, dass der Eigentümer dieses Grundstücks die Anlage zu unterhalten hat, soweit das Interesse des Berechtigten es erfordert. Steht dem Eigentümer das Recht zur Mitbenutzung der Anlage zu, so kann bestimmt werden, dass der Berechtigte die Anlage zu unterhalten hat, soweit es für das Benutzungsrecht des Eigentümers erforderlich ist.

Ohne Einzelheiten kennen zu können, vermute ich , dass wegen eines aktuellen Schadens an der Wasserleitung eben die Frage auftaucht, wer diese Leitung zu unterhalten hat. Hierbei müsste man ggf. feststellen, dass die Vereinbarungen, die das Gesetz (BauBG, LBO, BGB) vorsieht, in der Vergangenheit "vergessen" wurden. Dann wäre die Situation für Sie so, dass sie aushandeln müssen unter welchen Bedingungen Ihnen öffentlich-rechtliche UND zivilrechliche Rechte zur Frischwasserversorgung gewährt werden. Hierbei hat auch der Versorger ("Wasserwerk") ein Wörtchen mitzureden, denn bis zum sogenannten Übergabepunkt stehen die Leitungen in dessen Eigentum (weil sie quasi Teil der Stadtwerke/des Wasserwerks sind).

Sie sollten also mit Ihrem Nachbarn in Verhandlungen eintreten, dessen Angebot auf den ersten Blick "fair" erscheint. Bitte bedenken Sie wie die Situation wäre, wenn Sie ohne öffentlch-rechtliche (Baulast), ohne dingliche (Kein Eintrag im Grundbuch), oder sonstige Vereinbarungen dastünden, und Ihr Nachbar sich total verweigert. Sie hätten dann vermutlich viel höhere Kosten und Risiken. In derartigen Situationen kommt auch immer wieder die Frage nach einen Bestandsschutz oder Gewohnheitsrecht (bzw. Verjährung und Verwirkung) auf. Nach meinen Feststellungen ist es oftmals eben so, dass beim erstmaligen Bau der Erschliessungsanlagen "vergessen" wird, über Folgekosten nachzudenken.

Sie sprechen das öffentliche und private Nachbarrecht an, dass von dem Gebot der Rücksichtnahme geprägt ist. Genau dieses findet sich auch in § 1020 BGB wieder wonach gilt : "Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Hält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert."

Zuletzt noch der Tipp die Sache auch von der Frage der Versicherungen bzw. Versicherbarkeit her zu bedenken.

Auf den ersten Blick hier sehe ich Sie in der Pflicht, für die öffentliche-rechtliche Erschliessung (auch als Privaterschliessung) ihres Grundstücks Sorge zu tragen und gemeinsame Erschliessungsanlagen mit den Nachbarn durch Tragung anteiliger Kosten zu unterhalten. Sie sollten die jetzige Situation als Chance sehen zum einen gegenüber dem Bauamt, dem Wasserversorger und Ihrem/Ihren Nachbar(n) die Angelegehneiten zu klären , die von Ihren Rechtsvorgängern möglicherweise vergessen wurden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.

Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.03.2015 | 10:23

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,

ich versuche meine Frage nochmal deutlicher zu stellen.

Die Grundstücke um die es sich hier handelt, haben alle dem privaten Versorger gehört und wurden mit den Jahren an Mitarbeitern veräußert. Der Versorger hat sein Kerngeschäft in einem ganz anderem Gebiet, besitzt aber eine Quelle und hat mit den Stadtwerken eine Vereinbarung geschlossen, die Haushalte mit Frischwasser zu beliefern, sonst wären diese Grundstücke nie zu Bauland genehmigt worden. Es gibt keine Versorgungsleitungen der Stadtwerke in diesem Gebiet. Lediglich das Abwassersystem und die daraus entstehenden Kosten werden an die Stadtwerke entrichtet!.

In meinem Fall müssen auch keine Erschließungskosten berücksichtigt werden, da diese in der Vergangenheit ganz klar geregelt wurden (uns liegen Dokument vor die dieses bestätigen).

Wie bereits oben geschildert, geht es mir um die Rechtslage, wer für die Versorgungsleitung zwischen Hauuptabsperrvorrichtung (öffentliche Straße) und Abzweigstelle (ein Meter vor meinem Grundstück entfernt) für die Wartung und Instandhaltung zuständig ist. Der private Versorger trifft doch nicht umsonst eine Vereinbarung mit den jeweiligen Eigentümern, dass die Haftung auf diese übergeht. Wenn ich schriftlich eine Vereinbarung unterschrieben hätte, wäre für mich die Rechtslage ganz klar. Da ich dieses aber nicht unterschrieben habe, gehe ich davon aus, dass an meiner Stelle der private Versorger eintreten wird/muss. Da der Versorger dieses verschwitz hat.

Da aber die gesamte Leitung auf dem Grundstück meines Nachbarn liegt und dieser solch eine Vereinbarung unterschrieben hat, lehn sich der private Versorgung zurück und übt druck auf dieses aus und der Nachbar wiederrum auf mich.

Grundsätzlich habe ich gar kein Recht arbeiten auf fremden Grundstück durchführen zu lassen. Außer es ist im Grundbuch eingetragen oder anderweitig klar geregelt. Was es in diesem Fall auch nicht ist.

Weiterhin geht es mir darum:

Wenn der Nachbar eine neue Leitung verlegt, wer ist verpflichtet (Nachbar oder Privater Versorger) den jetzigen Zustand wieder herzustellen (das Wasser muss vom Hauptabsperrvorrichtung bis zur Abzweigstelle mit Wasser versorgt werden), dass ich weiterhin mit Frischwasser beliefert werde.

In der Vergangenheit war alles zu 100% geregelt. Der Schaden wäre immer von beiden Eigentümer behoben worden, weil diese sich dazu verpflichtet haben. Hätte eine privater Versorger diese Vereinbarung nie mit allen Eigentümer geschlossen, wäre dieser auch für die Versorgungleitung bis zum Grundstück zuständig.

Zur Info: Mein Nachbar hat selbstverständlich eine Versicherung für Wasserschäden auf seinem Grundstück und wird finanziell keinen Schaden erleiden. Ich besaß auch einen Versicherungsschutz für Schäden auf meinem Grundstück, trifft auf diesen Schaden nicht zu und sollte ich mich finanziell beteiligen, zahle ich dieses aus meinem Portemonnaie.

Meinen Vorschlag zur Kostenbeteiligung haben Sie bereits oben vernommen, jedoch sehe ich nicht ein, dass ich der einzige leidtragende an dieses Situation sein soll. Fair ist das nicht!

Die Stadtwerke können Sie in diesem Fall nicht miteinbeziehen, weil diese in Geschäftsbeziehungen mit dem privaten Versorger stehen und der P. Versorger sich dazu verpflichtet hat, sämtliche Grundstücke, die dieser in der Vergangenheit veräußert hat und als Bauland genehmigt wurden mit Frischwasser zu versorgen.

Ich hoffe, dass der Sachverhalt jetzt deutlicher geworden ist und freue mich auf Ihre Rückantwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.03.2015 | 00:20

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ich hatte versucht Ihnen zu vermitteln, dass die öffentliche und private Erschließung Ihre Grundstücks vornehmlich durch Sie zu sichern (d.h. zu planen, zu bauen und zu unterhalten) ist.

Ob und inwieweit eine atypische Sondersituation, die bestehende Rechtslage (die ersteinma genauer tatsächlich und JURISTISCH untersucht werden müsste) ändert, müsste man eingehender prüfen.

Also es kann ja sein, dass Sie sich auf Regelungen, Vereinbarungen o.ä. berufen können, oder auf das Rücksichtnahmegebot, aber aus den hier aufgrund Ihrer Schilderungen möglichen Beruteilungen ergibt sich das so nicht (auch nicht wenn Sie meinen es wäre ein Unterschied od ein "Stadtwerk" oder ein privater Versorger das Wasser liefert).

Sie müssen wenn es hart auf hart kommt Ihre (öffentlichen und privaten) Rechte darlegen und (anhand der bestehenden Vertäge u.ä.) beweisen können. Können Sie Ihre Forderungen nicht derat belegen und durchsetzen, ist es - worauf ich hinweisen wollte - Zeit, die Sach- und Rechtslage GRÜNDLICH klären zu lassen.



Mit freubdlichen Grüßen



RA P. Lautenschläger

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