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privater Darlehensvertrag Besicherung

22.01.2018 19:54 |
Preis: 50,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Sehr geehrte Damen und Herren,
für die Gestaltung und Absicherung eines privaten Darlehensvertrages benötige ich Unterstützung.
Für den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung erhalte ich (Schuldner) von meinen Eltern (Gläubiger) ein Darlehen. In einem privaten Darlehensvertrag werden folgende Pkt. fixiert:

- Persönliche Daten der Vertragsparteien
- Darlehensbetrag, Art der Auszahlung
- Laufzeit
- Verzinsung: Höhe, Zeitpunkt
- Tilgung: Höhe, Zeitpunkt
- Verzugszinsen
- Sicherheit
- Kündigung

Für die Absicherung ergeben sich aus meiner Sicht mehrere Möglichkeiten.

A) Die Verwendung einer bestehenden Grundschuld eines bereits getilgten Darlehens einer Bank, wodurch ein Rückgewähranspruch besteht. Somit könnte nach der Abtrittserklärung der Bank die Grundschuld von der Bank an meine Eltern notariell übertragen werden.
B) Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch
C) Ein notarielles Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Ziel ist es durch den Darlehensvertrag Klarheit und Rechtssicherheit für beide Parteien sowie die steuerrechtliche Anerkennung (Anerkennung der Zinszahlungen als Werbungskosten) zu erhalten.

Fragen:
1. Ist ein Elternteil oder beide als Vertragspartner einzutragen
2. Welche Konsequenzen ergeben sich für den Darlehensvertrag, wenn vor Laufzeitende ein Elternteil verstirbt bzw. beide versterben unter Annahme, dass ich als Erbe meinen Pflichtteil (50%) erhalten würde?
3. Welche Konsequenzen ergeben sich, wenn als Sicherung die bestehende Grundschuld übertragen wird und vor Laufzeitende beide Elternteile verstorben sind? Kann die Grundschuld dann problemlos gelöscht werden, da ich als Alleinerbe keine Löschbewilligung mehr benötige?
4. Wäre eine Hypothek oder ein notarielles Schuldanerkenntnis bzgl. der rechtlichen Aspekte und der Kosten sowie der Fragen 1 bis 3 die einfachere und kostengünstigere Variante?
4. Gibt es weitere Aspekte die ich hinsichtlich Rechtsicherheit sowie der steuerlichen Anerkennung beachten muss?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


zu 1)
Einzutragen ist/sind die tatsächlichen Vertragspartner. Sollen Ihre Eltern gemeinsam aus dem Darlehensvertrag berechtigt oder verpflichtet werden, wären beide als Darlehensgeber zu benennen. In diesem Fall wären Ihre Eltern hinsichtlich anfallender Zins- und Tilgungsleistungen sogenannte Gesamtgläubiger, d.h. beide könnten unabhängig voneinander die gesamte Summe fordern, während Sie nur einmal leisten müssten.
Welche Konstellation steuerlich günstiger ist, kann ich an dieser Stelle nicht beurteilen und müsste daher von einem Steuerberater beurteilt werden.

zu 2)
Die Konsequenzen hängen davon ab, wer als Darlehensgeber benannt wird, siehe oben Ziff. 1.
a. Ist Ihr Vater alleine Darlehensgeber und verstirbt, wären seine Erben (wohl) Ihre Mutter und Sie. D.h. auf Darlehensgeberseite treten Sie und Ihre Mutter zu je 1/2 in den Vertrag ein. Dies kann u.U. zusätzliche Erbschaftsteuer auslösen.
b. Ist Ihre Mutter alleinige Darlehensgeberin und verstirbt, gilt das vorgenannte entsprechend umgekehrt.
c. Sind Ihre Eltern gemeinsam Darlehensgeber und ein Elternteil verstirbt, würde dessen Anteil (im Innenverhältnis in der Regel 1/2) auf die Erben, d.h. (wohl) zu je 1/2 auf Sie und den überlebenden Elternteil übergehen. Der überlebende Elternteil wäre also zu 3/4 Darlehensgeber, Sie nur zu 1/4. Da der überlebende Elternteil hier aber nur 1/4 (statt wie oben 1/2) von Todes wegen erhalten hat, kann in diesem Fall u.U. weniger Erbschaftsteuer anfallen.
d. Würden Sie hingegen nicht Erbe, sondern Ihren Pflichtteil erhalten, wären Sie sofort auszuzahlen. Denn der Pflichtteilsanspruch erstreckt sich nicht auf einen bestimmten Gegenstand der Erbmasse (hier: das Darlehen), sondern nur auf einen in Geld zu leistenden Wertausgleich. Da ein Pflichtteil nicht gefordert werden muss, aber gefordert werden kann, ergeben sich hier ggf.ebenfalls Stellschrauben in Bezug auf bei Ihnen und Ihren Eltern anfallende Erbschaftsteuern.

zu 3)
Werden Ihre Eltern Grundschuldgläubiger und versterben, geht die Grundschuld auf den/die Erben, also wohl Sie, über. Als Grundschuldgläubiger können Sie dann die Löschung bewilligen und als Grundstückseigentümer den Vollzug der Löschung beantragen. Der Zusammenfall von Gläubigerschaft und Eigentum macht aber eine Löschungsbewilligung nicht überflüssig, d.h. diese Urkunde ist in jedem Fall zu erstellen.

zu 4)
Für die Hypothek benötigen Sie nur eine öffentliche Beglaubigung, nicht jedoch eine Beurkundung wie beim notariellen Schuldanerkenntnis. Damit ist die Hypothek kostengünstiger. Allerdings ist die Hypothek in ihrem Bestand an die Forderung gekoppelt, kann also nur dieses eine Mal verwandt werden. Nach der Tilgung des Darlehens ist die Hypothek nur noch eine zu löschende leere Hülse. Auch wenn das Handling der Hypothek damit etwas umständlich anmutet, ist sie aber auch unter rechtlichen Gesichtspunkten gegenüber dem notariellen Schuldanerkenntnis zu bevorzugen. Letzteres gewährt nämlich nur einen persönlichen Titel, nicht jedoch - wie die Hypothek - eine dingliche Sicherheit. D.h. um aus dem Schuldanerkenntnis auf die Immobilie zugreifen zu können, müsste aufgrund des Titels noch eine Zwangssicherungshypothek eingetragen werden. Dies birgt das Risiko, dass andere Gläubiger zwischenzeitlich rangbessere Rechte ins Grundbuch bringen konnten.

zu 5)
Weitere Aspekte hinsichtlich der Rechtssicherheit sind nicht zu beachten. Eine steuerliche Einschätzung ist an dieser Stelle leider nicht möglich, da die weiteren Verhältnisse nicht bekannt sind. Diesbezüglich empfehlen ich den Kontakt zu Ihrem/einem Steuerberater.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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