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private oder schon gewerbliche Veräußerung

05.02.2008 20:55 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter


Guten Abend,

hier geht es um die Frage, ob ein Veräüßerungsgewinn versteuert werden muss, oder nicht bei meiner selbstgenutzten Wohnung.

Verkauf 12.2002 GbR Anteil an einer Grundstücks GbR (während meiner Gesellschafterzeit wurde nur eine Wohnung veräußert nämlich nur meine zukünftige an mich, anschließend bin ich 2002 ausgeschieden, die GbR veräußerte nach meinem Ausscheiden noch 2 weitere)
Kaufdatum 12.2002 Wohnung von Gbr (Übertragung)
Kaufdatum 05.2006 Gartengrundstück vor meiner Wohnung 1/2 Eigentumsanteil. Wir haben das Gartengrundstück so aufgeteilt, dass mir, als alleiniger Eigentümer eine Parzelle zugeteilt wurden ist (2008) und meinem Nachbar mit dem anderen 1/2 Anteil den größeren Rest, ebenso zu seinem Alleineigentum. Die Aufteilung erfolgte ungefäir Gewinnneutral mit einer Ausgleichszahlung für die kleinere Gartenfläche.
Auf unserem Gemeinschaftsgrundstück (5WE) steht ein Schuppen der zur Zeit Gemeinschaftseigentum ist. Hier möchte ich nun auf Grund meines Verzichtes auf die gemeinsame Nutzung des Schuppens eine Entschädigung von €5000 erhalten und dieser wird dann den anderen notariell (Teilungserklärungsänderung)als Sondernutzung zugeteilt werden. (24.Feb 2008)

Im März möchte ich nun meine Wohnung mit Garten veräußern.

Mir geht es darum, dass ich nicht plötzlich gewerblicher Grundstückshändler werden möchte und ebenso den Mehrerlös meiner selbstgenutzten Wohnung nicht versteuern möchte. Auf meine Privatadresse habe ich meine Einzelfirma und meine vermögensverwaltende Beteiligungs-GmbH angemeldet. Nehme aber keine Büromiete oder setze auch kein Arbeitszimmer ab. Die 3 Zimmerwohnung wird auschließlich von meiner Lebenspartnerin und unseren 2 Kindern bewohnt.

Bin ich jetzt gewerblich? Kann ich meine Wohnung steuerfrei verkaufen? wie muss ich die Entschädigungszahlung für den Schuppen versteuern?

Bereits jetzt herzlichen Dank für die Antwort!

Sehr geehrter Fragender,

Zu Ihrer Frage hinsichtlich der womöglichen Realisierung eines gewerblichen Grundstückhandels und somit Einkünften aus Gewerbebetrieb i. S. d. §15 EStG ist auszuführen, dass - sofern ich Ihre Ausführungen und insbesondere Datenangaben richtig verstanden habe - die indizierende sog. "3-Objekt-Grenze" nicht von Ihnen überschritten wurde. Hiernach ist die Veräußerung von mehr als drei innerhalb eines grds. 5-Jahres-Zeitraumes (aber Achtung: keine starre Regelung!) errichteten/erworbenen Objekte als gewerblich zu werten. Objekte i. d. S. sind Grundstücke jeglicher Art, soweit diese selbständig nutzbar und veräußerbar sind. Also auch das von Ihnen genannte Sondereigentum (Eigentumswohnung). Allerdings ist das Ihnen anteilig zuzurechnende Gemeinschaftseigentum (Schuppen) wohl der Wohnung zuzurechnen, möglicherweise sogar der Garten, sofern an ein und demselben Käufer veräußert wird.
Die Übertragung von Grundstücken im Wege der Realteilung einer vermögensverwaltenden GbR (wie in Ihrem Falle) auf die einzelnen Gesellschafter zu Alleineigentum gelten dabei aber nicht als Veräußerung im Sinne der 3-Objekt-Grenze; dieses gilt im Übrigen ebenso für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Objekte oder solche, mit denen bewusst kein Gewinn erzielt werden soll (z. B. im Falle der Schenkung).

Das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels ist daher in Ihrem Falle - zumindest zu diesem Zeitpunkt - zu verneinen.

Gleichwohl unterliegt der Erwerb und Verkauf innerhalb eines 10-Jahres-Zeitraumes bei Gewinn der Einkommenbesteuerung als Veräußerungsgeschäft i. S. d. §23 EStG. Bemessungsgrundlage ist dabei grds. der Unterschiedsbetrag zwischen Anschaffungskosten (AK) und Erlös abzüglich Veräußerungsnebenkosten. Im Ihrem Falle der vorherigen Entnahme aus einem Betriebsvermögen tritt an die Stelle der AK der Wert, mit dem das Grundstück (hier: die Wohnung) bei der Überführung (hier: in das Privatvermögen)angesetzt worden ist.

Ich hoffe, Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. Corina Seiter

Nachfrage vom Fragesteller 05.02.2008 | 22:47

vielen Dank für Ihre Antwort.

Sie beziehen sich auf den §23 EStG, aber in diesem steht doch auch Abs.1 3.Satz, dass ausgenommen sind Witschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Warum sollte dieses für meine Eigentumswohnung nicht gelten?



Nochmals herzlichen Dank für eine schnelle Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.02.2008 | 00:54

Wenn Sie die Wohnung tatsächlich entweder ausschließlich zwischen Anschaffungs- und Veräußerungszeitraum oder mindestens zwei Jahre vor dem Veranlagungszeitraum des Verkaufs zu reinen eigenen Wohnzwecken genutzt haben, so haben Sie mit Ihrem Hinweis auf die Regelung des §23 Abs. 1 Satz 3 EStG selbstverständlich Recht. Danach wäre die Veräußerung von der Besteuerung ausgenommen.

Leider habe ich dieses - insbesondere die Angabe der Daten betreffend - aus Ihren Ausführungen nicht klar herausgelesen. Ich weise in diesem Zusammenhang aber darauf hin, dass der Wert des anteilig zu eigenbetrieblichen Zwecken genutzten Immobilie nicht mehr als 1/5 des gemeinen Wertes (entspricht regeläßig dem anteiligen Verkehrswert) der gesamten Immobilie (Wohnung) bzw. mehr als 20.500 EUR betragen darf. Ansonsten wäre der eigenbetrieblich genutzte Teil notwendiges Betriebsvermögen und als solcher steuerschädlich. Gleiches gilt auch im Falle fremdbetrieblicher Nutzung, z. B. im Rahmen einer Vermietung/Verpachtung.

Sofern diese Einschränkungen im vorliegenden Falle nicht entgegen stehen, ist also davon auszugehen, dass der Verkauf Ihrer Wohnung nicht die Tatbestandsvoraussetzungen des §23 EStG erfüllt und somit nicht steuerpflichtig ist.

Mit freundlichem Gruß,

Dr. Corina Seiter

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