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private Hausverwaltung aufgeben


| 05.09.2007 17:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe




Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte meine jetzige Aufgabe als Hausverwalter aufgeben und eine gewerbliche Hausverwaltung mit mehrheitlichem Beschluss bestellen lassen:

Sachverhalt
Im November 2003 habe ich die Hausverwaltung eines Mehrfamilienhauses mit 3 Parteien übernommen. Ein Hausverwaltervertrag wurde nicht aufgesetz. Lediglich eine Vergütung wegen der entstehenden Ausgaben vereinbart.
Aufgrund der Nachfrage einer Firma bzgl. Vertretungsvollmacht wurde mir in der Eigentümerversammlung im April dieses Jahres eine eingeschränkte Vertretungsvollmacht bis 31.12.2008 zur Auftragserteilung übertragen.

Da uns ein interessantes Angebot eines gewerblichen Hausverwalters vorliegt, möchte ich die Hausverwaltung aufgeben. Dies wurde in unserer letzten Versammlung im Juli 2007 den Eigentümern mitgeteilt.

Leider ist ein Eigentümer gegen die Übergabe und 2 Eigentümer (inkl. Meiner Stimme) dafür.

Dieser Eigentümer droht mir nun mit rechtlichen Schritten, da ich wegen der eingeräumten Vertretungsvollmacht die Hausverwaltung bis 31.12.2008 übernehmen muss. Seine Begründung: die Vollmacht sei einstimmig beschlossen worden und deshalb müsste die Aufhebung ebenfalls einstimmig erfolgen, womit er aber keinesfalls einverstanden ist.

Frage: Kann ich die Hausverwaltung aufgeben bzw. kündigen und mit mehrheitlichem Beschluss 2:1 den gewerblichen Hausverwalter bestellen ohne Schadensersatzpflichtig zu werden?

Als Anlage hier der Wortlaut der jeweiligen Eigentümerversammlungen:

Eigentümerversammlung November 2003: Benennung eines Hausverwalter

Die Eigentümergemeinschaft bestimmt als Hausverwalter *****
Die Aufgaben der Hausverwalter ergeben sich aus dem WEG.
Der Hausverwalter erhält für seine Tätigkeit eine Vergütung von EUR 5,00 pro Monat.



Eigentümerversammlung April 2007: Vertretungsvollmacht für die Hausverwaltung

Herr ***** wird eine Vertretungsvollmacht zur Hausverwaltung bis einschließlich 31.12.2008 erteilt.
Die Vertretungsvollmacht umfasst:
die Auftragserteilung an Firmen,
- den Abschluss neuer Verträge gemäß Eigentümerversammlung


Eigentümerversammlung Juli 2007: Bestellung Hausverwaltung
Spätestens zum 31.12.2007 gibt der jetziger Verwalter des Anwesens, Herr *****, seine Tätigkeit als alleiniger Hausverwalter auf.
Um eine reibungslose Übergabe auf den Nachfolger der Hausvewaltung zu gewährleisten, ist bis 15.9.2007 eine neue Hausverwaltung zu bestellen.
Als Vorschlag wurde ein Angebot und Vertrag der xxx-Hausvewaltung den Eigentümern übergeben.
Sehr geehrter Fragesteller,

Sie müssen zwei Dinge unterscheiden: Den Verwaltervertrag und die Vertretungsvollmacht.

Der Verwaltervertrag, der faktisch besteht, auch wenn er nicht schriftlich aufgesetzt wurde, verpflichtet Sie, die Aufgaben zu den vereinbarten Bedingungen zu übernehmen. Dazu gehört üblicherweise auch eine Laufzeit des Vertrages. Nach § 26 Abs. 1 WEG darf eine Bestellung als Verwalter nur für maximal 5 Jahre erfolgen und muss dann ausdrücklich verlängert werden.

Die Vollmacht hingegen gestattet Ihnen, gewisse Rechtsgeschäfte vorzunehmen. Allein die Existenz der Vollmacht bedeutet nicht, dass Sie davon auch Gebrauch machen müssen. Eine Befristung ist nicht zwingend gleichbedeutend mit der Laufzeit des Verwaltervertrages. Es wäre also zu klären, aus welchem Grund seinerzeit die Befristung bis 31.12.08 erfolgte und ob damit indirekt (konkludent) auch die Laufzeit des Verwaltervertrages beschlossen wurde.

Wenn jedoch der Beschluss im Juli 2007 in der von Ihnen zitierten Form so ergangen ist, dann wurde damit jedenfalls die Laufzeit des Verwaltervertrages auf 31.12.07 begrenzt, so dass die Eigentümergemeinschaft für den danach folgenden Zeitraum einen neuen Verwalter bestellen muss.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de


Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2007 | 18:39

Sehr geehrte Frau Plewe,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Der Eigentümer hat schriftlich dem Beschluss wiedersprochen (auf der Rückseite). Der andere Eigentümer hat den Beschluss vom Juli mit mir unterschrieben.

Das Datum der Vollmacht wurde wegen der Umstellung des Zeitraum der Heizkostenabrechnung gewählt, da nicht geklärt ist, ob und wann der Zeitraum umgestellt wird. Da zu diesem Zeitraum das Angebot des gewerblichen Hausverwalters nicht vorlag, wollte ich vorsorglich die Vollmacht bis Ende nächsten Jahres erhalten.

Frage: Der andere Eigentümer möchte seine Wohnung verkaufen und sieht w. den höheren Nebenkosten Nachteile beim erzielbaren Preis.
Besteht für mich ggf. eine Schadenersatzpflicht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.09.2007 | 18:52

Sehr geehrter Fragesteller,

nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und über die Abberufung des Verwalters durch Stimmenmehrheit. Somit ist der Beschluss vom Juli 2007 gültig, da er mit Mehrheit ergangen ist. Eine Einstimmigkeit ist nicht erforderlich. Ihr Verwaltervertrag endet somit zum 31.12.07. Eine Schadensersatzverpflichtung kommt daher nicht in Betracht.
Abgesehen davon wird wohl kaum ein Mindererlös erzielt werden wegen der Verwalterkosten, da die höhere gewerbliche Verwaltervergütung üblicherweise nicht im Verhältnis zum Kaufpreis einer Wohnung steht.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

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