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privat Wohnung als Gewerbe nutzen

10.05.2011 20:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo lieber Anwalt,

gerne schildere ich mein Anliegen.

Ich bin Versicherungsvertreter und habe ein Ladenbüro mit ca. 40m². Ich möchte mich ein wenig vergrößern und 3 Geschäftspartner möchten bei mir mit im Büro ansässig sein.(Alle selbständig) Leider sind meine 40m² dafür zu klein und wir wollten im gleichen Objekt einen zusätzlichen Raum anmieten - die Genossenschaft sagte keine weiteren Räume verfügbar. Nun ist auf der Straßenseite gegenüber im Erdgeschoss eine Wohnung(3 Zimmer 70m²) frei geworden die von der Genossenschaft als Privat Wohnung deklariert ist.

Nun unsere Überlegung, diese privat Wohnung anzumieten und darin im einem Raum den Schreibtisch der drei selbständigen zu platzieren. Einen weiteren Raum könnte man als Aufenthaltsraum(vllt. als privat Raum mit Sofa und Fernseher) ausstatten - und den dritten Raum vllt. als Aktenlager/Archiv ?

Es soll absolut KEIN Publikumsverkehr in der Wohnung statt finden, es soll auch kein Firmenschild oder anderes von außen sichtbar sein.

Wie müssen wir die Konstellation jetzt gestalten, damit die Genossenschaft uns nichts anhaben kann ? Sollen die Jungs die Wohnung als privat Wohnung mieten und später halt die Nutzung als Gewerbe gegenüber der Hausverwaltung erklären ?

Das ganze ist in Berlin - in Berlin ist die Zweckentfremdung meines Wissen gestattet worden, da es keinen Wohnungsmangel gibt.


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihr Vorhaben ist leider nicht umsetzbar. Eine gewerbliche Nutzung ist generell ausgeschlossen, wenn Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden. Das hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich klargestellt (BGH, Urteil vom 14.07.2009 - VIII ZR 165/08).

Sie müssen also ein Büro anmieten. Bedauerlicherweise ist hier keine andere Lösung möglich.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.05.2011 | 21:21

Ich weiß nicht ob ich mich etwas unverständlich ausgedrückt habe. Bei den Personen die, diese Wohnung anmieten sollen handelt es sich um selbständige Personen. Sie sind in keinem Anstellungsverhältnis zu mir. Wenn Sie die Wohnung als privat Wohnung mieten würden und ein Bett reinstellen würden und ein Wohnzimmer einrichten und einen Raum beispielsweise als Arbeitszimmer nehmen würden ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2011 | 21:31

Die gewerbliche Nutzung einer angemieteten Wohnung ist grundsätzlich nur ausnahmsweise zulässig. Die BGH-Entscheidung stellt klar, dass ein Geschäftsbetrieb, der über das Wohnen deutlich hinausgeht, untersagt werden kann bzw. einen Kündigungsgrund darstellt.

Unabhängig davon, ob es sich formal gesehen um Mitarbeiter eines Arbeitgebers handelt, soll hier die Konstruktion so aussehen, dass sich mehrere Gewerbetreibende in der Wohnung zu Bürozeiten aufhalten. Das geht über den Wohnzweck so weit hinaus, dass es im Lichte der genannten BGH-Entscheidung nur als unzulässig betrachtet werden kann.

Der rechtliche Rat muss daher lauten, von dem Vorhaben Abstand zu nehmen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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