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persönliche Haftung der Gesellschafter von GbR-Immobilienfonds


| 19.08.2007 22:01 |
Preis: ***,00 € |

Gesellschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Ich bin im Jahr 1993 einem geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer GbR beigetreten. Die Gesellschaft wurde notleidend, das Objekt unter Zwangsverwaltung gestellt und die Gesellschaft konnte ihre Verplfichtungen gegenüber der kreditierenden Bank nicht mehr erfüllen. Die Gesellschaft wehrte sich in mehreren Rechtsstreiten gegen die Vollstreckungsversuche der Bank gegen GbR erfolglos. Die von der Fonds-GbR aufgrund Gerichtsentscheidung zu erstattenden (Prozess-)Kosten betragen rund 15.000 Euro. Nunmehr wurde gegen einige Gesellschafter (rund 25 %) Klage auf Zahlung der Kosten bei Gericht eingereicht.

Der Kläger beruft sich auf die Haftung der GbR-Gesellschafter analog § 128 GbR nachdem die Gesellschafter für sämtliche Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner haften.

Zur Konkretisierung. Die Anzahl der Gesellschafter des Fonds beträgt rund 50 Personen, wobei einige bereits nachweislich zahlungsunfähig sind. Der Gesellschaftsvertrag beinhaltet folgende Formulierung zur Haftung:

„Die Gesellschafter haften gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft mit dem Gesellschaftsvermögen als Gesamtschuldner. Mit ihrem sonstigen Vermögen haften sie den Gläubigern der Gesellschaft nur quotal entsprechend ihrer kapitalmäßigen Beteiligung an der Gesellschaft, in der Höhe jedoch unbegrenzt."

Die Rechtsprechung des BGH zur „strengen“ GbR-Haftung auch bei sogenannten „GbR mbH“ sieht nach meinen bisherigen Recherchen für die Gesellschafter von Immobilienfonds Ausnahmen vor (vgl. BGH Urteil vom 21.01.2002; BGH NJW 2002, 1642) Demnach gilt für von GbR-Immobilienfonds abgeschlossene Verträge, dass die persönliche Haftung der Anlagegesellschafter für rechtsgeschäftlich begründete Verbindlichkeiten des Fonds wegen der Eigenart derartiger Fonds als reine Kapitalanlagegesellschaften nicht nur durch Individualvereinbarung mit dem Vertragspartner, sondern auch durch wirksam in den Vertrag mit dem Vertragspartner einbezogene formularmäßige Vereinbarungen eingeschränkt werden kann. (vgl. auch Urteil des OLG Celle 3 U 167/06).

Da die quotale Haftung im Gesellschaftsvertag vereinbart ist und dieser der kreditierenden Bank naturgemäß vorliegt, muss unterstellt werden, dass diese von der quotalen Haftung Kenntnis hat.

Meine Frage ist jetzt muss ich tatsächlich befürchten für die Gesamtsumme in Anspruch genommen zu werden, da ich lediglich mit rund 0,5 % an der Gesellschaft beteiligt bin, zudem habe ich sämtliche Nachschüsse auch jene zur Begleichung der streitigen Gerichtskosten quotal an die GbR geleistet habe.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Nach den Grundsatzentscheidungen des BGH vom 27. September 1999 - II ZR 371/98, BGHZ 142, 315, 318 ff. und vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 358, haften die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Regelfall für die rechtsgeschäftlich begründeten Verbindlichkeiten ihrer Gesellschaft in ihrem jeweiligen Bestand persönlich und der Höhe nach unbeschränkt.

Einen Ausschluß der persönlichen Haftung der Gesellschafter gegenüber einem Gläubiger ist nur im Rahmen einer individualvertraglichen Regelung möglich. Die Haftungsbeschränkung durch den Zusatz mbH hat der BGH mit seinem Urteil vom 27.09.1999 (AZ II ZR 371/98) ausgeschlossen.

Hinsichtlich der persönlichen Haftung der Gesellschafter hat der BGH diesen eine weitere Haftungsbeschränkung zugebilligt. In dem BGH - Urteil vom 21. Januar 2002 - II ZR 2/00 heißt es:

“Aus Gründen des insoweit gebotenen Vertrauensschutzes hält der Senat es für angezeigt, Anlegern bereits existierender Immobilienfonds für die von ihnen in der Vergangenheit bereits abgeschlossenen Verträge die Berufung auf eine derartige gesellschaftsvertragliche Haftungsbeschränkung auch weiterhin unter der bis zur Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung maßgebenden Voraussetzung zu gestatten, daß die Haftungsbeschränkung dem Vertragspartner der Gesellschaft mindestens erkennbar war (vgl. Sen.Urt. v. 12. Mai 1990 - II ZR 312/88, ZIP 1990, 715, 716 m.w.N.).“

Weiterhin führt der BGH aus:

„Für nach diesem Zeitpunkt abgeschlossene Verträge geschlossener Immobilienfonds in der Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist angesichts der Eigenart dieser Gesellschaften eine Ausnahme von dem in der Senatsentscheidung vom 27. September 1999 (aaO) ausgesprochenen Grundsatz geboten, daß die gesamtschuldnerische persönliche Haftung der Gesellschafter für aus Rechtsgeschäften herrührende Verbindlichkeiten der Gesellschaft nur durch eine Individualvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Wenn der Gesellschaftsvertrag des Fonds eine Haftungsbeschränkung der oben bezeichneten Art vorsieht, bedarf es keiner Individualvereinbarung mit dem Vertragspartner, um ihr Geltung zu verschaffen.

Entscheiden kommt es darauf an, wann der Kreditvertrag zwischen der GbR und dem Bank geschlossen wurde.

Wurde der Kreditvertrag vor der einschlägigen BGH Urteilen geschlossen, ist eine Erkennbarkeit der Haftungsbeschränkung erforderlich, damit diese wirksam ist. Da davon auszugehen ist, dass die kreditgebende Bank sich u.a auch den Gesellschaftsvertrag in die Kreditunterlagen nimmt, ist für diese die Haftungsbeschränkung erkennbar und somit Ihnen gegenüber verbindlich. Dies wäre aber dann noch zu prüfen.

Wurde der Kreditvertrag mit der GBR nach Änderung der Rechtsprechung geschlossen, reicht es aus, wenn eine Haftungsbeschränkung entweder vertraglich vereinbart oder im Gesellschaftsvertrag geregelt wurde

Sollte die Bank Sie über die Haftungsbeschränkung im Gesellschaftsvertrag hinaus, trotz der bestehenden Rechtsprechung in Anspruch nehmen, empfehle ich einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen. Gerne stehe ich Ihnen für eine weitergehende Beratung zur Verfügung.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben.

Bei Fragen oder Unklarheiten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Nachfrage vom Fragesteller 19.08.2007 | 23:48

Vielen Dank für Ihre pomte Einschätzung.

Zur Klarstellung; die Bank möchte die Gesellschafter zum jetzigen Zeitpunkt nicht aus den Verbindlichkeiten des Darlehenssvertrages (aus dem Jahr 1993)in Anspruch nehmen. Hier ist m. E. auch völlig unstreitig, dass eine quotale Haftung besteht.

Die Bank will Kosten vergangener Rechtsstreite der Jahre 2003 bis 2005, die durch Klagen der GbR entstanden sind von den Gesellschaftern einklagen bzw. einen Gesellschafter in die gesamtschuldnerische Haftung nehmen. Die GbR hat unstreitig diese Prozesse verloren.

Sind solche Verbindlichkeiten (aus verloren Prozessen) "für aus Rechtsgeschäften herrührende Verbindlichkeiten der Gesellschaft" zu qualifizieren und gelten hierfür Ihre Ausführungen ?

Ist für eine quotale Haftung die ursprüngliche Beteiligungsquote maßgeblich oder könnte die Quote sich durch Zahlungsunfähigkeit einzelner Gesellschafter erhöhen.

Findet es Berücksichtigung, dass ich bereits alle von mir geforderten quotalen Nachschussverpflichtungen geleistet habe oder muss ich nochmals bezahlen.

Abschließend die Frage wenn insgesamt 15000 Euro gefordert werden und ich eine Beteiligungsquote von 0,5 % habe muss ich nach Ihrer Einschätzung nur mit einer Haftung für rd. 75 Euro rechnen ?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen.

Ergänzung vom Anwalt 20.08.2007 | 20:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

Für die entstanden Kosten aus der Rechtsverfolgung kann nichts anderes gelten als für die Darlehensverbindlichkeiten, wenn diese Prozesskosten als Folge der Darlehensgewährung anzusehen sind.

Die Bank hatte aus der Darlehensbeziehung Kenntnis von dem Gesellschaftervertrag und der Haftungsbeschränkung. Diese Kenntnis schlägt sich dann auch auf die Prozesskosten durch. Es wäre systemwidrig, wenn vertragliche Ansprüche einer Haftungsbeschränkung unterliegen, Prozesskosten, die im Zusammenhang mit dem Darlehen stehen dann keiner Haftungsbeschränkung unterliegen.

Problematisch wäre allerdings inwieweit eine Haftungsbeschränkung gegeben ist, wenn es sich um Prozesskosten handelt, deren Ursache nicht im Darlehensvertrag zu suchen ist.

Hierzu ist dem BGH Urteil nichts zu entnehmen. Es ist allerdings nicht auszuschließen, dass die bekannte Haftungsbeschränkung sich auch auf Prozesskosten bezieht, die nicht im Zusammenhang mit dem Darlehen steht. Jedoch kann dies nicht sicher prognostiziert werden.

Aus der vorgenannten Argumentation ergibt sich dann auch die Höhe der Inanspruchnahme. Sind die Prozesskosten eine Folge der Darlehensgewährung, so würde eine Haftungsbeschränkung fortbestehen, auch wenn einige Gesellschafter Zahlungsunfähig sind.

Im anderen Falle wäre die Rechtslage unsicher.

Mit Zahlung der quotalen Nachschusspflicht wäre Verpflichtung des Darlehens betreffend erfüllt. Eine abschließende Einschätzung wie hoch die Haftung ist, kann ich Ihnen nicht geben. Soweit die Prozesskosten im Zusammenhang mit dem Darlehen stehen, wäre Ihre Rechung folgerichtig.

Ich hoffe die Nachfragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
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