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persönliche Haftung aus Immobilienkaufvertrag auf Rentenbasis


| 22.03.2006 20:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Abend,
vor ca. 10 Jahren habe ich ein Haus verkauft, das mit einer lebenslangen Rente belastet ist. Die Käufer haben sich im notariellen Kaufvertrag verpflichtet, mich von allen Ansprüchen der Rentennehmerin freizuhalten. Der Notar hat im Vertrag darauf hingewiesen, dass das Einverständnis der Rentenberechtigten einzuholen ist. Mündlich habe ich das Einverständnis erhalten (Zeuge mein Mann) schriftlich nicht!

Die Rentenberechtigte hat mich per Anwalt aufgefordert ab 02/06 die monatliche Rente zu zahlen, da ich, aus Ihrer Sicht, nach wie vor persönlich hafte. Außerdem hätte ich auch den bereits entstandenen Rückstand in Höhe von ca. € 7.000,-- zu zahlen.
Wenn, wie der Anwalt mir schreibt, schon seit 2 Jahren keine Rente mehr gezahlt wird, hätte ich nicht früher informiert werden müssen, wenn ich für Rückstand einstehen soll?

Zwischenzeitlich habe ich die Käufer informiert, dass mich die Rentenberechtigte in Anspruch nimmt und sie aufgefordert, den Rückstand zu zahlen und die Rentenzahlung unverzüglich aufzunehmen. Da die Käufer aber bereits die eV abgegeben haben, ist nichts zu erwarten.

Natürlich werde ich mich wehren und meinen Mann als Zeugen benennen, falls die Rentenberechtigte aus dem Kaufvertrag gegen mich vollstreckt, aber was kann ich mit den Käufern tun? - Wie kann ich einen Titel gegen Sie erwirken, mit dem ich das Haus versteigern lassen kann? Liebe Grüße und vielen Dank
Sehr geehrter Ratsuchender,

unter Zugrundelegung Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

1. Es kommt auf den genauen Wortlaut der bestehenden Verträge zwischen Ihnen und der Rentenberechtigten bzw. dem neuen Käufer des Hauses an. Ohne genaue Kenntnis der Verträge kann ich Ihnen im Rahmen dieses Forums nur erste Ansätze aufzeigen:

a) Es muss genau geprüft werden, aufgrund welcher Tatsachen Sie angeblich noch persönlich haften. Dabei ist zu beachten, dass schuldrechtliche Ansprüche, die nicht rechtskräftig festgestellt sind, grundsätzlich gemäß der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren verjähren.

b) Für den Fall, dass Sie von der Rentenberechtigten zurecht für die rückständigen und laufenden Rentenzahlungen in Anspruch genommen werden, ist zu prüfen, ob ein Anspruch Ihrerseits gegen die Käufer bereits aus der notariellen Freistellungsvereinbarung besteht. (–Wenn die Rentenberechtigte bislang keinen Titel gegen Sie erwirkt hat, und ihre Ansprüche gerichtlich gegen Sie geltend macht, ist wegen Ihrer Freistellungansprüche eine Streitverkündung an die Käufer in Erwägung zu ziehen. ) Wenn sich die Käufer wegen der Freistellungsansprüche der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde unterworfen haben, dann käme eine Vollstreckung bereits aus der notariellen Urkunde in Betracht.

c) Ansonsten müssten Sie einen gerichtlichen Titel wegen Ihrer Zahlungsansprüche gegen die Käufer mittels Klage oder Mahnbescheid erwirken.

d) Mit dem gegen die Käufer erwirkten Titel können Sie dann die Zwangsvollstreckung in das Grundstück der Käufer betreiben. Sie können eine Sicherungshypothek am Grundstück eintragen lassen, die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung beantragen, § 866 ZPO.

2. Ich rate Ihnen dringen, einen Kollegen vor Ort mit der Prüfung der bestehenden Verträge und Verpflichtungen zu beauftragen. – Nachdem die Gegenseite bereits jetzt Rückstände von 7000,-- € verlangt, besteht wenn diese gerichtlich gegen Sie geltend gemacht werden, im Verfahren vor dem Landgericht ohnehin Anwaltszwang.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick geben. Ergänzend weise ich auf folgendes hin:
Die Auskunft im Rahmen dieses Forums kann nur die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind, umfassen. Daneben können weiterere Tatsachen von Bedeutung sein, die im Einzelfall auch zu einem völlig anderen Ergebnis führen können Verbindliche Empfehlungen darüber, ob und gegebenenfalls wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, sind nur im Rahmen der Erteilung eines Mandats möglich.

Mit freundlichen Grüßen
Iris Lemmer-Krueger
-Rechtsanwältin-









Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2006 | 22:03

Guten Abend Frau Lemmer-Krueger, Ihre Antwort hat mir sehr weitergeholfen und Ihr Punkt 1.a) hat mich auch zuerst jubeln lassen, aber dann ist mir eingefallen, dass ich gmäß Kaufvertrag vor ca. 20 Jahren, den ich mit der Rentenberechtigten geschlossen habe, nicht nur dinglich mit der erworbenen Immobilie sondern auch persönlich für die Rentenzahlungen hafte und um diese persönliche Haftung, aus der mich die Rentenberechtigte schriftlich nicht entlassen hat, als ich das Objekt vor 10 Jahren verkauft habe, geht es und die wird wohl leider nicht verjährt sein!? Liebe Grüße und herzlichen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.03.2006 | 07:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihrer Nachfrage: Ich meinte die einzelnen jeweiligen schuldrechtlichen Rententeilansprüche, die grundsätzlich gemäß der gesetzlichen Frist von drei Jahren verjähren. Eine Prüfung des geforderten Rentenrückstandes ist daher angesagt.

Nach Ihren Angaben scheint die der Rentenverpflichtung zu grundelegende Verpflichtung nicht verjährt zu sein. Dennoch ist eine genaue Prüfung erforderlich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einstweilen weiter helfen.

Mit freundlichen Grüßen
Iris Lemmer-Krueger
-Rechtsanwältin-

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