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pauschale Heizungs- / Warmwasserkosten statt eigener Therme

13.05.2013 12:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Abrechnung als Pauschale/Heizkosten

Seit 15 Jahren bewohnen wir eine 3 Zimmer Wohnung (91qm) in Berlin mit Etagengasheizung (Therme min. 20 Jahre alt).
Wir bezahlen eine Brutto-Kaltmiete / typischer RNK Mietvertrag Vordruck.
Wir haben noch nie eine Betriebskostenabrechnung bekommen.
Es gab zuletzt eine Betriebskostenerhöhung vom 1.6.2008 um 135,24 €. Dabei lag eine sehr rudimentäre Tabelle mit Kosten für Grundsteuer/ Müll etc.

Da wir preislich mit unserer Miete (unter dem Mietspiegel) sehr gut gefahren sind, haben wir nicht protestiert.

Die Hälfte der Wohnungen sind an einer Haus Sammelheizung angeschlossen. Diese Wohnungen haben keinerlei Meßuhr oder Abrechnungsmöglichkeit, sondern die Mieter bezahlen eine Heizungs- / Warmwasserpauschale (Bruttowarmmiete).

Nun hat der Vermieter angekündigt, das ihm die Wartung (Schornsteinfeger) für die restlichen Wohnungen zu teuer ist und er möchte im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme alle anderen Wohnungen mit an die Sammelheizung anschliessen.

Meine Fragen:
Eine Modernisierungsmaßnahme zu einer Sammelheizung muß ich wohl dulden ?
Wohl aber nicht die pauschale Abrechnung (Ja ?)
Er bietet mir eine sehr günstige pauschale Abrechnung Heizungs- / Warmwasserkosten an.
Mein Problem: eigentlich muß es für ihn finanziell nicht machbar sein und ich befürchte eine Forderung in den kommenden Jahren wenn ich bereits umgestellt bin.


Ist der Vermieter gezwungen eine Betriebskostenabrechnung bei Brutto-Kaltmieten (wo keine näheren Kosten im Mietvertrag verankert sind) vorzulegen ?

Muß er eine Abrechnung der Heizungs- / Warmwasserkosten vorlegen ?
Eine Vereinbarung über eine pauschale Abrechnung wäre verboten (Heizkostenverordnung) ? Oder darf man das vereinbaren ?

Wie argumentiere ich richtig ?
13.05.2013 | 14:24

Antwort

von


(1706)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
Web: http://www.hsv-rechtsanwaelte.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Ja, Ihre Einschätzung hinsichtlich der Modernisierung ist richtig:

<a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/555d.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 555d BGB: Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist">§ 555d BGB</a> - Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist - schreibt u. a. vor:

"(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist."

Aber:
Die Ankündigung sowie eine Mieterhöhung sind nur im Wege hoher Anforderungen möglich.

2. und 3.
Richtig, eine pauschale Abrechnung ist nicht möglich, denn:

- jedenfalls über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten">§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB</a> (es sei denn diese ist hier nachweislich und rechtlich zutreffend als Pauschale vereinbart worden, was aber in der Praxis bei Mustermietvertägen eher selten ist);

- der Grundstückseigentümer bzw. Vermieter hat bez. der Heizkosten die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen, § 4 Abs. 2 S. 1 Heizkostenverordnung;

Zur Pauschale:
Soll der Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Höhe der Betriebskosten Zahlungen auf diese erbringen, können die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbaren. Eine Abrechnung über die Betriebskosten erfolgt in diesem Fall nicht.

Im Einzelfall kann es aber wie gesagt zweifelhaft sein, ob die Parteien eine Pauschale oder eine Vorauszahlung mit dem Vereinbarten gemeint haben. Was die Parteien gewollt haben, ist eine Frage der Vertragsauslegung - wie es die Rechtsprechung näher ausgeführt hat.

Deswegen sollte Sie dieses ggf. prüfen lassen.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Pauschale einseitig zu erhöhen. Etwas anderes gilt, wenn die Umlagevereinbarung im Mietvertrag einen entsprechenden Vorbehalt enthält

4.
Eine Pauschale ließe sich also auch ohne Verstoß gegen das BGB/Heizkostenverordnung vereinbaren, soweit jedenfalls für die Heizung verbrauchsabhängig abgerechnet wird und Verbrauchserfassungsgeräte eingebaut sind, was Sie - wie oben dargestellt - verlangen können.

Auch können Sie Einsicht in die Belege dazu verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt<!--dejureok-->


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 13.05.2013 | 16:13

Hallo Herr Hesterberg,

ich muß da nochmal nachfragen...

zu Brutto-Kaltmieten:

Obwohl im Mietvertrag die Miete und die Nebenkosten nicht separiert sind, sondern nur ein Betrag genannt wird, müssen die wahren Ausgaben vom Vermieter jährlich abgerechnet werden.
Ja ?



zu Pauschale für Heizungs- / Warmwasserkosten:

Also der Vermieter kann ohne Verstoß gegen das BGB/Heizkostenverordnung eine pauschale Abrechnung der Heizungs- / Warmwasserkosten mit mir vereinbaren.
Er muß aber die Heizung verbrauchsabhängig abrechnen und Verbrauchserfassungsgeräte installieren.
Also er hat die Kosten für die Installation der Verbrauchserfassungsgeräte, er muß abrechnen und dann doch nur eine Pauschale erheben ?
Das passt für einen Nicht-Juristen zusammen.

Vielen Dank im voraus !

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.05.2013 | 17:27

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

1.
Ob eine Vereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten eine Vorauszahlung oder eine Pauschale darstellt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Maßgeblich für den Inhalt der Vereinbarung sind vorrangig ihr Wortlaut sowie die Umstände des Einzelfalls, insbesondere wie die Parteien die Vereinbarung verstanden haben.

Bei einer wie hier wohl vorliegenden Pauschale/Brutto-Miete spricht dieses hier nach meiner ersten Meinung gegen eine Abrechnungspflicht (für die Kosten außer der Heizung - dazu zu 2.).

2.
Alleinige Ausnahme bilden die Heizkosten:
Im Unterschied zu den übrigen Betriebskosten kann für die Heizkosten keine pauschale monatliche Zahlung vereinbart werden. Eine Abrechnung hat immer zu erfolgen, auch die Verbrauchserfassung.

Dafür greift also die Pauschale nicht.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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