Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1.
Ja, Ihre Einschätzung hinsichtlich der Modernisierung ist richtig:
§ 555d BGB
- Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist - schreibt u. a. vor:
"(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist."
Aber:
Die Ankündigung sowie eine Mieterhöhung sind nur im Wege hoher Anforderungen möglich.
2. und 3.
Richtig, eine pauschale Abrechnung ist nicht möglich, denn:
- jedenfalls über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, § 556 Abs. 3 S. 1 BGB
(es sei denn diese ist hier nachweislich und rechtlich zutreffend als Pauschale vereinbart worden, was aber in der Praxis bei Mustermietvertägen eher selten ist);
- der Grundstückseigentümer bzw. Vermieter hat bez. der Heizkosten die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen, § 4 Abs. 2 S. 1 Heizkostenverordnung;
Zur Pauschale:
Soll der Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Höhe der Betriebskosten Zahlungen auf diese erbringen, können die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbaren. Eine Abrechnung über die Betriebskosten erfolgt in diesem Fall nicht.
Im Einzelfall kann es aber wie gesagt zweifelhaft sein, ob die Parteien eine Pauschale oder eine Vorauszahlung mit dem Vereinbarten gemeint haben. Was die Parteien gewollt haben, ist eine Frage der Vertragsauslegung - wie es die Rechtsprechung näher ausgeführt hat.
Deswegen sollte Sie dieses ggf. prüfen lassen.
Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Pauschale einseitig zu erhöhen. Etwas anderes gilt, wenn die Umlagevereinbarung im Mietvertrag einen entsprechenden Vorbehalt enthält
4.
Eine Pauschale ließe sich also auch ohne Verstoß gegen das BGB/Heizkostenverordnung vereinbaren, soweit jedenfalls für die Heizung verbrauchsabhängig abgerechnet wird und Verbrauchserfassungsgeräte eingebaut sind, was Sie - wie oben dargestellt - verlangen können.
Auch können Sie Einsicht in die Belege dazu verlangen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Daniel Hesterberg
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Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Hallo Herr Hesterberg,
ich muß da nochmal nachfragen...
zu Brutto-Kaltmieten:
Obwohl im Mietvertrag die Miete und die Nebenkosten nicht separiert sind, sondern nur ein Betrag genannt wird, müssen die wahren Ausgaben vom Vermieter jährlich abgerechnet werden.
Ja ?
zu Pauschale für Heizungs- / Warmwasserkosten:
Also der Vermieter kann ohne Verstoß gegen das BGB/Heizkostenverordnung eine pauschale Abrechnung der Heizungs- / Warmwasserkosten mit mir vereinbaren.
Er muß aber die Heizung verbrauchsabhängig abrechnen und Verbrauchserfassungsgeräte installieren.
Also er hat die Kosten für die Installation der Verbrauchserfassungsgeräte, er muß abrechnen und dann doch nur eine Pauschale erheben ?
Das passt für einen Nicht-Juristen zusammen.
Vielen Dank im voraus !
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
1.
Ob eine Vereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten eine Vorauszahlung oder eine Pauschale darstellt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Maßgeblich für den Inhalt der Vereinbarung sind vorrangig ihr Wortlaut sowie die Umstände des Einzelfalls, insbesondere wie die Parteien die Vereinbarung verstanden haben.
Bei einer wie hier wohl vorliegenden Pauschale/Brutto-Miete spricht dieses hier nach meiner ersten Meinung gegen eine Abrechnungspflicht (für die Kosten außer der Heizung - dazu zu 2.).
2.
Alleinige Ausnahme bilden die Heizkosten:
Im Unterschied zu den übrigen Betriebskosten kann für die Heizkosten keine pauschale monatliche Zahlung vereinbart werden. Eine Abrechnung hat immer zu erfolgen, auch die Verbrauchserfassung.
Dafür greift also die Pauschale nicht.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
