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ordentliche Kündigung - zu wann und bis wann zugestellt

08.03.2010 14:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe meine vollständig möblierte 2 Zimmer Wohnung untervermietet. Der Untermietvertrag ist Anfang November 2009 abgelaufen. Das Mietverhältnis bestand danach ohne Vertrag weiter.

Der Untermietvertrag ist wie folgt gelagert:
- Vertragsabschluss mit Unterzeichnung am 05. Juli 2009
- Einzug und Übergabe an den Untermieter am 08. August 2009
Ich bin der Hauptmieter und möchte den Untermieter kündigen.

Laut BGB § 573c ist die Einreichung der ordentlichen Kündigung bis zum dritten Werktag
des Monats möglich. Was heißt das für meinen Fall?

Nehmen wir den 08.03.2010 für den Erstelltag der Kündigung an. Zu wann kündige ich das Untermietverhältnis? Kündige ich dann zum 08.06 oder zum 07.06. oder zum 30.06 oder zum 01.07?

Wann muss die Kündigung beim Untermieter spätestens vorliegen? Am 03.03. (ist schon vorbei), oder am 10.03.

Gilt für den Kündigungszeitpunkt der Poststempel oder die Ablage im Briefkasten durch den Briefträger? Reicht ein Einschreiben mit Rückschein?

Ist eine Kündigung per Fax rechtlich zulässig und gerichtsfest?

Ist ein Grund für die Kündigung zu nennen oder reicht ein "Hiermit kündige ich das Untermietverhältnis fristgerecht zum ...."

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Das Untermietverhältnis stellt ein Mietverhältnis dar, sodass sich diese nach den allgemeinen Regeln zum Mietrecht richtet. Ich gehe davon aus, dass es sich vorliegend um Wohnraum handelt und Sie auch zur Untervermietung berechtigt waren.
Soweit ein Zeitmietvertrag bestand, dieser abgelaufen ist und das Mietverhältnis ohne Widerspruch gemäß §545 BGB Ihrerseits fortgesetzt wurde, so besteht nunmehr im Verhältnis zu Ihnen ein Mietverhältnis unbestimmter Dauer.
Dieses können Sie u.a. durch ordentliche Kündigung, wie wohl von Ihnen beabsichtigt beenden. Diese richtet sich nach §573 BGB. Hierbei regelt das Gesetz, dass seitens des Vermieters ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung vorliegen muss.
Sie sollten daher zunächst sicher stellen, dass dies gegeben ist. Wichtige Gründe i.S.d. §573 BGB sind gegeben, wenn:
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Eine Ausnahme besteht nach §573 a BGB dann, wenn der Vermieter selbst das Haus mit nicht mehr als 2 Wohnungen bewohnt.
Ich unterstelle, dass vorliegend ein wichtiger Grund gegeben ist, der meines Erachtens nur im Eigenbedarf liegen kann. Die Gründe sind gemäß §573 Abs.3 BGB im Kündigungsschreiben anzugeben.
Gemäß §573 c BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Maßgeblich ist hierbei der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung. Zugang bedeutet, dass die Kündigung in den Machtbereich des Empfängers gelangt sein muss. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn das Kündigungsschreiben in den Briefkasten geworfen oder aber persönlich übergeben wird. Es zählt also nicht der Poststempel, sondern die Ablage im Briefkasten. Sie müssen den Zugang beweisen. Möglich ist durchaus ein Einschreiben/Rückschein. Problem könnte hierbei sein, dass der Mieter nicht zugegen ist und das Schriftstück nicht in Empfang nehmen kann. Dann wird es bei Zusteller hinterlegt. Der Mieter erhält nur eine Benachrichtigung, dass ein Schriftstück hinterlegt ist. Wird dieses nicht abgeholt, geht es an den Absender zurück. Das Schriftstück gilt hierbei grds. als nicht zugestellt, es sei denn der Mieter vereitelt die Zustellung, was jedoch Sie beweisen müssen. Besser wäre eine persönliche Übergabe und die Quittierung des Erhalts oder aber ein Einwurf/Einschreiben. Eine Kündigung ist schriftlich auszusprechen. Der BGH geht dabei davon aus, dass hierbei ein Fax nicht genügt. Diese Meinung wird zwar von einigen Gerichten nunmehr nicht mehr geteilt. Auch entfaltet eine Sendebestätigung keinen Beweis für den Zugang einer Kündigung. Der Sicherheit halber sollten Sie jedoch die Kündigung im Original versenden.
Ausgehend vom heutigen Tage wird jedoch eine Kündigung erst zum 30.06.2010 möglich sein, da die Kündigungsfrist erst mit dem 3. Werktag des kommenden Monats April zu laufen beginnen kann, da im Monat März der dritte Werktag (03.03). bereits verstrichen ist. Die Kündigung muss hierbei spätestens am 06.04.2010 zugegangen sein.

Abschließend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass Sie den Mieter gemäß §§574 ff. BGB über die Möglichkeit des Widerspruchs sowie über die notwendige Frist belehren müssen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe

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