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nutzung eines garagenhofes


14.08.2006 11:10 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



wir sind eigentümer eines reihenhauses in einer älteren anlage mit7 häusern und sieben garagen. die zufahrt zu den garagen erfolgt über eine enge einspurige einfahrt und einen garagenhof, der zu je einem siebtel (ohne flächenzuweisung) als gemeinschaftseigentum ausgewiesen ist. irgendwelche nutzungsregelungen wurden nicht getroffen und es gibt auch keine hausverwaltung. der garagenhof befindet sich hinter den häusern im anschluss an kleine,den häusern zugeordnete gartengrundstücke, ist umgeben von nachbarhäusern und ähnelt einem innenhof.
gibt es für die nutzung gesetzliche grundregeln oder muss diese per beschlussfassung aller eigentümer festgelegt werden?
- kann der garagenhof willkürlich zugeparkt und als abstellplatz
für fahrräder o.ä. missbraucht werden, obwohl noch eigene
gartengrundstücke zur verfügung stehen?
- kann vor den garagen geparkt werden, und wenn ja, haben die
zwei eigentümer bei denen parken vor den garagen wegen der
bautechnischen anordnung nicht möglich ist ein anrecht auf eine
ersatzfläche oder haben sie das nachsehen?
- müssen fahrzeuge von besuchern im garagenhof geduldet werden?
- haben mieter die gleichen rechte wie die eigentümer, obwohl
eine gemeinschaftsfläche sich nicht einseitig vermieten lässt?
ist hierfür die zustimmung aller eigentümer erforderlich?
- dürfen kinder im garagenhof nach belieben und zu jeder tages-
zeit fussball spielen, rad fahren, usw., auch wenn fahrzeuge
im hof stehen?
- wie sind die haftungsbedingungen innerhalb des garagenhofes
vor allem gegenüber fremden die das grundstück betreten?
die einfahrt ist als privatgrundstück gekennzeichnet.

für eine baldige antwort wären wir ihnen dankbar, da wir die
informationen für eine eigentümerversammlung benötigen.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Fragen, die ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte.

Für die Nutzung des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksteils findet sich zunächst in § 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein Anhaltspunkt. In § 14 Nr. 1 WEG heißt es unter anderem: „Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet … von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“. Was dies im Einzelfall bedeutet, hat die Rechtsprechung in zahlreichen Entscheidungen beurteilt. Ein Nachteil im obigen Sinne ist hierbei jede nach dem Empfinden eines verständigen Betrachters nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, wobei der Charakter der Anlage und der Umgebung in die Betrachtung einzustellen sind.

Das dauerhafte Abstellen eines PKW ist z.B. von der Rechtsprechung als unzulässig betrachtet worden (KG WEZ 1988, 444). Sollten Besucher demnach dauerhaft auf der Gemeinschaftsfläche parken, überschreitet dies meines Erachtens die Grenzen der zulässigen Nutzung. Anders wäre dies zu beurteilen, wenn dies nur sehr sporadisch erfolgte.

Das Parken vor den Garagen durch die Miteigentümer kann meines Erachtens als noch zulässige Nutzung angesehen werden, da insbesondere bei einem kurzen Abstellen des Kfz dort dieser - wenn auch möglicherweise unschöne - Anblick noch hingenommen werden muss. Anders läge der Fall wiederum, wenn sich dadurch eine Behinderung für die anderen Miteigentümer ergäbe. Die Eigentümer, die nicht vor ihren Garagen parken können, müssen dies meiner Einschätzung nach hinnehmen, da ihr Nachteil vor dem Hintergrund der bestehenden Parkmöglichkeit in der Garage relativ gering einzustufen ist. Eine Ersatzfläche können sie jedenfalls nicht verlangen.

Der Garagenhof kann jedoch nicht willkürlich zugeparkt werden, wenn sich dadurch für andere eine erschwerte Zugangsmöglichkeit ergibt. Dann überwiegen die Nachteile für die übrigen Wohnungseigentümer, die dann Unterlassung verlangen könnten. Gleiches gilt für das Abstellen von Fahrrädern. Sollte jedoch nur das ästhetische Erscheinungsbild betroffen sein und keine echte Behinderung bestehen, reicht § 14 WEG für ein Unterlassungsbegehren nicht aus.

In einem solchen Fall und um generell rechtliche Sicherheit zu erhalten, empfiehlt es sich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Gebrauchsregelung für den Umgang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum in Gestalt einer Vereinbarung nach § 15 Absatz 1 WEG trifft. Ist eine solche mit Mehrheitsbeschluss in Kraft, können auch Sie als einzelner Wohnungseigentümer den Gebrauch entsprechend der getroffenen Regelung einfordern (§ 15 Absatz 3 WEG).

Grundsätzlich stehen den Mietern die gleichen Rechte wie den Wohnungseigentümern zu. Dies gilt auch, wenn sich die Gemeinschaftsfläche nicht einseitig vermieten lässt.

Ein gelegentliches Spielen auf der Zufahrt ist von der Rechtsprechung als zulässig betrachtet worden (KG NZM 1998, 633). Dies unterliegt jedoch einer umfassenden Würdigung des Einzelfalls. Eine sehr ruhige Wohnlage lässt das hinzunehmende Maß einer solchen Beeinträchtigung sinken. Für einen erhöhten Geräuschpegel durch spielende Kinder gilt indes eine erweiterte Toleranzgrenze. Allerdings können hier auch die Grenzen der Zumutbarkeit überschritten werden – insbesondere, wenn man sie auf zur Verfügung stehende Gärten verweisen kann. Ich empfehle Ihnen, sich nach den in Ihrer Kommune bestehenden Ruhezeiten zu erkundigen.

Für die Haftungsbedingungen auf dem Garagenhof gelten grundsätzlich keine Besonderheiten – insbesondere obliegen den Eigentümern die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine ausführliche Einschätzung der Rechtslage gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.08.2006 | 19:01

herzlichen dank für ihre antwort.

das parken vor den garagen hätte ich näher präzisieren sollen.

im vorliegenden fall geht es nicht um das erstfahrzeug der eigentümer und mieter,sondern um das zweit- und drittfahrzeug.
daher auch die frage nach ersatzflächen, die zwar vorhanden wären, aber zusätzlich von bewohnern mit drittfrahzeugen genutzt werden; nach dem motto:" meine ellbogen sind größer, also hab´ich mehr recht."


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.08.2006 | 23:13

Sehr geehrter Fragesteller,

nochmals vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wenn durch die "Zweit"- und "Drittparker" Flächen genutzt werden, die anderen Miteigentümern zugewiesen sind bzw. den Zugang anderer Miteigentümer nicht unerheblich erschweren, sehe ich dies tendenziell als einen nicht mehr hinnehmbaren Nachteil im Sinne des § 14 WEG.

Insbesondere erachte ich es als nicht mehr hinnehmbar, wenn in der Nähe, d.h. außerhalb des Grundstücks im öffentlichen Straßenraum, ausreichend Parkplätze vorhanden sein sollten. Wenn die Parksituation im Übrigen jedoch sehr schlecht sein sollte, wäre dies möglicherweise wieder anders zu sehen. Um hier jedoch letztendlich Klarheit und rechtliche Sicherheit zu erreichen, sollten Sie das Thema unbedingt auf die Agenda der nächsten Eigentümerversammlung setzen.

Ich wünsche Ihnen, dass Sie bei Ihrem weiteren Vorgehen erfolgreich sein werden und verbleibe


mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

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