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'nicht mehr verlängert' statt 'kündigung' zulässig?

22.03.2015 12:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Auslegung Kündigungserklärung

Wir haben zwei Mietverträge mit einer Vermietungsfirma. Diese wollen das Gelände gern verkaufen und uns deshalb aus den Mieträumen raus haben (wir sind eine kleine Firma).
Einen der beiden Mietverträge haben wir gekündigt und gleichzeitig den zweiten Verlängert. Dabei haben wir folgende ungünstige Formulierung genutzt (per Einschreiben):

"Der Mietvertrag über die Bürofläche sowie das Gewürzlager wird vorerst nicht verlängert"

Die Kenntnissnahme des Schreibens hat der Vermieter bestätigt, ohne jedoch auf die Details einzugehen (und ohne zu widersprechen).

Der Vermieter nimmt dieses jetzt jedoch als Grund um zu sagen, dass keine gültige Kündigung vorliegt und deshalb das unbefristete Mietverhältnis weiter zu erfolgen zu hat (alternativ bietet er uns an das wir komplett kündigen und dann einen Auflösungsvertrag hierzu führen -> was seine Intention bei dem vorgehen ist).

Wir haben vor Beendigung des Mietvertrages den Vermieter mehrmals darum gebeten die Verlängerung des zweiten Mietvertrages / des Mietverhältnisses im allgemein zu bestätigen, dieser hat jedoch darauf nicht reagiert / gesagt "Für die von Ihnen geforderte "explizite Bestätigung" gibt es keine rechtliche Grundlage".

Im original Mietvertrag ist weder das Feld für unbefristet noch für befristeten Mietvertrag angekreutz. Jedoch gibt es ein frühstes Kündigungsdatum sowie ein optionale Verlängerungszeit, was die Situation noch uneindeutiger macht.

*Randbemerkung*
In der Kündigung wurde darum gebeten einen Teil des ersten Mietvertrags in den zweiten zu übernehmen. Diesem Detail wurde widersprochen. Entsprechend klar ist dem Vermieter gewesen, dass der Mietraum verkleinert werden sollte.

Daraus ergibt sich die Frage:
- Ist meine gestellte Kündigung rechtens, oder wäre diese Angreifbar obwohl die Kenntnis des Vermieters kaum zu bestreiten ist?

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage, ob mit der Formulierung "Der Mietvertrag [...] wird [...] nicht verlängert." als Vertragskündigung anzusehen ist, beantworte ich wie folgt.

Sie haben - vorbehaltlich der Prüfung des Vertrages - einen unbefristen Mietvertrag mit befisteten Kündigungsausschluss abgeschlossen.

Das Mietverhältnis endet durch Kündigung (§ 542 Abs. 1) nach Ablauf der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 580a Abs. 2 BGB).

Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie kann durch ausdrückliche Erklärung oder durch schlüssiges Handeln erklärt werden.

Was mit Ihrem Schreiben gemeint ist, ist auszulegen (§ 133 BGB), d.h. "der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften."

Der Begriff Kündigung muss nicht in der Kündigungserklärung vorkommen.

Kündigung bedeutet Beendigung / Nichtfortsetzung des Mietverhältnisses.

Nichtverlängerung bedeutet Nichtfortsetzung/ Beendigung.

Der Wortlaut spricht für eine "Kündigung", auch der Sinn und Zweck Ihrer Erklärung.

Entscheidend ist, dass der Vermieter Ihre Erklärung nach Treu und Glauben als Kündigung auffassen durfte / musste (BGH NJW 2006, 3777).

> Sie haben die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.

Ein geringes Restrisiko besteht allerdings vor Gericht. Wortlaut und den Sinn und Zweck der Erklärung, wie ihn der Vermieter verstehen musste, könnte anders beurteilt werden.

> Ob die Kündigung auch wirksam, d.h. fristgerecht und nach Ablauf der Kündigungs-Ausschlussfrist erklärt wurde, kann anhand Ihrer Angaben nicht geklärt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt





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