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nicht ins Grundbuch engetragene Grunddienstbarkeit/Nutzungsvertrag?

| 25.06.2010 20:29 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Situation: 1977, Wohnstraße mit EFH, wir bebauen das letzte Grundstück. Es gibt noch Stromüberlandleitungen von Straße auf Dach. Mein Mann legt seinen Strom ins Erdreich. Nachbar, ein Freund aus Kindertagen, will es auch. Hat seine Einfahrt aber gerade fertig und bittet, sich uns anschließen zu können. Warum nicht, bei uns ist Baugrube.
So liegt nun die Leitung auf unserer Seite der vorhandenen Grenzmauer, geht rechts unter der Mauer durch ins Haus des Nachbarn, links dann in unser Haus.
1985, Erdgas/TV-Kabel. Gleiche Situation. Nachbar hat seinen Garten noch fertiger, wir haben Rasen. Beide Männer buddeln den Leitungsgraben auf unserem Grundstück.Rechts unter der Mauer durch zum Nachbar, links in unser Haus. So ca. 10 m von der Straße trennen sich die Leitungen.
Es gibt kein Schriftstück, es wurde nie darüber gesprochen, keine Anfrage an uns zwecks Eintragung ins Grundbuch, kein Angebot von uns. Es war einfach so und fertig. Ich habe nun über Gas und Strom und TV-Kabel meinen Gemüsegarten. Das Verhältnis ist gut nachbarschaftlich. Beim Versorger ist der Leitungsverlauf dokumentiert. Es könnte nun ewig so bleiben..
2010: Wir (67+61) sind kinderlos geblieben, keine Erben in Sicht. Haben beschlossen, in 2/3/4 Jahren zu verkaufen.
Und wir denken, diese Leitungssache einem Interessenten nicht verschweigen zu können und befürchten, dass deswegen finanzielle Einbußen entstehen werden. Wer will schon Ärger mit Nachbarn vor dem Einzug?
Mein Plan ist es nun, uns den Nachbarn beim Bierchen zu erklären und gleichzeitig den Nutzungsvertrag (?) mit einer Frist von 2 oder 2,5 Jahren zu kündigen. Wenn das Gesetz dann diese Vorgehensweise gestattet.

Mein Anliegen an Sie:1. Wie ist unsere rechtliche Lage, 2.die des Nachbarn und 3.die des zukünftigen neuen Eigentümers ?

Ich will keinen Unfrieden, will aber auch keinen finanziellen Schaden haben und mich im Seniorenstift nicht ärgern. Ich will sensibel und konform mit der Gesetzeslage vorgehen.
Deshalb wäre ich Ihnen sehr dankbar, wenn Sie meine 3 Fragen so umfassend wie möglich beantworten würden.
Sollte mein Einsatz nicht ausreichen, bitte lassen Sie es mich wissen.
Die Umlegung der Anschlüsse soll lt. Versorger ca. €1.600 kosten. Beide Parteien sind weder sehr reich noch sehr arm - also keine besondere Härte.
Vielen Dank im voraus.


Sehr geehrter Fragesteller:

gerne beantworte ich Ihre Frage ich auf Grund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:


Grundsätzlich sollten Sie keine finanziellen Einbussen befürchten, denn an der Stelle kann ja offenbar nicht gebaut werden, sodass kein wirtschaftlicher Schaden denkbar ist.

Die Verlegung erfolgte ohne Grundbucheintragung und damit auf rein schuldrechtlicher Grundlage.
Gem. § 905 S. 2 BGB hätten Sie keinen Anspruch auf Verlegung, wenn die Leitungen in mehr als 2,3 m Tiefe liegen (BHG NJW 94, 999), weil Sie dann letztlich nicht tangiert wären (nach Meinung des BGH).

Liegen die Leitungen höher, könnte im Umkehrschluss die Verlegung verlangt werden, wenn Sie als Eigentümer dies verlangen und ein Interesse an der Ausschliessung (= Verlegung) haben. Dieses Interesse müssten Sie darlegen, z.B. eine mögliche Wertminderung oder eine Nutzungseinschränkung des Gartens.

Die Einwilligung Ihres Mannes in die Verlegung auf Ihrem Grundstück wäre nach der Rechtsprechung jedenfalls widerrufbar.

Dennoch könnte es sein, dass Sie einen Teil der Umlegungskosten mittragen müssten, weil Ihr Mann für die Situation letztlich auch Mitverursacher war.

Ihr Nachbar müsste gem. den vorherigen Ausführungen die Leitungen beseitigen.

Ein etwaiger Erwerber würde in vollem Umfang in Ihre bisherige Rechtsposition eintreten, könnte also seinerseits dann unter den genannten Voraussetzungen den Widerruf erklären.

Wenn Sie jetzt die Sache bereinigen wollen, würde ich Ihnen daher raten, die Kosten aufzuteilen, z.B. 1/3 für Sie, der Rest für den Nachbarn.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihnen damit weiterhelfen.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.06.2010 | 10:35

Danke für Ihre Ausführungen. Der belegte Teil unseres Grundes ist der einzige ebenerdige (schräge Hanglage) und bietet sich an für eine zusätzliche Garage - die im Haus integrierte Garage ist nur für 1 Auto ausgelegt. So würde unser Besitz interessant für Familien mit Kindern für Autos und Mopeds und Fahrräder.
Da könnte schon eine Wertminderung beim Verkauf entstehen.
Lt. Versorger liegt die Gasleitung 80 cm tief.
Kostenbeteiligung wollen wir vermeiden.
Meine zusätzliche Frage:
Kann ich, wie geplant, diese schuldrechtliche Vereinbarung schon jetzt mit einer längeren Frist kündigen mit der Begründung unserer individuellen Bedenken, die beim Verkauf eintreten könnten ?
Wenn er eigene Anschlüsse macht, ist es gut. Wenn nicht, ist diese Aufkündigung Bestandteil der Hausdokumente und würde einem Interessenten Rechtssicherheit geben und uns evtl. Ärger und einen evtl. finanziellen Verlust ersparen, denke ich das gesetzeskonform ?
Könnte der Nachbar gegen diese Kündigung oder der evtl. Aufforderung zur Verlegung des neuen Eigentümers gerichtlich vorgehen mit der Begründung Gewohnheitsrecht o.ä.und damit Erfolg haben? Es war eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen 2 Menschen ohne Zeugen ohne schriftliches. Wenn ich meinen Mann beerbe, muss ich mich eigentlich auch verpflichtet fühlen ?
Wenn Sie mir diese durch Ihre Stellungnahme aufgetretenen Detailfragen freundlicherweise noch beantworten würden, wäre ich Ihnen nicht nur sehr dankbar sondern wir würden auch klar kommen mit dieser Angelegenheit. Mein Einsatz hätte sich dann sehr gelohnt.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.06.2010 | 11:11


Sehr geehrter Fragesteller:

besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Ihr Ehemann und Sie sollten beide Ihre damalige Zustimmung widerrufen (gilt sofort) und zusätzlich vorsorglich kündigen mit einer Frist von 6 -8 Monaten.

Der Nachbar wäre dann verpflichtet, die Leitungen auf sein Grundstück zu verlegen.

Zwar könnte sich der Nachbar gegen Ihre Forderung auf Verlegung natürlich wehren, dessen Aussichten sind aber nach meinen Ausführungen zur Rechtslage ungünstig.

Letztlich können Sie nur widerrufen/kündigen und müssen dann aktiv werden, wenn der Nachbar darauf nicht reagiert. Sie müssen dann Ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen.

Dabei werden sie aufgrund der damaligen Zustimmung kaum umhin kommen, keinen Anteil an den Kosten zu tragen (Mitschuld und Mitverursachung). Bereits die Tatsache der Verlegung auf Ihrem Grundstück beweist wohl ausreichend, dass Sie/Ihr Mann einverstanden waren, einer schriftlichen Urkunde oder Vereinbarung (würde ja nur dem Nachweis Ihrer Zustimmung dienen) bedarf es daher nicht.

Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn der Nachbar bereits damals diese Kosten gehabt hätte, wenn er also heute nur das bezahlt (Inflation herausgerechnet und damit berücksichtigt), was er damals ohnehin hätte bezahlen müssen.

Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Als Erbin würden Sie voll und ganz in seine Rechtsstellung eintreten, seine Zustimmung von damsals gilt auch für Sie.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.06.2010 | 12:10

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