nicht genehmigte Umbauten durch den Mieter

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Vorab stelle ich klar, dass ich aufgrund Ihrer Angaben davon ausgehe, dass es sich bei der Mietsache um eine abgeschlossene Wohnung und nicht das gesamte Haus handelt.

Grundsätzlich darf der Mieter die Mietsache nur im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs benutzen. Vorbehaltlich anderslautender Vereinbarungen im Mietvertrag ist vom Grundsatz auszugehen, dass jede eigenmächtige Veränderung der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters durch den Mieter ein vertragswidriger Gebrauch ist.

Als Ausnahme gilt: Geringfügige bauliche Veränderungen im Rahmen des üblichen Mietgebrauchs (z.B. Dübellöcher) und Veränderungen, die sich ohne weiteres nach Beendigung des Mietverhältnisses beseitigen lassen, müssen nicht vom Vermieter genehmigt werden.

Die von Ihnen geschilderten Veränderungen gehen über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinaus und hätten Ihre Zustimmung erfordert. Das Verschließen der Türe zwischen der Küche und dem Esszimmer und das Anschrauben der Kanthölzer in die Zarge greifen nicht nur unerheblich in die Mietsache ein, da die bauliche Substanz (Türzarge) beschädigt wird. Sie müssen diese Veränderung auch nicht hinnehmen, da anders als bei Dübellöchern in den Wänden das Anbohren der Türzargen nicht zum normalen Wohngebrauch gehört.

Da Ihre Mieter die baulichen Veränderungen ohne Ihre Zustimmung vorgenommen haben, liegt ein Verstoß gegen die Obhuts- und Sorgfaltspflichten vor. Während des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nur im Rahmen des ordnungsgemäßen Gebrauchs zu nutzen.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei der Überlassung befunden hat. Zwar sind Veränderungen und Verschlechterungen wegen des vertragsgemäßen Gebrauchs hinzunehmen, dies ist jedoch vorliegend nicht der Fall. Die Beschädigungen der Türzarge (Bohrlöcher) müssen also rückstandslos beseitigt werden, dies wird wohl nur durch den Tausch der Zarge möglich sein.

Sollte der Mieter die von Ihnen geschilderten baulichen Veränderungen trotz (schriftlicher) Aufforderung und Fristsetzung nicht beseitigen, können Sie die erforderlichen Arbeiten selbst vornehmen lassen und die Kosten vom Mieter im Rahmen des Schadensersatzes verlangen.

Auch das Anschweißen weiterer Rohre und das Umlackieren des Geländers muss von Ihnen nicht hingenommen werden. Nach Ihren Schilderungen gehe ich davon aus, dass sich das Geländer außerhalb der geschlossenen Wohnung und damit außerhalb der Mietsache befindet. In diesem Fall wäre die Veränderung ohnehin unzulässig. Anders als bei den Veränderungen innerhalb der Mietsache müssen Sie den Rückbau der Änderung jedoch sofort verlangen, da der Beseitigungsanspruch der Verjährung unterliegt.

Leider kann ich nicht abschließend beurteilen, ob bei den Schweißarbeiten grobe Fahrlässigkeit gegeben war. Hierzu müssten alle Umstände des Einzelfalls geprüft werden (örtliche Gegebenheiten, Ausführung von einer Fachfirma, besondere Schutzmaßnahmen etc.). Dies kann jedoch dahingestellt bleiben, da offensichtlich kein Versicherungsfall eingetreten ist. Eine außerordentliche Kündigung kann m.E. nicht auf die vorgenommenen Arbeiten gestützt werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen