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neues Mietrecht ab 1.6 und erneute Kündigung


| 27.06.2005 12:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe im Januar meinen Mietvertrag von 1990 gekündigt und am 01.06 noch eine Kündigung "nachgeschoben", im Detail:

15.02.1990: Beginn des Mietverhältnisses (Standard-Mietvertrag
mit gestaffelter Kündigungsfrist je nach Mietdauer)

25.01.2005: Kündigung zum nächst möglichen Termin (per Einschreiben)

25.01.2005: Kündigungsbestätigung der Grundstücksverwaltung zum 15.02.2006

01.06.2005: erneute Kündigung zum nächst möglichen Termin wg. des
neuen Mietrechts (per Einschreiben)

08.06.2005: Ablehnung der Kündigung, Zitat:

Die neue Gesetzgebung wurde zwar bereits vom Bundestag beschlossen,
ist aber bisher noch nicht vom Bundesrat bestätigt und im
Bundesanzeiger veröffentlicht worden und ist somit noch nicht
rechtskräftig.

Somit können wir einer erneuten Kündigung Ihres Mietverhältnisses
nicht zustimmen.

Des Weiteren handelt es sich bei einer Kündigung um eine einseitig
empfangsbedürftige Willenserklärung. die nur einmalig durchführbar ist.

Zitat-Ende

10.06.2005: Anruf beim zuständigen Sachbearbeiter der Grundstücksverwaltung in dem
ich ihn informierte, dass das Gesetz sehr wohl bereits gültig wäre und
mir das entsprechende Bundesgesetzblatt vorläge. Darauf kam die Bitte,
es ihm zuzufaxen oder zu mailen, allerdings verwies er auch sofort
darauf, dass es als zweite Begründung ja auch noch den Punkt "nur
einmalig durchführbare Willenserklärung" gäbe (siehe Zitat weiter oben).

10.06.2005: Mail an Grundstücksverwaltung mit Auszug Bundesgesetzblatt im pdf-Format

13.06.2005: Einschreiben an Grundstücksverwaltung, dass die Ablehnungsbegründung
m. E. nicht akzeptabel sei (im Prinzip Wiederholung des Telefonats vom
10.06, nur in Schriftform), ausserdem Hinweis darauf, dass der Punkt "nur
einmalig durchführbare Willenserklärung" nicht nur sehr strittig wäre
(anders lautende Statements in Zeitungsartikeln, von Mieterverein,
Stiftung Warentest, usw), sondern sowieso nicht Bestandteil der
Kündigungsablehnung sei. Abschliessend die Bitte um Stellungnahme bzw.
Kündigungsbestätigung, als Anlage nochmals Auszug Bundesgesetzblatt.


Meine Fragen:

Ist meine zweite Kündigung nun rechtswirksam ?

Kann man eine zweite Kündigung nachschieben oder hat der Sachbearbeiter Recht ?

Da ich seitens der Grundstücksverwaltung bis heute nichts mehr gehört habe, wie
habe ich weiter vorzugehen ?
Guten Tag!

Auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben kann ich Ihnen folgendes mitteilen:

Zunächst einmal ist festzuhalten, dass es nicht den einen Standard-Mietvertrag gibt. Ich gehe deshalb hier davon aus, dass der 1990 abgeschlossene Mietvertrag die damals gesetzlich geltenden Kündigungsfristen beinhaltet. Dann wäre Ihre Kündigung für Ende Januar 2006 gültig geworden.

Mit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 hat der Gesetzgeber für den Mieter kürzere Kündigungsfristen für Wohnraum eingeführt. In der Folge musste der Bundesgerichtshof mehrfach darüber entscheiden, ob diese neue Regelung auch bei Alt-Verträgen gilt. Hierfür kam es dann entscheidend darauf an, wie der Mietvertrag im einzelenen lautete. Klauseln, in denen die alte gesetzliche Bestimmung ausdrücklich wörtlich wiederholt wurden, waren weiterhin wirksam.

Dies wollte der Gesetzgeber nicht. Mit Wirkung zum 01.06.2005 gilt deshalb nun immer die Frsit von 3 Monaten für den Mieter!

Ihre erste Kündigung wurde durch die zweite Kündigung "überholt". Es ist zwar richtig, dass eine Kündigung eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ist. Jedoch haben Sie hier ja nicht Ihre erste Kündigung abgeändert, widerrufen oder ähnliches, sondern eine zweite neue erklärt, die vorher wirksam wird. Die erste Kündigung läuft damit "ins Leere".

Wenn die Kündigung noch bis zum 3. Werktag im Juni bei dem Vermieter eingegangen ist, wirkt diese zum Ende August.

Bis zum 31.08.2005 sollten Sie deshalb auch die Wohnungs- und Schlüsselübergabe vereinbaren.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Susanne Ziegler
Rechtsanwältin, Witten

Nachfrage vom Fragesteller 28.06.2005 | 12:16

Vielen Dank für Ihre Antwort, leider behauptet der zuständige Sachbearbeiter der Grundstücksverwaltung, er hätte vom Anwalt die Aussage bekommen, dass eine neue Kündigung nicht rechtswirksam wäre (wieder der Punkt "nur einmalig durchführbare Willenserklärung") und akzepiert deshalb meine Kündigung nicht. Gibt es da vielleicht ein Grundsatzurteil (oder wie man das auch immer nennt), auf das ich verweisen könnte ?

Habe halt auch ein bisschen den Verdacht, dass der Sachbearbeiter in Wirklichkeit bisher gar keinen Anwalt eingeschaltet hat, was auch zu seiner fehlerhaften Aussage passen würde, das neue Miet-Gesetz sei noch gar gültig (ist mittlerweile kein Thema mehr, nachdem ich ihm den Auszug aus dem Bundesgestzblatt zuschickte).

Wie schon gesagt, wenn Sie mir mit einem Grundsatzurteil, Paragraphen oder "was-weiss-ich" weiterhelfen könnten ?

Oder bleibt wirklich nur noch der Weg über das Gericht ?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.06.2005 | 13:08

Zum neuen Mietrecht gibt es jetzt natürlich noch keine Rechtsprechung.

Das Gesetz regelt die Kündigung von Mietveträgen in §§ 542 ff BGB, §§ 573 ff BGB. Es ist danach auch möglich mehrere ordentliche und fristlose Kündigungen aus verschiedenen Gründen auszusprechen.

Ihre erste Kündigung ist wirksam. Widerrufen können Sie diese nicht mehr, da sie bereits beim Vermieter zugegangen ist. Soweit richtig, aber: Sie haben mit der zweiten Kündigung eine neue Willenserklärung abgeben. Deshalb geht das Argument der Gegenseite fehl. Und Sie könnten theoretisch auch noch weitere ( berechtigte ) Kündigungen erklären. Dies sind allgemein geltende zivilrechtliche Überlegungen zu einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärungen.

Ich gehe davon aus, dass sich aus Ihrer zweiten Kündigung eindeutig entnehmen ließ, dass Sie mit der neuen 3 Monate Frist kündigen wollen, also zum 31.08.2005 ( denn genauen Wortlaut der Kündigung kenne ich leider nicht ), damit ist das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt auch beendet.

Nach der Wohnungsübergabe ( Ende August ) hat der Vermieter dann keine weiteren Ansprüche auf Mietzinszahlungen gegen Sie.

Wenn Ihr Vermieter weitere Mieten geltend machen will, muss er Sie verklagen. In einem Verfahren müssen sich sich dann auf die - nachweisbare - zweite Kündigung berufen.


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"Besonders die - wirklich prompte - Antwort auf meine Nachfrage hat mir sehr geholfen, sozusagen die Augen geöffnet, nicht ich muss klagen sondern mein Vermieter muss mich verklagen ;-) "