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neue Außenjalousien an der Außenfassade eines Hauses anbringen

| 27.02.2019 10:19 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Nun möchte ich bedingt durch einen Einbruch in meiner Hochparterrewohnung elektrische Außenjalousien anbringen lassen. Der Beirat erklärte mir, dass es sich hier lt. Teilungserklärung um Sondereigentum handelt und ich die Außenjalousien selbst bezahlen muss. Nach diversen Recherchen im Internet bin ich aber zu der Auffassung gekommen, dass es sich bei Außenjalousien um Gemeinschaftseigentum handelt, da die Jalousien mit der Substanz des Gebäudes von außen angebracht und verbunden wird. In meiner Teilungserklärung unter §3 wurde unter der Rubrik Begriffsbestimmungen folgender Text ausgewiesen:
"Gegenstand des Sondereigentums: Anlagen und Einrichtungen innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Danach gehören zum Sondereigentum unter anderem: …...Rollläden, Markisen, Jalousetten....".
Ich verstehe das so, dass es sich hier um Rollläden innerhalb einer Wohnung handelt und nicht um Außenjalousien. Außerdem wurde das Wort: "Außenjalousien" nicht explizit in der Teilungserklärung mit aufgeführt. Auf Anfrage bei meiner Verwalterfirma habe ich folgende Antwort erhalten:
"Sehr geehrter Herr R.,
gemäß Rechtsprechung gehören Rollläden zum Gemeinschaftseigentum, das sie das äußere Erscheinungsbild der Fassade mitbestimmen. Es ist richtig, dass die Anbringung von Rollläden als bauliche Veränderung anzusehen ist. Wenn in der Teilungserklärung rechtsunwirksam die Zuordnung zum Sondereigentum erfolgt und weiterhin die Kostentragung im § 10 auf den Sondereigentümer abgewälzt wird, so sehen wir hier eine Kostenumdeutung. Das heißt, der Sondereigentümer müsste für sämtliche Kosten in Verbindung mit Rollläden aufkommen. Eine bauliche Veränderung gemäß § 13 der Teilungserklärung können wir hier auch nicht sehen, da es sich um eine neue Anbringung von Rollläden handeln würde. Demnach müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer der Maßnahme zustimmen".
Ich bin folgender Meinung: alle Eigentümer müssen die Anbringung der Außenjalousien zustimmen, schon alleine deshalb, weil alle anderen Eigentümer bereits vor Jahren Außenjalousien erhalten haben und die Kosten meiner jetzt neu anzubringenden Außenjalousien übernehmen müssen.
p.s.: beim Kauf der Wohnung waren keine Außenjalousien vorhanden.

Mit freundlichen Grüßen

Werner Robitzsch


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt:

Außenjalousien einer Wohnungseigentumsanlage stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Die von Ihnen zitierte Regelung in § 3 der Teilungserklärung macht dazu keine Angaben. Die zitierte Regelung bezieht sich ausschließlich auf das Innere der Räume im Sondereigentum und damit nicht auf das Gebäudeäußere.

Die Anbringung der Außenjalousien stellt eine bauliche Veränderung dar. Eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum (hier Außenfassade und ggf. der äußere Fensterrahmen) bedarf der Genehmigung durch Beschluss der Wohnungseigentümer.

Erforderlich ist dabei das Zustandekommen eines positiven Beschlusses mit einfacher Mehrheit sowie die Zustimmung sämtlicher durch die Maßnahme beeinträchtigter Wohnungseigentümer. Voraussichtlich müssen tatsächlich alle Wohnungseigentümer zustimmen, wenn für sie die Veränderung der Anlage optisch wahrnehmbar ist. Ggf. kann ein Nachteil auch darin liegen, dass durch die bauliche Umgestaltung die Wartung und Reparaturanfälligkeit des gemeinschaftlichen Eigentums erhöht wird.

Einen Anspruch auf Durchführung der baulichen Veränderung haben Sie dann, wenn ein entsprechender Beschluss erfolgt. Sie sollten daher zunächst auf eine Beschlussfassung hinwirken. Wird der Beschlussantrag abgelehnt, haben Sie die Möglichkeit, binnen Monatsfrist (§ 46 WEG ) eine Anfechtungsklage zu erheben.

Ohne Beschluss dürfen die Außenjalousien nicht angebracht werden. Es bestünden dann Beseitigungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer.

Ob Sie gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zustimmung haben, kann ich an dieser Stelle leider nicht beantworten. Dazu müssten u.a. die baulichen Gegebenheiten der Anlage beurteilt werden. U.U. besteht eine gesetzliche Verpflichtung gem § 3 IV EnEV, dass die Anforderungen an sommerlichen Wärmeschutz eingehalten werden. Ein für Sie interessantes Urteil könnte BGH, Urteil vom 20.7.2018, AZ: V ZR 56/17 sein. Ausschließlich Gleichheitserwägungen, dass bereits an anderen Wohnungen schon Außenjalousien angebracht sind, halte ich nach vorläufiger Einschätzung noch nicht für ausreichend, um einen Zustimmungsanspruch zu begründen.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.02.2019 | 11:45

Sehr geehrter Herr Ra. Matthes,
herzlichen Dank für Ihre schnelle und kompetente Beantwortung meines Problems.
Ich habe soweit alles verstanden, jedoch sind Sie nicht auf den Brief meiner Verwalterfirma nicht eingegangen.

"Sehr geehrter Herr R., gemäß Rechtsprechung gehören Rollläden zum Gemeinschaftseigentum, das sie das äußere Erscheinungsbild der Fassade mitbestimmen. Es ist richtig, dass die Anbringung von Rollläden als bauliche Veränderung anzusehen ist. Wenn in der Teilungserklärung rechtsunwirksam die Zuordnung zum Sondereigentum erfolgt und weiterhin die Kostentragung im § 10 auf den Sondereigentümer abgewälzt wird, so sehen wir hier eine Kostenumdeutung. Das heißt, der Sondereigentümer müsste für sämtliche Kosten in Verbindung mit Rollläden aufkommen."

Leider ist der Brief für mich unverständlich. Könnten Sie mir hier bitte vielleicht mit einfachen Worten erklären,
was mir die Verwalterfirma damit mitteilen möchte?

Mit freundlichen Grüßen
W.R.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2019 | 12:08

Sehr geehrter Fragesteller,

in dem Brief geht es um die Kosten der von Ihnen gewünschten Maßnahme. Nach Auffassung des Verwalters sollen die Kosten von Ihnen alleine getragen werden.

Die Kosten einer baulichen Veränderung trägt gem. § 16 WEG derjenige Wohnungseigentümer anteilig, der der Maßnahme zugstimmt hat und sich nicht zugleich gegen die Kostentragung verwahrt hat.

In der Praxis wird häufig zusammen mit dem Beschluss über die Durchführung der baulichen Maßnahme auch geregelt, wie die Kosten verteilt werden. Ein solcher Beschluss bedarf der qualifizierten Mehrheit, § 16 IV WEG .

Der erwähnt § 10 der Teilungserklärung ist mir nicht bekannt. Ggf. finden sich dort Sonderregelungen Ihrer Gemeinschaft zur Kostenverteilung bei Maßnahmen baulicher Veränderungen. Bitte lesen dazu in der Teilungserklärung nach.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.02.2019 | 12:30

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