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nachträgliche Nebenkosten/ formelle Wirksamkeit Nebenkostenabrechnung

25.05.2010 23:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Ich bin Vermieter einer Eigentumswohnung und habe nun Probleme mit der Nebenkostenabrechnung 2008 von zwischenzeitlich (April 2009) ausgezogenen Mietern.

Hierzu gibt es zwei Problembereiche:

1. Kabelgebühren aus vergangenen Jahren
durch Verwalterwechsel und später Rechnungsstellung des Kabelproviders kam es zu einer Abrechnung der Kabelgebühren der Jahre 2006 und 2007 seitens des Verwalters erst mit der Abrechnung 2008.
Da mir das Fehlen der Gebühren in der Abrechnung nicht auffiel, hatte ich für die Jahre 2006 und 2007 bereits jeweils eine Jahresabrechnung erstellt.

hierzu deshalb Frage 1: können diese Kosten unter dem Gesichtspunkt spätere Abrechnung durch vom Vermieter nicht verursachte Verzögerung noch nachgefordert werden oder ist mit der Zusendung einer nicht als vorläufig gekennzeichneten Abrechnung eine Nachforderung ausgeschlossen?


2. formelle Wirksamkeit
Die Abrechnung 2008 wurde von mir im Juni 2009 kurz nach der Eigentümerversammlung erstellt und versendet. Im März 2010 erhielt ich ein Schreiben der Mieter, in dem für verschiedene Kosten, die sich erhöht hatten, Nachweise angefordert wurden, die ich ihnen im April zusammen mit einer geringfügig zu Gunsten der Mieter korrigierten Abrechnung zusandte.
Diese Abrechnung nun wurde dem Mieterverein vorgelegt, der die formelle Wirksamkeit der Abrechnung mit der Begründung bestreitet, auf der Abrechnung sei kein nachvollziehbarer Verteilungsschlüssel enthalten und damit Nachzahlung wegen Ablauf der Jahresfrist ablehnt.
Der Abrechnung hatte ich in Kopie die Abrechnung des Verwalters beigelegt, der nach Eigentumsanteilen abrechnet (diese entsprechen im Übrigen der Verteilung der Wohnflächen, allerdings hatten die Mieter hierzu keinen Nachweis erhalten bzw. angefordert), es sind Gesamteigentumsanteile, Gesamtkosten, eigener Eigentumsanteil, eigener Kostenanteil aufgeführt, ebenso umlegbare und nicht umlegbare Kosten, bei der Heizkostenabrechnung wird explizit nach Wohnflächenanteilen abgerechnet.
In den vorangegangenen 7 Jahren des Mietverhältnisses wurden diesbezüglich keine Einwände vorgetragen.
Im Mietvertrag (Einheitsmietvertrag für Hamburger Wohnraum 2002) steht zu diesem Thema (verkürzt) folgendes:
"Die Verteilung der Nebenkosten ... erfolgt nach Verteilung der Wohnflächen."
Und im nächsten Satz:
"Bei vermieteten Eigentumswohnungen erfolgt die Abrechnung gemäß der Abrechnung des Verwalters." (im meinem Fall wäre das dann nach Eigentumsanteilen)

hierzu Frage 2: Ist die Abrechnung unter den genannten Voraussetzungen formell wirksam?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Zu den einzelnen Problembereichen:

1.) Die Kosten können von dem Vermieter auch verspätet berechnet und geltend gemacht werden, wenn der Vermieter die Verspätung nicht verschuldet hat. Hierbei ist aber auf jeden Fall eine Nachfrist von drei Monaten ab dem Zeitpunkt zu beachten, ab dem der Vermieter die verspätete Abrechnung hätte erstellen können. In Ihrem Fall ist die verspätete Nachforderung nur möglich, wenn die Nachforderung binnen drei Monaten nach Erhalt der verspäteten Abrechnung des Verwalters erfolgte. (Vgl hierzu: BGH, Urteil vom 05.07.2006 - VIII ZR 220/05 -)

2.) Leider ist die Abrechnung nicht formell wirksam. Der Mietvertrag schreibt deutlich die Abrechnung nach Wohnflächen vor, nicht nach Eigentumsanteilen. Da die Abrechnung jedoch nach Eigentumsanteilen erfolgte, entspricht sie nicht den Regeln des Mietvertrages und ist auch für den Mieter nicht klar verständlich.
Der Satz "Bei vermieteten Eigentumswohnungen erfolgt die Abrechnung gemäß der Abrechnung des Verwalters." könnte zwar dahingehend ausgelegt werden, daß nach Eigentumsanteilen abzurechnen wäre. Jedoch wäre dies deutlich zu Nachteilen des Mieters, da der Mieter bei Abschluß nicht wußte, welcher Abrechnungsmaßstab anzulegen wäre, zudem würde dieser Satz dem Vorhergehenden widersprechen. Dann würden sich beide Sätze gegenseitig aufheben, so daß die gesetzliche Regelung des § 556a BGB anzuwenden ist. Die aber schreibt die Verteilung nach Wohnflächen vor.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2010 | 10:40

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Zum Punkt 2 hätte ich noch eine Nachfrage:
Ist die Abrechnung formell unwirksam, obwohl die Abrechnung nach Wohnflächen durchgeführt wurde (die ja den Eigentumsanteilen entsprechen) und dies lediglich dem Mieter nicht mitgeteilt wurde?

mit freundlichen Grüßen
Anolito

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.05.2010 | 00:32

Sehr geehrter Ratsuchender,

es hängt in der Tat daran, daß es dem Mieter nicht mitgeteilt wurde und er daher die korrekte Abrechnungsweise nicht erkennen konnte.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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