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nachträgliche Änderung Flächennutzungsplan

| 20.04.2013 11:48 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Die Gültigkeit einer Baugenehmigung erlischt drei jahre nach ihrer Erteilung, wenn von ihr kein Gebrauch gemacht worden ist (§ 72 Abs. 1 LBO - Sachsen-Anhalt).

Ich habe vor einem halben Jahr ein Grundstück im Außenbereich erworben, auf dem ein ca. 100 Jahre altes Haus steht (kein Denkmalschutz). Das Haus ist seit ca. 10 jahren unbewohnt. Vor Jahren wurde eine Umbaugenehmigung (Anbau) erteilt, seither aber nichts passiert.

Im Flächennutzungsplan ist für dieses Grundstück Wohnbaufläche ausgewiesen (Daneben Mischgebiet auf der einen Seite und auf der anderen Seite Sondergebiet für Wochenendhäuser.

Die Gemeinde möchte nun aus dem bestehenden Mischgebiet ein reines Industriegebiet machen und die ausgewiesenen Wohnbaufläche meines Grundstückes zurückziehen. Kann das so einfach gemacht werden. Ist die Gemeinde dann nicht Schadenersatzpflichtig, weil mein Grundstück somit nicht mehr zu dem ausgebaut werden kann wie bereits genehmigt bzw. wie von mir erworben ? Das Grundstück liegt in Sachsen-Anhalt.

Würde mich freuen, von Personen die sich diesbezüglich auskennen Hilfeleistungen zu bekommen.

Viele Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ein Flächennutzungsplan hat keine unmittelbare Außenwirkung gegenüber dem Bürger, sondern beinhaltet lediglich programmatische Planvorgaben der Gemeinde. Aus diesem Grund kann ein Flächennutzungsplan von den in seinem Bereich lebenden Grundstücksnutzern auch nicht gerichtlich angegriffen werden.

Dies ändert sich erst dann, wenn auf der Grundlage eines Flächennutzungsplan ein Bebauunngspkan erlassen wird, der unmittelbare Außenwirkung hat.

Hiervo gibt es allerdings eine Ausnahme: Nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB liegt eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange im Außenbereich insbesondere vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht. Dies gilt wiederum nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB nicht für die Erweiterung eines Wohngebäudes auf höchstens bis zu 2 Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:

a)
das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b)
die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
c)
bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird.

Überdies gibt es auch für die Nutzung eines Gebäudes einen aus der grundgesetzlichen Eigentumsgarantie (Art. 14 GG) fließenden Bestanddsschutz, der von der Behörde nicht einseitig entzogen werden darf. Das Problem ist in Ihrem Fall, dass Sie seit 10 Jahren von der Umbaugenehmigung keinen Gebrauch gemacht haben. Nach § 72 Abs. 1 Landesbauordnung von Sachsen-Anhalt (LBO) erlischt eine (Tweil-)Baugenehmigung drei Jahre nach ihrer Erteilung, wenn von ihr kein Gebrauch gemacht worden ist, wobei sie gemäß § 72 Abs. 2 LBO auf schriftlichen Antrag jeweils um ein Jahr verlängert werden kann. Wenn dies in Ihrem Fall nicht geschehen ist, müssen Sie einen neuen Antrag stellen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.04.2013 | 13:14

Besten Dank für die schnelle Antwort.

einmal von der vor Jahren erteilten Um-Baugenehmigung abgesehen:

Darf ich das bestehende Haus nun zu Wohnzwecken künftig nutzen so wie es steht - nach Renovierung - oder kann die Stadt dies nach Veränderung des FNP verweigern.?

Einen Bebauungsplan gibt es nicht, da das Gebäude als sogenanntes Herrenhaus mit Stallgebäude in einer Zeit errichtet wurde, wo das Thema FNP und Baugenehmigung noch nicht existierten.

Wenn ich sie richtig verstanden habe, besteht für bereits existierende Gebäudes ein (aus der grundgesetzlichen Eigentumsgarantie Art. 14 GG fließenden)genereller Bestanddsschutz, der von der Behörde nicht einseitig entzogen werden darf.

D.h. das bestehende Wohnhaus darf zu Wohnzwecken künftig genutzt werden aber auf dem Grundstück dürfen keine weiteren Gebäude zu Wohnzwecken errichtet werden ?

MfG


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.04.2013 | 04:38

Sehr geehrter Fragestelller,

Es stimmt: Aus dem Bestandsschutz folgt, dass ein bereits bestehendes Wohnhaus weiter zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Geschützt wird aber nur das Bestehende. Die Errichtung weiterer Gebäude zu Wohnzwecken wird vom Bestandsschutz nicht umfasst. Hierzu bedarf es einer Genehmigung für ein Bauvorhaben im Außenbereich (§ 35 BauGB).

Ausschlaggebend für die Zulässigkeit der Wohnnutzung aus dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes ist, dass das Gebäude auch schon früher zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Der Bestandsschutz endet auch ohne Eingriff in die bauliche Substanz, soweit und sobald die geschützte Nutzung endgültig aufgegeben worden ist. Die Endgültigkeit beurteilt sich nicht nach dem inneren Willen des Eigentümers, sondern danach, wie die Beendigung der ausgeübten Nutzung nach außen erkennbar in Erscheinung tritt. Eine nur vorübergehende Unterbrechung der Nutzung vernichtet den Bestandsschutz nicht. Der Eigentümer (der baulichen Anlage) hat insoweit eine gewisse Nachwirkungsfrist, innerhalb derer ihm Gelegenheit gegeben ist, die Nutzung wieder aufzunehmen. Maßgeblich für die Dauer dieser Frist ist die Verkehrsauffassung (BVerwG, Neue Juristische Wochenschrift [NJW] 1977, 770).

Mit freundlichen Grüßen,

Neumann
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 24.04.2013 | 11:17

Sehr geehrter Fragesteller,

der von Ihnen mitgeteilte Sachverhalt lässt eine genauere Beantwortung der Frage nicht zu. Es wird mitgeteilt, dass das Haus in den letzten zehn Jahren unbewohnt war und früher ein Herrenhaus mit Stallnutzung war. Daraus ergibt sich nicht genau, ob, in welchem Umfang und wie lange eine Wohnnutzung stattfand. Herrenhaus kann auch bedeuten eine bloß repräsentative Funktion oder reine Verwaltung des Hofes.

Darüber hinaus stellt die höchstrichterliche Rechtsprechung des BVerwG für die Frage fortwirkenden Bestandsschutzes der Gebäudenutzung auf die "Verkehrsauffassung" ab. Diese ist oft gar nicht ermittelbar und ein Gericht hat hier einen sehr weiten Spielraum, d.h. es erklärt zur Verkehrsauffassung, was ihm im Einzelfall gerade richtig erscheint. Auch einem Anwalt ist da eine sichere Prognose im Einzelfall nicht möglich.

Generell ist allerdings zu sagen, dass nach zehnjährigem Leerstand ein Fortwirken des Bestandsschutzes (hinsichtlich einer früheren Wohnnutzung) schon problematisch wird.

Mit freundlichen Grüßen,
Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.04.2013 | 10:09

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

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"ohne konkret nachzufragen hätte ich die Antwort als Laie in der Rechtsmaterie nicht verstanden. Im Prinzip wurde die Antwort so gestaltet, dass alles sein könnte! Dies scheint bei Anwälten aber generell der Fall zu sein....Antwort ja aber ohne Festlegung !
sicherlich ist es auch schwierig, da jeder Fall ein Einzelfall darstellt. Insofern ist die Antwort des Anwaltes als gut zu bewerten"
Stellungnahme vom Anwalt:
Sehr geehrter Fragesteller,
eine Erstberatung kann nur eine erste Orientierung liefern. Für weitergehende Auskünfte ist eine detaillierte Eruierung des Sachverhalts erforderlich. Ansonsten besteht die Gefahr, dass falsche Auskünfte erteilt werden, und das kann auch nicht in Ihrem Interesse sein.
Mit freundlichen Grüßen,
Neumann
Rechtsanwalt
FRAGESTELLER 24.04.2013 3,4/5,0
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