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nachträglich vom Vermieterpfandrecht Gebrauch machen möglich?

| 21.07.2011 11:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Jemand empfahl mir (Mieter/Vermieter), eigenständig einen stets unverschlossenen, für alle Mieter im Gebäude offen zugänglichen Gewerberaum als Lager und Hobbyraum frei zu räumen mit Möglichkeit, Gegenstände des Untermieters zurückzubehalten:

Der Untermieter zahlte mehr als 2 Mieten nicht, kündigte selbst Mitte Juni zum 1.7. (statt 3-Monatsfrist). Ich fand Ersatz, teilte dies sehr kurzfristig mit, dass ich die Kündigung annehme. Der U-Mieter entschied nun, dass dies zu früh wäre und erst Mitte Juli zum Auszug wieder zu kommen und nicht mehr mit mir zu reden. Zur Bezahlung: "Wenn wieder möglich."

Folge: Raum wurde für neue Vermietung geleert, der Inhalt unbeschadet, sicher und für den U-Mieter jederzeit zugänglich aufbewahrt. Nur einige „sensiblere" Materialien besonders diebstahlsicher bei mir eingeschlossen. Plan, es bei Auszug vor Zeugen zu übergeben: wenigstens gegen Rechnung mit neuer Anschrift.
Der Mieter holte den Rest unangekündigt vorher und rief mich wegen Herausgabe und Übergabe des Schlüssels nicht an, sondern droht mir nun, auch persönlich.
Habe hier erfahren, dass ich einen rechtlichen Fehler gemacht habe.

Kann ich nachträglich vom Vermieterpfandrecht Gebrauch machen? Ich wollte nichts Illegales tun, wie gehe ich nun vor?

Die Person ist für mich unberechenbar, aggressiv und zahlungsunfähig. Ich "verwalte" hier erstmalig, ohne Gewinn oder Bezahlung. Bin nicht rechtsschutzversichert, will weitere Kosten vermeiden.

Vielen Dank

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Ja, Sie können auch nachträglich bzw. immer noch von Ihrem Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB Gebrauch machen. Denn das Mietverhältnis wurde nach Ihren Angaben letztlich einvernehmlich schon zum 01.07. beendet. Befindet sich Ihr Mieter wie von Ihnen angegeben dabei im Zahlungsrückstand, können Sie von diesem verlangen, dass er sein Eigentum bis zur Bezahlung seiner Schulden nicht aus der Wohnung fortschafft. Dies haben Sie ja nach Ihrer Sachverhaltsschilderung offensichtlich bereits getan, so dass ich auch nicht erkennen kann, was Sie Ihrer Meinung nach für einen Fehler gemacht haben sollen. Denn wenn der Mieter entgegen Ihrem ausdrücklichen Widerspruch als Vermieters nun trotzdem noch Gegenstände aus dem Mietobjekt entfernt, haben Sie als Vermieter auch ein Selbsthilferecht. Dieses beinhaltet, dass Sie – im Bedarfsfall auch unter Gewaltanwendung - die Entfernung verhindern und Besitz an den Gegenständen des Mieters einnehmen können. Zu diesem Zweck können Sie z.B. auch einen Austausch der Schlösser am Mietobjekt vornehmen.

Wenn der Mieter nun seine Schulden bei Ihnen auch weiterhin nicht bezahlen sollte, können Sie im weiteren Verlauf dessen Gegenstände durch öffentliche Versteigerung gemäß § 1235 BGB oder im Weg des freihändigen Verkaufs gemäß § 1221 BGB verwerten lassen und den Erlös in Höhe der Schulden behalten. Diese Verwertung müssen Sie als Vermieter dem Mieter gemäß § 1220 BGB aber zunächst ankündigen. Dabei besteht dann noch die Möglichkeit, dass der Mieter die Verwertung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Wertes der gepfändeten Gegenstände abwenden kann, aus dieser Sicherheitsleitung könnten Sie sich dann ebenfalls hinsichtlich der Schulden befriedigen.

Zu beachten bei diesem Prozedere wäre lediglich, dass sich das Vermieterpfandrecht zwar grundsätzlich auf alle dem Mieter gehörenden Sachen erstreckt, aber nicht jedoch auf unpfändbare Dinge. Die Unpfändbarkeit von bestimmten Sachen regelt § 811 ZPO . Danach sind in erster Linie solche Sachen unpfändbar, die der Schuldner für eine bescheidene Lebensführung benötigt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Bei verbleibenen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 21.07.2011 | 13:14

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Leider ist meine Frage NICHT geklärt worden:
Ich habe unter Vermieterpfandrecht gelesen, dass ich ein Entfernen von Gegenständen (KEINE Wohnung, sondern UNABGESCHLOSSENER GEWERBERAUM/Lager mit Kleinwerkzeugen für Hobby/Nebengewerbe)hätte ANKÜNDIGEN müssen. Die Räumung des offenen Raumes erfolgte, weil der Mieter zum 1. gekündigt hatte, dann aber mitteilte, erst zum 16. auszuziehen, als ich schon einen neuen Mieter hatte. Ironischerweise schloß ich die Werkzeuge vor allem ein, dass sie kein anderer stehlen könnte. Dies wagte ich, weil man mir gesagt hat, ich wäre durch das Pfandrecht abgesichert und eine Übergabe könnte bei Auszug erfolgen, der Mieter kam aber UNANGEKÜNDIGT einige Tage VORHER, so dass ich die Gegenstände noch habe plus SEINER Androhung für rechtliche Schritte. Was muß/kann ich jetzt TUN?

Ich hoffe, Sie können mir so antworten, dass ich rechtliche Sicherheit für den nächsten nötigen Schritt habe oder dieses Schreiben m,ir Rechtssicherheit gibt. Vielen Dank fürs nochmalige Antworten. MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.07.2011 | 13:34

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gern beantworte ich Ihre Nachfrager noch wie folgt:

Ich denke, Sie befinden sich in einem Irrtum. Denn das gesetzliche Pfandrecht des Vermieters entsteht schon allein durch Einbringung der Sachen in die Mieträume, also von Gesetzes wegen. Es ist demgegenüber gesetzlich eben nicht vorgeschrieben, dass dieses Pfandrecht zusätzlich angekündigt werden muss. Ankündigen müssen Sie vielmehr wie aufgezeigt nur die spätere Verwertung. Sie sollten sich daher von den Drohungen des Mieters nicht einschüchtern oder verunsichern lassen und können wie schon in meiner Antwort beschrieben weiter vorgehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit ein wenig Ihre Unsicherheit nehmen. Sollte dies nicht der Fall sein oder Sie weitere Fragen haben, können Sie sich auch gern noch einmal direkt an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.07.2011 | 14:34

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"Zuerst war ich enttäuscht, dass die Antwort auf Wohnraum anstatt Gewerberaum gegeben wurde. Die Antwort auf die Nachfrage kam sehr schnell und war sehr klar. Nun bin ich nicht nur erleichtert, sondern weiß, wie ich weiter vorgehen muß. Eine geniale Einrichtung, dieses Forum, ich werde es in Zukunft sicherlich häufiger nutzen und weiterempfehlen. MfG, W"