nach Hauskauf noch Sicherungsgeber für Kredit des Veräußerers?

Question

Guten Tag,
im Jahr 2007 kaufen Tochter und Schwiegersohn ein Grundstück mit zwei Einfamilienhäusern vom Vater.
Es werden u.a. von einer Bausparkasse drei Kreditverträge übernommen. In einem Schreiben stimmt die Bausparkasse der Schuldübernahme der drei mit Vertragsnummern genannten Verträge zu.
Desweiteren unterschreiben die Käufer eine Sicherungsvereinbarung - in der die jeweils eingetragenen Grundschulden genannt werden, aber keine einzelnen Vertragsnummern - , dass die bestehenden Grundschulden bestehen bleiben und künftig Forderungen gegen die Übernehmer sichern.
Auf diesem Formular heißt es weiter:
"Übernehmer tritt in die Sicherungsvereinbarung zwischen Veräußerer und Gläubigerin bezüglich der genannten Grundschulden ein und übernimmt alle Rechte und Pflichten des aus dem Sicherungsvertrag ausscheidenden Veräußerers-bisherigen Sicherungsgeber-. Die Vereinbarung wird dahin geändert, dass künftig durch die Grundschulden nebst Zinsen gesichert sind:
Alle gegenwärtig und künftig bestehenden oder neu entstehenden Forderungen der Gläubigerin gegen den Übernehmer aus jedem Rechtsgrund, bei Mehrzhal von Schuldnern oder Übernehmern, auch soweit sie nur gegen den einen Schuldner oder Übernehmer begründet sind. Sind Schuldner und Übernehmer nicht identisch, so erfolgt eine Neuvalutierung wegen Forderungen gegen den Schuldner nur vorbehaltlich der Zustimmung der Übernehmer als künftigem Eigentümer."

Frage: Wenn es noch einen weiteren Kreditvertrag zwischen dem Vater/Veräußerer und der Bausparkasse gibt,für den ursprünglich das veräußerte Grundstück die Sicherheit darstellte, dieser aber nicht übernommen wurde und von dem die Übernehmer erst jetzt Kenntnis erhalten - kann die Bausparkasse gegen die Übernehmer eine Forderung aus diesem Vertrag geltend machen?
So ja: Kann man dies noch abwehren?

Rechtsanwalt Thomas Joschko · Accepted Answer

Sehr geehrte&lpar;r&rpar; Fragesteller&lpar;in&rpar;,    vielen Dank für Ihre Anfrage.    Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:    Theoretisch wäre es zwar möglich, dass es einen weiteren Kredit des Vaters geben könnte, für welchen die Grundschuld als Sicherheit haften könnte, weil einer Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek nicht zwingend eine bestimmte zu sichernde Forderung gegenüber stehen muss. Ob aber tatsächlich eine so weitgehende Haftung hier in Frage kommt, hängt maßgeblich davon ab, welchen konkreten Inhalt die seinerzeit zwischen Bank und Vater getroffene Sicherungsabrede hatte. Sofern diese so weit gefasst sein sollte wie die von Ihnen geschilderte Ergänzungsvereinbarung bzw. bei Ihrer Übernahme aufgenommene Änderung, dass für sämtliche Forderungen gleich aus welchem Rechtsgrund die Grundschuld verhaftet sein soll, dann könnte sich diese Haftung auch auf etwaige weitere noch nicht bekannte Kredite des Vaters erstrecken, natürlich aber zumindest mit der Einschränkung, dass diese zum Zeitpunkt Ihrer Übernahme noch bestanden haben. Sollte jedoch die damalige Sicherungsabrede des Vaters wie eigentlich in solchen Fällen üblich, sich nur auf die drei erwähnten Darlehen mit den festgelegten Vertragsnummern erstreckt haben, dann wäre eine weitergehende Haftung nicht möglich. Normalerweise wird aber eben immer durch eine besondere Vereinbarung bzw. so genannte Zweckerklärung / Sicherungsabrede mit der Bank und dem Eigentümer genau bestimmt, welche konkreten Forderungen oder Kreditschulden durch die Grundschuld gesichert werden sollen. Sollte Ihr Vater seinerzeit solch eine Beschränkung jedoch nicht genau im Rahmen der Sicherungsabrede bzw. Zweckerklärung mit der Bank vereinbart haben, könnte wie schon erwähnt die Grundschuldhaftung tatsächlich nach dem von Ihnen geschildertem Sachverhalt weiter gehen als nur in Bezug auf die drei erwähnten Darlehen. In diesem Fall könnten Sie sich allenfalls noch darauf berufen, dass im Zusammenhang mit dem erwähnten Schreiben der Bank zu den drei Darlehensvertragsnummern zum Zeitpunkt der Übernahme durch Sie erkennbar nur noch diese drei Darlehen valutierten, so dass entsprechend der geschilderten Übernahmeerklärung zum Zeitpunkt deren Abschlusses auch nur &lpar;noch&rpar; diese drei Forderungen Gegenstand der weiteren Sicherungsabrede und damit der Grundschuldhaftung sein konnten.     Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe    Mit freundlichen Grüßen      Thomas Joschko  Rechtsanwalt      Hinweis: Diese Plattform kann eine Rechtsprüfung nicht ersetzen und leisten. Wenden Sie sich bitte direkt per E-Mail an mich, wenn Sie eine weitergehende Prüfung und Kommunikation wünschen. Hier kann nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden.