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mündlicher Kündigungsverzicht wirksam?

| 30.11.2010 19:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

ich bin sehr interessiert an einem Objekt, das ich kaufen möchte.
Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus (EG und DG) 2 getrennten Mietverträgen.

Im EG wohnt eine Familie (Mann, Frau, 2 Kinder (2 u. 13 Jahre).
Im DG wohnt der Sohn (20 Jahre) der Familie mit gesondertem Mietvertrag.

EG Mietvertrag besteht seit Dezember 2009,
DG Mietvertrag besteht seit August 2010.

Bei der ersten Besichtigung wurde mir von den 2 Mietern zum Thema Eigenbedarfskündigung eröffnet, dass sie niemals ausziehen werden, noch müssen.

Der jetztige Vermieter habe mit den Mietern mündlich vereinbart, dass der Mieter so lange drinnen bleiben darf, wie er möchte und dass sie keine Angst haben müssen gekündigt zu werden - auch nicht bei Verkauf an Dritte.

Diese Aussage wurde mir heute sogar vom Vermieter bestätigt. Eine solche mündliche Vereinbarung fand statt.

-

Im Mietvertrag (unbefristet und scheint ein vorgefertigtes Word-Dokument gewesen zu sein) steht folgender Passus:

"Es wird ausdrücklich und individuell vereinbart, dass Nebenabreden zu diesem Vertrag nicht bestehen und auch Änderungen und Ergänzungen zu diesem Vertrag schriftlich abzufassen und diesem Vertrag als Anlage beizuheften sind."

Über die o.g. Kündigungsverzichtsabreden steht nichts in den Mietverträgen.

-

Meine Fragen:

1) Ist die Vereinbarung über unbefristete Mietmietvertrag mit Kündigungsverzicht sozusagen "auf Ewig" überhaupt standhaft?

Anm.: Es hat lediglich der Vermieter auf eine Kündigung verzichtet. Der Mieter kann jederzeit fristgerecht kündigen.

Habe in BGH - Entscheidung gelesen, dass Kündigungsverzichtserklärungen über 4 Jahre unwirksam seien.


2) Könnte ich trotz dieser getroffenen mündlichen Vereinbarung, wegen Eigenbedarf nach Kauf, ordentlich mit Fristeinhaltung kündigen, ohne Jahre zu warten?

3) Gibt es vielleicht eine andere Möglichkeit dennoch zu kündigen.



vielen Dank im Voraus

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die die Möglichkeit des Kündigungsverzichts auf 4 (Formularvertrag) bzw. 5 Jahre (Individualvereinbarung) begrenzt bezieht sich nur auf den beidseitigen Kündigungsverzicht.

Ein einseitiger Kündigungsverzicht des Vermieters ist immer auch zeitlich unbegrenzt möglich. Dies liegt daran, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vor allem den Mieter vor unangemessenen Benachteiligungen schützen will.

Grundsätzlich ist eine solche Vereinbarung auch mündlich möglich.

Allerdings bewirkt der pauschale Verzicht des Vermieters auch, dass er auf sein Recht auf Eigenbedarfskündigung verzichtet.

Ein solcher Verzicht muss, wie der gesamte Wohnraummietvertrag die Schriftform einhalten, sofern er für länger als ein Jahr gelten soll.

Dies ist hier nicht der Fall.

Dadurch, dass der unbegrenzte Verzicht lediglich mündlich erklärt wurde, ist er schon jetzt nicht wirksam.

Folge davon ist, dass Sie diesen Kündigungsverzicht auch nicht „mitkaufen" würden.

Die sogenannte Schriftformklausel in den Mietverträgen ist daher rein deklaratorisch und wird hier gar nicht benötigt.

Sie können also nach dem Erwerb des Grundstücks eine Eigenbedarfskündigung einleiten, sofern deren Voraussetzungen vorliegen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2010 | 21:13

Vielen Dank für Ihre schnelle Bearbeitung!

Sie haben mir wieder Hoffnung gemacht.
Ich war der Meinung, dass ich niemals diese mündliche Vereinbarung aushebeln könnte.
Ein Kauf wäre somit niemals in Betracht gekommen.

-

Bezüglich Ihrer Ausfertigung habe ich noch eine Detailfrage.

Sie schreiben, dass der Zeitmietvertrag einer Schriftform bedarf, wenn er länger als 1 Jahr bestand haben soll.

Bezieht sich das eine Jahr jetzt auf Einzugsdatum oder ab Zeitpunkt der mündlichen Vereinbarung und genießen die Mieter so noch ein ganzes Jahr Kündigungsschutz ab Einzug oder Zusagezeitpunkt?

oder

Ist die gesamte mündliche Vereinbarung von Anfang an unwirksam, so dass die normalen Kündigungsfristen jederzeit anwendbar sind ohne eine zusätzliche Frist einhalten zu müssen?


Vielen Dank nochmals und natürlich auch im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2010 | 21:59

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre zweite Alternative ist zutreffend.

Die gesamte mündliche Vereinbarung ist von Beginn an unwirksam. Eine Reduzierung auf das rechtlich zulässige findet nicht statt.

Es sind daher die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen ohne zusätzliche Fristen von Beginn an anwendbar.

Mit freundlichen Grüßen

Bade
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 30.11.2010 | 22:09

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