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muss man bei Kann-Bestimmung mahnen?


04.10.2006 20:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Der Mietvertrag sagt wörtlich: "Die Kosten der Gartenpflege durch ein Gartenbau-Unternehmen werden anteilig nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt. Ein Mieter kann seinen Teil der Gartenpflege auch selbst übernehmen."
Der Mieter hat fünf Jahre selbst beanstandungslos den Garten gepflegt, im Jahr vor Auszug aber nicht mehr (zu viel zu tun an seinem Neubauvorhaben). Der Vermieter beauftragt darauf hin im Oktober 2005 einen Gartenbauer, wie vertraglich vereinbart, der unter anderem 50cm hohes Unkraut zwischen dem Verbundpflaster im Hof entfernt. Der Mieter möchte die Rechnung (500Euro)nicht zahlen, da er nicht gemahnt wurde. Muss man mahnen, wenn der Regelfall die Beauftragung eines Gartenbauunternehmens ist und das Wahlrecht darin besteht, die Gartenpflege selbst zu übernehmen? Eventuell Gewohnheitsrecht nach fünf Jahren Eigenpflege? Ferner macht Mieter geltend, diese Kosten wären verjährt, da sie keine Betriebskosten seien, sondern Ansprüche nach § 548 BGB aus Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache.
Hätte der Vermieter mahnen müssen?
Sind die Ansprüche durch Geltendmachung in der Betriebskostenabrechnung verjährt?
04.10.2006 | 22:01

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrte ( r ) Fragesteller ( in ),

vielen Dank für die Frage( n ), die ich wie folgt beantworte:

Durch die Geltendmachung der Betriebskostenabrechnung haben Sie nicht auf die Geltendmachung Ihrer Ansprüche verzichtet, zumal anzunehmen ist, dass Sie bezüglich eines Verzichtes keinen Geschäftswillen hatten.

Fraglich ist allerdings, ob die Kosten für die Entfernung des ca. 50 cm hohen Unkrautes als Betriebskosten oder - wie der ehemalige Mieter meint - als Ersatzansprüche aus Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache gelten. Im letztgenannten Fall verjähren die Ansprüche gemäß § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Übergabe der Mietsache.

Sollten die Kosten als Betriebskosten geltend gemacht werden, so ist bei der Berichtigung der letzten Abrechnung von Ihnen in jedem Fall die Frist des § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 zu beachten:

Satz 1: Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Satz 2: Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Diesbezüglich müssten Sie also noch in diesem Jahr die Nachforderung beim Mieter geltend machen. Eine Fristsetzung war bezüglich der Vornahme der Gartenarbeiten wohl nicht angebracht, da es sich um eine " kann " - Regelung im Mietvertrag handelt. Allerdings sollten Sie nun dem Mieter eine Zahlungsfrist setzen, damit Sie Ihre Forderung effektiv durchsetzen können.

Zum Schluss darf ich die letztlich streitentscheidende Frage nach der Differenzierung zwischen Betriebskosten und Ersatzansprüchen aus Veränderung oder Verschlechterung wie folgt beantworten:

Nach § 2 Ziffer 9 BetrKV gehören die Kosten der Gartenpflege grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Für die Annahme umlegbarer Betriebskosten ist jedoch erforderlich, dass Sie mit einer gewissen Regelmäßigkeit anfallen ( LG Tübingen Urt. v. 18.10.2004 - WM 2004, S. 669 ). Wird nach länger unterlassener Pflege der Garten einer Grundpflege unterzogen, sind die dafür aufzwendenden höheren Kosten nicht umlagefähig ( LG Hamburg WM 1994, S. 695 ). Demnach gehen Sie im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung ein nicht unerhebliches Prozess - und Kostenrisiko ein, wenn nämlich das streitentscheidende Gericht die von Ihnen in Auftrag gegebenen Gartenarbeiten als einmalige Instandsetzungsarbeiten und damit als zwischenzeitlich verjährte Ansprüche aus § 548 BGB qualifizieren sollte.

Für eine Qualifizierung der vorgenommenen Gartenarbeiten als Betriebskosten könnte jedoch folgende Argumentation hilfreich sein:

Grundsätzlich hat nach dem Wortlaut des schriftlichen Vertrages der Mieter die laufenden Kosten für die Gartenpflege zu tragen. Sein Versäumnis im letzten Mietjahr hat es jedenfalls erforderlich gemacht die Gartenarbeiten in Auftrag zu geben. Man kann also bei einer wertenden Betrachtung nicht alleine auf die Einmaligkeit des Gartenpflegeauftrages abstellen und zumindest außergerichtlich den Versuch unternehmen die entstandenen Kosten durchzusetzen. So hat auch das Landgericht Hamburg in einem anderen Fall die Kosten für die Neuanlegung eines Gartens als ansatzfähig qualifiziert, obgleich es sich hierbei um nicht regelmäßige Arbeiten handelte ( LG Hamburg WM 1989; S. 191 ).

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen Ihr

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 12.10.2006 | 14:55

Sehr geehrter Herr Kohlberg, vielen Dank vorerst. Bedeutet dies im Umkehrschluss, wenn der Mieter sich wie ein Vandale verhält, also mehr als die übliche Pflege zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes notwendig ist, dann liegt Instandsetzung von Verschlechterung der Mietsache vor und der Mieter kommt in den Genuß einer kürzeren Verjährungszeit? Ich dachte, Schutzzweck der Norm ist nicht den vom Mieter herbeigeführten Zustand zu schützen, sondern die ungerechtfertigte Instandsetzung aufgrund von vom Mieter unverschuldeter Verschlechterung. Kann ich ersatzweise dann auf Schadenersatz klagen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2006 | 15:36


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Sie haben völlig richtig erkannt, dass der Mieter in den Genuß einer kürzeren Verjährungsfrist kommt, wenn ein erkennendes Gericht die Rechtslage für Sie restriktiv auslegt. Meine Auffassung hierzu ist, dass ein solches Erbebnis absurd wäre, da ja der Mieter für sein vertragswidriges Verhalten noch belohnt würde. Ich habe Sie nur auf das bestehende Problem hingewiesen, um Sie umfänglich über die Rechtslage zu informiern, insbesondere über die von der Rechtsprechung grundsätzlich geforderte Regelmäßigkeit zur Bejahung von Betriebskosten.

Auch Ihre Argumentation mit dem Schutzzweck der Norm ist diskusionswert. Allerdings ist nach dem Gesetzeskommentator Weidenkaff der Zweck des § 548 BGB auch oder vor allem die rasche Abwicklung von Nebenansprüchen aus dem Mietverhältnis ( Weidenkaff in Palandt zu § 548 RdNr.: 1 ).

Ihr alternativer Lösungsansatz sich auf Schadensersatzansprüche zu berufen ist sehr durchdacht. Zwar ist § 548 BGB nach ganz überwiegender Rechtsuffassung insbesondere auch eine Anspruchsgrundlage für Schadensersatzansprüche auf Geld, Wiederherstellung wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder aus Verzug mit übernommener Instandhaltung ( BGH NJW 98 , Seite 1303 ).

In Betracht kommt als in der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren nach § 195 BGB verjährender Anspruch ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB. Hierfür hätte der Mieter insbesondere eine vertragliche Nebenpflicht verletzen müssen. Eine solche Pflichtverletzung kann im Unterlassen der Gartenarbeiten gesehen werden. Problematisch ist jdoch bei Bejahung eines Schadensersatzanspruches aus § 280 Abs. 1 BGB das sogenannte Konkurrenzverhältnis der Anspruchsgrundlagen 280 Abs. 1 BGB zu § 548 BGB. Findige Juristen würden gewiss argumentieren, dass § 548 BGB die speziellere Norm ( zählt zum Mietrecht ) ist und daher die Anwendung des zum allgemeinen Schuldrecht zählenden § 280 BGB verdrängt.

Alles in allem bleibt daher festzuhalten, dass die Rechtslage für Sie ein erhebliches Prozess - und Kostenrisiko birgt und daher nach Möglichkeit eine einvernehmliche Lösung angestrebt werden sollte. Ich hoffe Ihre Frage abschließend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichem Gruß

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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