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mündlicher Mietvertrag, Übergang zu schriftlichem, Mietzins

| 16.10.2017 15:50 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Ich bin Teil einer Erbengemeinschaft, die die Eigentumswohnungen eines Hauses in Köln besitzt.
In zwei der Wohnungen hatten die ursprünglichen Mieter gekündigt, die mietvertraglich bis dato nicht genannten Mitbewohner wollten die Wohnungen gerne zur Miete übernehmen.
In Vertretung der Erben hatte ich beiden Parteien mitgeteilt, dass die Erben hiermit grundsätzlich einverstanden seien. Allerdings hatte ich auch gesagt, dass über den Mietzins - der mehrere Jahre nicht mehr gestiegen war - noch keine Entscheidung getroffen sei, ... wenn ich auch glaubte und hoffte, dass eine potentielle Mietanhebung im neuen Vertrag entweder garnicht stattfinden oder doch zumindest niedrig ausfallen werde.
Zwischen den zukünftigen Mietern und mir wurde dann vereinbart, dass sie, bis zur endgültigen Klärung der Miethöhe, einfach den bisherigen Mietzins überweisen sollten. Was sie auch pünktlich jeden Monat getan haben.

Diese Abmachung sollte eigentlich eher kurzfristig gelten, aus verschiedenen Gründen habe ich die Angelegenheit aber dann doch fast ein Jahr schleifen lassen.
Jetzt wurde den Mietern ein Mietangebot gemacht, allerdings mit einer Anhebung des Mietpreises um 0,50€ bzw. 1€ / m² ( beide Erhöhungen liegen, gemessen am Stadtteil bzw. entsprechender Vergleichsmieten, im Rahmen und unterhalb der gesetzlich erlaubten 15% Erhöhung ).
Beide Parteien waren über diese Anhebungen nicht erfreut.

Wir alle liegen nicht im Streit miteinander, kommen aber zu höchst unterschiedlichen Auslegungen der Situation, in der wir uns befinden, insbesondere über die Auslegung des § 550 BGB.
Ich als Vermietervertretung behaupte, dass der bestehende mündliche Mietvertrag nur einen Übergang zu einem schriftlichen darstellen sollte, also befristet war, dass es kein Anrecht darauf gebe, den bisher überwiesenen Mietzins in einen schriftlichen Vertrag zu übernehmen und, dass die Vermieterseite den mündlichen Vertrag jetzt -nach Ablauf des ersten Jahres- ohne besondere Gründe kündigen kann, weil er bei Überschreitung der Jahresfrist wegen der fehlenden Schriftform nicht mehr gültig ist.
Die beiden Mietparteien hingegen berufen sich darauf, dass mündliche Verträge in Dauer und Kündbarkeit schriftlichen gleich seien, dass sie also einen Mietvertrag mit neuer Miethöhe nicht unterschreiben müssten, da sie ja einen bestehenden mündlichen, gültigen hätten.
Die eine Partei möchte einen schriftlichen Vertrag, rückwirkend ab dem Zeitpunkt der mündlichen Vereinbarung und zu dem Preis, den sie seither monatlich überweist.
Die andere akzeptiert die Anhebung, möchte dann aber auch einen Vertrag, der erst ab Unterschrift gültig wird,- und entsprechenden Schutz vor weiteren Mieterhöhungen hat ...

Meine Frage also lautet :
In welcher rechtlichen Situation befinden wir alle uns jetzt?
(Mündlicher aber befristeter Vertrag ? Mündlicher aber unbefristeter Vertrag und folglich nicht rechtsbindend ? Mündlicher Vertrag mit Anrecht auf einen ordentlichen ? )
Bzw. welche Rechte und Pflichten haben wir jeweils als Mieter undVermieter?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Nach dem von Ihnen gesehenen § 550 BGB bedürfen Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr der Schriftform, andernfalls gelten sie als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass Verträge, die ohnehin bereits auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, gar nicht unter § 550 BGB fallen und daher auch formfrei abgeschlossen werden können.

In Ihrem Fall wurde nach Ihrer Schilderung über eine Befristung des Mietvertrages nicht gesprochen. Es wurde lediglich Ihrerseits ein Vorbehalt hinsichtlich der Miethöhe getroffen. Dies führt aber nicht zu einer Befristung des Mietvertrages insgesamt. Somit ist § 550 BGB auf Ihren Fall nicht anwendbar, es bestehen wirksame, auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietverträge.

Allerdings wurde, wie bereits erwähnt, noch keine Einigung hinsichtlich der Miethöhe erzielt. Die entsprechend mit den Mietern getroffene Absprache, zunächst einmal den bisherigen Mietzins weiter zu bezahlen, ist m.E. so auszulegen, dass den Mietern nach Mitteilung eines Miet(höhen)angebots für den Fall des Nichtzustandekommens einer Einigung ein Sonderkündigungsrecht zustünde. D.h. die Mieter hätten die Wahl, das Mietverhältnis zum erhöhten Mietzins fortzusetzen, oder aber zu beenden.

Problematisch in diesem Zusammenhang ist aber, dass das neue Mietangebot erst nach knapp einem Jahr erfolgte. Hieraus könnte ein Gericht eine Verwirkung oder einen Verzicht auf die Möglichkeit einer Mietanpassung ableiten, was jedoch voraussetzen würde, dass sich die Mieter darauf einstellen durften, dass keine Mieterhöhung mehr kommen würde. Dies wäre aber an den Umständen des Einzelfalls festzumachen, die mir unbekannt sind.

Unabhängig davon und da Sie ansprechen, dass die aktuelle Miete nicht marktüblich, sondern eher günstig ist, möchte ich auf die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 558 BGB hinweisen. Diese wäre insbesondere dann ein als charmant zu bezeichnender Weg, wenn für Ihre Region ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Dieser Weg würde der Debatte, ob nun ein endgültiger oder nur ein vorläufiger Mietzins vereinbart wurde, die Relevanz nehmen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.10.2017 | 09:29

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Thomas Henning,
zunächst vielen Dank für Ihre aussagekräftige Antwort und vor allem für den zusätzlich angebotenen Lösungsweg.
Wenn Sie es mir erlauben, würde ich Ihnen gerne noch zwei Kurz-Fragen nachreichen
( in der Reihenfolge der Wichtigkeit, falls nur eine Frage möglich ist ) :

1.
Bei einer Mieterhöhung nach dem von Ihnen erwähnten §558,- ergibt sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ausschließlich nach dem offiziellen Mietspiegel ( der Stadt Köln ) oder lässt sich diese Höhe -, wie ich mal gelesen habe - auch über beigebrachte weitere Belege ( Vergleichsmieten, Statistiken von Immoscout etc. ) bemessen?
Die Angaben der Stadt Köln und die realen Miethöhen ( in diesem Viertel von Köln ) liegen nämlich ein gutes Stück auseinander ...
2.
Aus reinem Rechts-Interesse :
Wo lag mein Denkfehler, als ich glaubte, die Befristung der mündlichen Mietverträge ergebe sich automatisch durch den anvisierten schriftlichen ? Also frei nach "mündlicher Vertrag, befristet bis zur Schließung eines ordentlichen" ?
Oder gibt es "befristet auf unbestimmte Zeit, bis zum Eintritt von … irgendwas" … wegen der Widersprüchlichkeit der Aussage im Rechtssystem einfach nicht?

Im Voraus vielen Dank und mit herzlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.10.2017 | 10:14

Hallo

und danke für die Nachfragen, die ich gerne wie folgt beantworte:

zu 1)
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB kann unterschiedlich begründet werden, wie sich aus § 558 Abs. 2 BGB ergibt. Dabei ist der Mietspiegel nur eine von mehreren Möglichkeiten, unter diesen aber die einfachste und damit rechtssicherste. Daneben kommen noch Auskünfte aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten sowie die Benennung von drei Vergleichswohnungen in Betracht. Letztere ist davon die kostengünstigste Möglichkeit.

zu 2)
Eine Befristung ist grds. nur unter den Voraussetzungen des § 575 BGB möglich. D.h. eine Befristung des mündlichen Mietvertrags bis zum Abschluss eines (neuen) schriftlichen Vertrags wäre bereits rechtlich unzulässig gewesen. Hinzu kommt, dass ich Ihren Angaben

„Zwischen den zukünftigen Mietern und mir wurde dann vereinbart, dass sie, bis zur endgültigen Klärung der Miethöhe…"

entnommen habe, dass nur die Miethöhe noch zu klären gewesen wäre, der Mietvertrag nach dieser Klärung aber ansonsten unverändert weiterlaufen und nicht neu beginnen sollte.

Im übrigen danke ich Ihnen für Ihre sehr gute Bewertung meiner Leistung!

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 17.10.2017 | 09:43

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"In dem von mir vorgetragene Fall waren unterschiedliche Zusammenhänge zu bedenken.
Herr Rechtsanwalt Henning hat den Kern der Problematik treffend zusammengefasst, detailliert beantwortet, Unwägbarkeiten für den Fall eines Rechtsstreites benannt und auch noch eine Ausweichmöglichkeit aufgezeigt. Das Ganze sehr freundlich und verständlich. Was will man mehr.
"
Stellungnahme vom Anwalt: