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mündliche Vereinbarung über Anschluss-Mietvertrag


18.07.2006 12:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Es geht hier um eine mündliche Zusage meines Vermieters mir gegenüber. Ich habe mich vor drei Monaten von meiner Lebensgefährtin getrennt. Da ich alleine die große Wohnung nicht halten kann, habe ich damals fristgemäß zum 31.07.06 diese Wohnung gekündigt. Als ich damals die Kündigung meinem Vermieter abgegeben habe, war dieser sehr bestürzt und sagte mir ich könne ab 01.08.06 in die kleinere Wohnung im Nachbarhaus ziehen. Die Mieterin dort hätte zwar noch nicht gekündigt aber es läuft eine Räumungsklage gegen sie und sobald sie ausgezogen wäre könnte ich da hinein. Sollte sie bis zum 01.08.06 noch nicht draussen sein, könne ich zu den Konditionen der neuen Wohnung noch weiterhin in der großen Wohnung bleiben.
Das sagte mir natürlich zu und so wartete ich ab.
Zwischenzeitlich gab mir der Vermieter einen Grundrissplan mit einer handschriftlichen Aufstellung der Miet-und Nebenkosten ab 01.08.06 für diese neue Wohnung, damit ich mir einen Überblick verschaffen konnte, da ich diese Wohnung von innen noch nicht kannte.
Vor 1 Woche war dann auch die Wohnungsabnahme zwischen der Mieterin und des Vermieters.

Am Do. den 13.07.06 hatte ich einen selbst von mir gewollten Termin mit dem Vermieter und mir wegen ein paar Fragen bezgl. der Nebenkostenabrechnung 2005.
In diesem Zusammenhang fragte ich den Vermieter was denn nun mit der neuen Wohnung wäre und wann ich dorthin umziehen kann, da ja die alte Mieterin schon ausgezogen ist.
Daraufhin druckste er rum. Bis er mir dann eröffnete das das gesamte Arreal mit den zwei Häusern und seinen Geschäftsräumen und die angrenzende Lagerhalle kurzfristig verkauft wird, und zwar schon zum 01.08.06. Am Montag, den 17.07.06 also gestern, würden die Vertragsunterlagen von dem Käufer unterzeichnet. Ich muss dazu sagen das ich im Gewerbegebiet wohne. Das erste Haus besteht unten aus Geschäftsräumen und oben drüber ist meine große Wohnung.(Daraus soll angeblich eine Arztpraxis gemacht werden) Das zweite Haus besteht unten aus drei Garagen und oben drüber die Wohnung wo ich ja einziehen wollte.

Meine Frage ist nun: Kann der Vermieter mich jetzt zum 01.08. rauswerfen? Ich habe ja leider zum 31.07. gekündigt und habe nur seine mündliche Zusage bekommen ab 01.08. oder eben später in die neue Wohnung umzuziehen. Als Beweis hierfür habe ich leider nur den Grundrissplan und seine handschriftlichen Aufzeichnungen über die Mietkonditionen ab 01.08. der neuen Wohnung
Sie können sich vorstellen das ich völlig konsterniert war.
Wie soll ich bis in zwei Wochen eine neue Wohnung gefunden haben, zumal ich die alte 153qm Wohnung noch streichen muß sowie den Umzug. Muss mir der Vermieter hierbei entgegen kommen? Er hatte mir gegenüber zwar ein schlechtes Gewissen aber das nützt mir herzlich wenig.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes möchte ich zu Ihrem Problem wie folgt Stellung nehmen:

Nach Ihrem Vortrag haben Sie die große Wohnung wirksam zum 31.07. gekündigt. Darüber herrschte auf beiden Vertragsseiten auch Einigkeit. Das bedeutet, dass Sie grundsätzlich auch die Wohnung bis zum 31.07. räumen müssen.
Inwieweit Sie die alte Wohnung auch noch streichen müssen, ist zunächst von Ihrem Mietvertrag abhängig. Diesbezüglich sollten Sie aber auch noch einmal das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen. Denn wenn Ihre alte Wohnung zu einer Arztpraxis umgebaut werden soll, wäre es denkbar, dass ein Anstrich Ihrerseits wegen nachfolgender Bauarbeiten zwecklos und überflüssig wäre.

Hinsichtlich der kleinen Wohnung stellt sich die Frage, ob ein mündlicher Mietvertrag geschlossen worden ist oder ob Sie sich lediglich im Stadium der Vertragsverhandlungen befunden haben.
Ein Vertrag wäre dann zustande gekommen, wenn Sie sich darüber einig waren, dass Sie zum 01.08. oder aber spätestens nach dem Auszug der Vormieterin in die kleine Wohnung einziehen. Dazu müßte auch bereits Einigkeit über die Höhe der Miete und der Nebenkosten bestanden haben. Sollten Sie bereits einen Vertrag geschlossen haben, dann müßten Sie das im Zweifel auch beweisen können. Dies gestaltet sich bei einem mündlichen Vertrag erfahrungsgemäß schwierig. Sie bräuchten dazu dringend Zeugen, die beim Vertragsschluss anwesend waren. Ob allein die handschriftliche Aufstellung über die Miet- und Nebenkosten als Beweis für einen zustandegekommenen Vertrag genügt, läßt sich ohne genaue Kenntnis der Aufstellung nicht abschließend beurteilen. Es könnte sich dabei schließlich auch nur um ein Angebot handeln.
Sollte tatsächlich ein Vertrag zustande gekommen sein, dann ändert daran auch der (geplante) Verkauf der Immobilien nichts, da die Mietverträge auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen bleiben. Allerdings könnte der Vermieter ein Problem bekommen, wenn er die Wohnung als unvermietet verkauft haben sollte.

Wenn ein neuer Mietvertrag bzgl. der kleinen Wohnung zustandegekommen wäre, dann hätten Sie selbstverständlich einen Anspruch auf Überlassung der Mieträume zum 01.08. gegenüber Ihrem alten Vermieter bzw. gegenüber dem Erwerber der Immobilien.

In Betracht kommt auch ein Anspruch Ihrerseits gegen Ihren alten Vermieter wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Dadurch, dass Ihnen Ihr alter Vermieter mehr oder weniger die Sicherheit gegeben hat, dass Sie jedenfalls im Anschluss an Ihren alten Mietvertrag direkt eine neue Wohnung sicher haben und Sie sich damit nicht anderweitig um Ersatz kümmern müssen und er Ihnen nun diese Sicherheit so kurzfristig in dem Gespräch vom 13.07. genommen hat, hat er seine vor- bzw. nebenvertraglichen Pflichten im Rahmen der Vertragsverhandlungen bzw. im Hinblick auf die Abwicklung des alten Vertrages verletzt. Daraus dürfte sich für Sie zumindest ein Anspruch auf einen nochmaligen Lauf der Kündigungsfrist ergeben, damit Ihnen die Möglichkeit der Wohnungssuche in einer angemessenen Zeit möglich wird.

Eine verbindliche Beurteilung, ob ein neuer Mietvertrag vorliegt oder nicht ist hier leider nicht möglich. Dies bedarf einer Inaugenscheinnahme der vorhandenen Unterlagen. Letztlich bliebe aber auch dann die verbindliche Entscheidung dem Richter vorbehalten.

Sie sollten in jedem Fall noch einmal das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen und ihn auf die oben dargestellten Punkte hinweisen um evtl. einen Kompromiss zu finden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen ersten rechtlichen Überblick verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin
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