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mündlich zugesagte Baulast


16.06.2017 19:11 |
Preis: 48,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger



Sehr geehrte Juristen,

unser Fall legt sich wie folgt dar:
Wir sind derzeit dabei ein Grundstück zu erwerben, auf dem vor zwei Jahren ein Haus aus den 60'ern abgerissen wurde.
Nach heutigem baurechtlichem Stand darf nie wieder wie vorher dort gebaut werden, weil die Abstandsmaße von 3m in beide Richtungen nicht eingehalten werden könnte. Somit ergibt sich für uns nur ein Bauantrag mit Baulast, weil ein 4m breites Haus unrealistisch ist.
Der Nachbar hat uns bereits zwei mal mündlich zugesichert, dass er die Baulast eintragen lassen wird.
Unser Problem stellt sich nun so dar, dass wir in der Unsicherheit sind, ob der Nachbar seine mündliche Zusage auch wirklich umsetzt.
Laut Bauamt können wir die Baulast nicht eintragen lassen, bevor der Bauantrag vorliegt. Der Bauantrag beinhaltet aber bereits die Kosten des Vermessers, des Statikers, des Architekten, Strafsumme der Baufirma...
Wie können wir uns nun davor schützen, so viel zu investieren und nachher trägt der Nachbar die Baulast nicht ein? Können wir den Nachbarn dann auf Grundlage seiner uns mündlich getätigten Zusage auf Schadenersatz verklagen oder die Baulast einklagen? Oder können wir uns vorab schon anders rechtlich absichern, sodass er auf jeden Fall die Baulast unterschreiben muss?
Wäre die Grunddienstbarkeit eine gangbare Option? Oder würde ein selbstersstellter privater Vertrag mit Skizzen eine ausreichende rechtsgrundlage darstellen um ihn entweder beim Baumamt verpflichten zu können oder zumindest auf grund dieses Vertrages auf die entstandene Schadenssumme zu verklagen?

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Sehr geehrter Fragensteller,

leider verhält es sich mit GBO § 54 [Öffentliche Lasten], Wilsch, Beck'scher Online-Kommentar GBO, Hügel
28. Edition
Stand: 01.11.2016 Rn. 21-22 derart:

"Im Mittelpunkt stehen öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärungen, mit denen Bauvorhabenhindernisse beseitigt werden sollen (vgl Grziwotz Grundstückskaufverträge, Rn 836). Dogmatisch der Grunddienstbarkeit nahe stehend, entfaltet sich die „dingliche" Wirkung der Baulast in einem grundstücksbezogenen Tun, Dulden oder Unterlassen (vgl Lambert-Lang/Tropf/Frenz/Spannowsky/Stern, Handbuch der Grundstückspraxis, Teil 7 Rn 4). Daraus, dass der Eigentümer des „belasteten" Grundstücks eine freiwillige Verpflichtungserklärung abgegeben hat, kann der Eigentümer des begünstigten Grundstücks keinen Nutzungsanspruch ableiten, vielmehr bedarf ein solches Nutzungsrecht einer eigenen dinglichen Sicherung, etwa in Form einer Grunddienstbarkeit (Grziwotz Grundstückskaufverträge, Rn 836)."

Freie mündliche oder schriftliche Vereinbarungen sind also wertlos und berechtigen auch nicht zum Schadensersatz.

Zur Voraussetzung der Wirksamkeit einer Baulast Schmitz-Vornmoor: Baulasten - die notarielle Vertragsgestaltung zwischen Zivilrecht und öffentlichem Recht(RNotZ 2007, 121, 124):

"Der Baulastbesteller dagegen hat die Wahl. Er kann seine Unterschrift unter der schriftlichen33 Baulasterklärung entweder notariell beglaubigen lassen oder er muss seine Unterschrift vor der zuständigen Bauaufsichtsbehörde leisten oder anerkennen34."

Irgendwelche anderen freien Vereinbarungen genügen dieser Form nicht.

Siehe auch § 83 LBauO Abs. 2 NRW:

"(2) Die Erklärung nach Absatz 1 bedarf der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden."

Zur Grunddienstbarkeit BGB § 1018 Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit Alexander beck-online.GROSSKOMMENTAR
GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Mayer
Hrsg: Reymann
Stand: 01.06.2017 Rn. 99-103.3:

"Nach der Rspr. kann der Eigentümer eines mit der Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks verpflichtet sein, eine Baulast zu übernehmen, wenn die Grunddienstbarkeit die Sicherstellung der Bebaubarkeit eines Grundstücks bezweckt und diese noch von der Übernahme einer – deckungsgleichen – Baulast abhängt.126

Die Rechtsgrundlage für einen solchen Anspruch bildet das zwischen den Beteiligten einer Grundschuld bestehende Begleitschuldverhältnis.127 Es handelt sich um eine Nebenpflicht (vgl. § 241 Abs. 2), die allerdings eine besondere Interessenabwägung im Einzelfall unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242) voraussetzt.
103.3 Bei der notwendigen Interessenabwägung ist darauf abzustellen, ob die Grunddienstbarkeit zu dem Zwecke bestellt wurde, das herrschende Grundstück baulich zu nutzen, ob die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks ist, ob eine Befreiung vom Baulastzwang in Betracht kommt, ob bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit Anlass bestand, bereits die Übernahme einer Baulast zu erwägen, und schließlich, ob Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen.128

126
BGH NJW-RR 1995, 15 (16); BGHZ 106, 348 = NJW 1989, 1607 (1608); OLG Oldenburg BeckRS 2014, 07926; OLG Hamm BeckRS 2010, 04381."

Grundsätzlich ist die Übernahme einer Baulast im öffentlich rechtlichen Baulastenverzeichnis ausreichend und die Grunddienstbarkeit zivilrechtlicher Art in der Regel überflüssig. Eine Grunddienstbarkeit könnte hier aber in der Tat ratsam sein, um nicht am Ende mit leeren Händen dazustehen.

Mit freundlichen Grüßen
D. Saeger
- RA -

Nachfrage vom Fragesteller 16.06.2017 | 21:07

Sehr geehrter Herr RA Saeger,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Leider sind wir inmitten der ganzen Gesetzeszitierungen noch ein wenig im Unklaren.

Sie sagen, dass freie mündliche oder schriftliche Vereinbarungen in dem o.g. Kontext wertlos seien und nicht zum Schadensersatz berechtigen.

Wir können kaum das Grundstück kaufen,Vermesser, Bauantrag, Architekten etc. beauftragen und zusätzlich noch 4% Schadenssumme des Bauwertes tragen, für den Fall der Fälle, dass der Grundstücksbesitzer es sich beim Bauamt doch "anders mit der Baulast überlegt".
Dieses Risiko ist für uns viel zu hoch.

Welche Handhabe bleibt denn schlussendlich für uns offen mit der wir juristisch auf der sicheren Seite wären, ohne die ganze Maschinerie anzuwerfen? Gibt es überhaupt eine Absicherung oder tragen wir das volle Risiko?

Könnte man - vor dem Bauantrag - zusammen mit dem anderen Besitzer eine Baulast vorab eintragen oder ist hier immer ein konkretes Bauvorhaben vonnöten?

"Eine Grunddienstbarkeit könnte hier aber in der Tat ratsam sein, um nicht am Ende mit leeren Händen dazustehen. "
=> Hätten wir mit der Grunddienstbarkeit dann auch wirklich einen Anspruch auf die einzutragende Baulast?

Vielen lieben Dank für die Bearbeitung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.06.2017 | 21:31

Sehr geehrte Fragensteller,

wie zuvor: "Nach der Rspr. kann der Eigentümer eines mit der Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks verpflichtet sein, eine Baulast zu übernehmen, wenn die Grunddienstbarkeit die Sicherstellung der Bebaubarkeit eines Grundstücks bezweckt und diese noch von der Übernahme einer – deckungsgleichen – Baulast abhängt.126

Die Rechtsgrundlage für einen solchen Anspruch bildet das zwischen den Beteiligten einer Grundschuld bestehende Begleitschuldverhältnis.127 Es handelt sich um eine Nebenpflicht (vgl. § 241 Abs. 2), die allerdings eine besondere Interessenabwägung im Einzelfall unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242) voraussetzt.
103.3 Bei der notwendigen Interessenabwägung ist darauf abzustellen, ob die Grunddienstbarkeit zu dem Zwecke bestellt wurde, das herrschende Grundstück baulich zu nutzen, ob die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks ist, ob eine Befreiung vom Baulastzwang in Betracht kommt, ob bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit Anlass bestand, bereits die Übernahme einer Baulast zu erwägen, und schließlich, ob Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen.128 "

= eine dingliche Eintragung in das Grundbuch kann bei hinreichender Genauigkeit die Nebenverpflichtung zur weiteren Abgabe der Zustimmung zur Baulast mit sich bringen.

Andere Vereinbarungen würden wegen mangelnder Form jedenfalls sicher nicht ausreichen.

Eine Baulast hinsichtlich von Abstandsflächen kann sicher auch ohne konktretes Bauvorhaben eingetragen werden. Man muss dann aber eben die vereinbarten Maße einhalten wie auch die Form des § 83 LBauO.

Fazit: ohne eingetragene Baulast oder entsprechend verbindliche Grunddienstbarkeit, empfehlen sich keine weiteren kostenverursachenden Schritte.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- RA -

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