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mietvertrag schönheitsreparaturen

09.03.2014 09:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Guten Tag,

wir überlegen gerade, einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben, stören uns aber gerade an einigen Klauseln des Vertrages. Konkret geht es um die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen.

Die Schönheitsreparaturen werden beschrieben als Streichen der Wände und Decken, Lackieren der Heizkörper und Rohre, Lackieren aller Türen und Fenster (Nur Innenseiten), Parkett wischen, etc... Soweit nicht weiter verwunderlich.

Es heißt aber:

2. Die Schönheitsreparaturen sind üblicherweise soweit erforderlich nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Küchen, Bädern, Duschräumen und Toiletten alle fünf Jahre
in allen sonstigen Räumen sowie Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörper und Heizrohren alle sieben Jahre, gerechnet ab Mietvertragsbeginn bzw. danach ab der jeweils jüngsten Schönheitsreparatur.

Das ist auch recht verständlich, wobei die Zeitangaben durch den allgemeinen Aspekt (üblicherweise) und den Bedarfsaspekt auf für uns verwirrende Art und Weise relativiert werden.

Es wird noch eine Beweispflicht des Mieters über die Ausführung der Reparaturen artikuliert. Kann man sich da auf den Common Sense verlassen und davon ausgehen, dass ein Vermieter eine frisch gestrichene Wohnung als solche erkennt?

Des weiteren wird im Mietvertrag eine Anteilsklausel formuliert, die besagt:

4. Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, so trägt der Mieter einen prozentualen Anteil der fälligen Renovierungskosten. Zur Ermittlung dieses Anteils ist der tatsächliche Grad der Abnutzung unter Berücksichtigung der allgemein von der Rechtsprechung anerkannten Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen festzustellen. Endet das Mietverhältnis z.B. nach 3 Jahren seit Mietbeginn oder Durchführung der jüngsten Schönheitsreparaturen und hat der Mieter beispielsweise den Wohnraum nicht stärker abgewohnt als dies regelmäßig nach 2 Jahren zu erwarten wäre, hat der Mieter ei einem üblichen, anerkannten Renovierungsintervall von z.B. 5 Jahren für diesen Wohnraum anteilige Renovierungskosten in Höhe von 2/5=40% der vollen Renovierungskosten zu tragen.

Dem Mieter steht der Nachweis offen, dass der Abnutzungsgrad der gesamten Wohnung oder einzelner Räume nur eine geringere oder keine Kostenbeteiligung rechtfertigt.

Die Abrechnung erfolgt über einen der Billigkeit entsprechenden Kostenvoranschlag (z.B. ortsübliche Preise) eines eingetragenen Handwerksbetriebes.

Dem Mieter bleibt vorbehalten, statt der Erfüllung dieser Zahlungsverpflichtung die fachgerechte Renovierung selbst vorzunehmen. Die Renovierung ist bis zum Vertragsende durchzuführen; kommt der Mieter seiner Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auch nach einer mit einer angemessenen Fristsetzung verbundenen Mahnung schuldhaft nicht nach, so ist er zur Geldzahlung der fälligen Schönheitsrparaturen verpflichtet.

Was uns allerdings am meisten irritiert ist folgende Passage:

5. Beabsichtigt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ist der Mieter für fällige Schönheitsreparaturen zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet, sofern der Vermieter seine Absicht dem Mieter in der Kündigungsbestätigung mitteilt.

Sind das legitime Forderungen, die so vom Vermieter eingefordert werden können? Denn zumindest die letzte Forderung, aber auch die Anteilsvereinbarung erscheinen mir für den Mieter benachteiligend.

Sollen wir den Mietvertrag so unterschreiben?

Herzliche Grüße und vielen Dank!

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Die Klauseln klingen wie eine etwas laienhaft umgesetzte Rechtsprechung des BGH der letzten Jahre. Die Klauseln selbst sind jedoch absolut wirksam und entsprechen der bisherigen BGH-Rechtsprechung.

Es ist zwar möglich, aber unwahrscheinlich, dass Sie günstigere Klauseln finden.

Die Klauseln alleine sind daher kein Grund, den Mietvertrag nicht zu unterschreiben.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 09.03.2014 | 11:59

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Können Sie mir noch kurz sagen, wie denn der Punkt 5 umgesetzt würde, da mir ja doch bei den Schönheitsreparaturen immer die Möglichkeit bleibt, die notwendigen Arbeiten selbst fachmännisch durchzuführen? Welche Berechnungsgrundlage würde man in dem Fall heranziehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.03.2014 | 17:03

Sehr geehrte Ratsuchende,

im Fall des Punktes 5 wird der Materialwert sowie eine geringe Aufwandsentschädigung berechnet. Die Kosten für einen Handswerksbetrieb werden NICHT als Maßstab herangezogen.

Sie sollten nicht mit dem Common Sense spekulieren und nicht damit rechnen, dass der Vermieter die renovierte Wohnung als renoviert erkennt. Vielmehr sollten Sie Beweisfotos der Renovierung machen und die Belege für die Materialkosten gut aufbewahren.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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