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mietrecht,kaution nicht angelegt, miete bleibt aus

16.08.2019 15:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Guten Tag,
ich habe meiner Mieterin seit 3,5 Jahren eine Wohnung vermietet, mit einer montl. Kaltmiete von 480€ und einer monatl. Nebenkostenpauschale von 30€. Wir haben im Januar 19 vereinbart, dass sie innerhalb eines Jahres, jederzeit und auch kurzfristig, die Wohnung kündigen kann. Dies hat sie nun getan, am 28.07.19 für den 15.09.19. Soweit alles ok und wie besprochen.
Doch nun hat die Mieterin ab August keine Miete mehr bezahlt, mit dem Verweis darauf, dass sie zuvor einen Banknachweis über die geleistete Kaution von 960€ vorliegen haben möchte. Unwissend habe ich diese Kaution nie fest angelegt, es bestehen jedoch keine Zweifel, dass die Mieterin diese, incl. anfälliger Zinsen, bei korrekter Übergabe der Wohnung, wieder erhält.
Wie kann und soll ich nun weiter vorgehen?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zunächst sei darauf hingewiesen, dass es dem Mieter nicht gestattet ist, vor Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution „abzuwohnen". Genau das macht die Mieterin Ihrer Wohnung, so dass Sie die Möglichkeit hätten, die Mieten bis einschließlich 15.09.2019 gerichtlich geltend zu machen.

Über die Kaution müsste dann gesondert abgerechnet werden.


2.

Die Kaution ist bekanntlich eine Mietsicherheit. Sie dient nicht nur zur Abdeckung des geschuldeten Mietzinses, sondern auch hinsichtlich fälliger Betriebskosten, eventuell anfallender Renovierungskosten oder Reparaturkosten, um einige Beispiele zu nennen. D.h., die Kaution wird in voller Höhe erst dann zur Rückzahlung fällig, wenn das Mietverhältnis beendet ist und wenn keinerlei Forderungen des Vermieters gegen den Mieter mehr bestehen.


3.

Hier ist der Fall etwas anders gelagert, als dass Sie die Kaution nicht, wozu Sie verpflichtet gewesen sind, auf einem gesonderten Kautionskonto angelegt haben.

Zu zahlen hat die Mieterin pro Monat 510 € und für den halben Monat September 255 €. Insgesamt sind das 765 €.

Ich empfehle Ihnen auszurechnen, wie hoch die Zinsen vom Zeitpunkt der Kautionszahlung bis zum 15.09.2019 sind. Sie kommen dann auf einen Betrag, der geringfügig über 960 € liegt. Hiervon bringen Sie dann die offenen Mieten von 765 € in Abzug und bezahlen den Differenzbetrag an die Mieterin.

Dabei sollten Sie erläutern, wie sich der Differenzbetrag zusammensetzt.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 16.08.2019 | 22:42

Guten Tag Herr Raab,
besten dank für Ihre Antwort. Den von Ihnen aufgezeigten Weg habe ich mir selbstverständlich auch schon gedacht. Das Problem ist nur, dass die Mieterin die Wohnung in den letzten 3,5 Jahren überdurchschnittlich stark abgewohnt hat und ich leider nicht davon ausgehen kann, dass sie diese wie vertraglich geregelt, von einem Handwerker renovieren lässt. So ist für mich eben auch die " kleine" Entschädigung der Kaution, welche ich ggf. einbehalten könnte, nicht gegeben.
Klar habe ich die Kaution nicht angelegt, dies ist mein Versäumnis. Doch steht dieser Fehler so hoch, dass die Mieterin die Wohnung in nicht ordnungsgemässem Zustand hinterlassen kann, ohne dass ich hier auf meine Rechte pochen kann?
Doch wie ich sie verstehe, lohnt sich der finanzielle Aufwand nicht, hier einen Rechtsstreit einzugehen, wenn man die Verhältnismässigkeit in Betracht zieht?
Mit herzlichen Grüssen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.08.2019 | 12:02

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zunächst ist klarzustellen, dass Sie die Kaution zwar nicht ordnungsgemäß angelegt haben, jedoch haben Sie von der Mieterin die Kaution erhalten mit der Folge, dass Sie auf die Kaution, sofern die rechtlichen Voraussetzungen vorliegen, auch zurückgreifen können. Selbstverständlich müssten Sie dann ordnungsgemäß über die Kaution abrechnen, d.h. den Einbehalt in Abzug bringen, nachweisen und gegebenenfalls begründen.


2.

Sie schreiben, im Mietvertrag sei geregelt, dass die Renovierung durch Handwerker zu erfolgen habe. Eine solche Klausel ist unzulässig. Das kann dazu führen, dass die gesamten Klauseln bezüglich der Schönheitsreparaturen unwirksam sind mit der Folge, dass die Mieterin nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen auszuführen.

Um das allerdings rechtssicher in jeder Hinsicht beurteilen zu können, müsste man den Mietvertrag kennen, der mir nicht vorliegt. Jedenfalls ist die Handwerkerklausel rechtswidrig.


3.

Im Ergebnis heißt das, wenn die Mieterin laut Mietvertrag verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen durchzuführen (was anhand des Mietvertrags zu prüfen wäre), können Sie auch auf die Kaution zurückgreifen und gegebenenfalls darüber hinaus Schadensersatzansprüche geltend machen.

Ist die mietvertragliche Regelung bezüglich der Schönheitsreparaturen ungültig, hieße das, dass die Mieterin trotz eines abgewohnten Zustands der Wohnung nicht verpflichtet wäre, die Schönheitsreparaturen durchzuführen oder durchführen zu lassen.


4.

Wenn also eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bestünde, und wenn die Mieterin die Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß ausführt, würde ich es durchaus auf einen Rechtsstreit ankommen lassen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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