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mietminderung gerechtfertigt?


25.01.2005 23:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



hallo und guten abend,

ich habe leider ein paar anhaltende probleme mit meinem vermieter. wir sind vor 4 monaten in eine wohnung eines komplett neu renovierten hauses eingezogen. es hat sich jedoch schon früh herausgestellt, dass bei der renovierung nur geschlampt und billigste materialien verbaut wurden.
derzeit haben wir noch das/die probleme(e), dass
1. unser wohnzimmer (wahrscheinlich auf grund des für die größe viel zu kleinen heizkörpers) nur auf ca. 16-17 grad raumtemperatur aufheizen lässt
2. die schalldämmung insgesamt meines erachtens mangelhaft ist, am meisten stört uns, das wirklich ganz normale gehgeräusche bzw. schritte der mieter in der wohnung über uns in unserer wohnung laut und deutlich zu hören sind. das liegt denke ich an einer mangelhaften trittschalldämmung (es ist in allen wohnungen laminat verlegt worden). den mietern über uns können wir eigentlich keinen vorwurf machen da es sich um ganz normale gehgeräusche handelt, also kein lautes trampeln oder ähnliches. aber wie gesagt, es ist hier wirklich in unserer wohnung alles zu hören.
3. die fenster wurden in der ganzen wohnung erneuert bis auf die in unserem schlafzimmer (lt. aussage des vermieters waren die noch in ordnung). aber genau diese fenster sind zum einen zugig und wenn wir abends im bett liegen ist es extrem nervig, die fahrgeräusche der autos und lkw´s zu hören. es geht soweit, dass wir tatsächlich jedes wort der durchsagen in den bahnhofslautsprechern (der bahnhof ist ca. 150m luftlinie entfernt) mithören können - wie gesagt, jedes einzelne wort klar und deutlich.

wir haben den vermieter bereits mit den problemen konfrontiert und es wurde uns gesagt dass
a) eine raumtemperatur von 16-17 grad ja ausreichend sei (o-ton des vermieters: "ich schlafe sogar im winter mit offenem fenster)
b) er keine beeinträchtigung durch die wahrnehmbaren geräusche in der oberen wohnung sieht und die trittschalldämmung ausreichend sei (was m.e. nicht der fall ist)
c) er uns anbot die fenster mit isolierband abzudichten - aber keinen austausch vornehmen wird.

daher nun meine frage, was ich jetzt tun kann. nach meinem empfinden stellen diese sachen einen mangel dar, der entweder zu beheben ist oder aber eine dauerhafte senkung der miete zur folge haben sollte. wie gesagt, das ganze haus wurde komplett renoviert letztes jahr, soweit ich weiss muss sich an die zur zeit der renovierung geltenden vorschriften zur schall.-und wärmeisolierung halten. nach meinem empfinden ist das aber nicht der fall gewesen - was der vermieter aber anders sieht.

was kann ich tun angesichts der unterschiedlichen auffassungen zwischen dem vermieter und mir und in welcher höhe wäre etwa eine mietminderung angemessen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zu Ihren Fragen möchte ich wie folgt Stellung nehmen:

Grundsätzlich haben Sie nach der Rechtsprechung einen Anspruch darauf, tagsüber in den hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzten Räumen eine Raumtemperatur von 20 bis 22 C zu erzielen, sofern die Wohnung mit einer Zentralheizung ausgestattet ist. Die Rechtsprechung verwendet hierzu den schönen Begriff der "Behaglichkeitstemperatur". Kann diese Temperatur nicht erreicht werden, stellt dies einen Mietmangel dar, der Sie zur Minderung gem. § 536 BGB berechtigen kann. Die Rechtsprechung zu dieser Frage ist sehr vielseitig. Die Höhe der Minderung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls (vgl. dazu bei Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 536 BGB Rz. 31: LG Berlin ZMR 1992, 302: Minderung der Kaltmiete um 75%, wenn die Wohnung während der gesamten Wintermonate nicht geheizt werden kann; LG Kassel WuM 1987, 271: Minderung von 50% bei Nichtbeheizbarkeit in den Monaten Dezember bis Februar; LG Düsseldorf WuM 1973, 187: Minderung 30%, wenn im Wohnzimmer nur 15 °Celsius erreicht werden; AG Hamburg MDR 1974, 404: Minderung von 25%, wenn im Oktober während der Dauer von ca 20 Tagen die Heizung ausfällt; AG Köln WuM 1978, 189: 20%ige Minderung, wenn die Zimmertemperatur nur 16–18 °Celsius beträgt; AG Münster WuM 1987, 382: Minderung von 5–10%, wenn die Räume nicht auf 20% beheizt werden können; LG Hannover WuM 1980, 130: 20%ige Minderung bei Nichtbeheizbarkeit des Schlafzimmers und dadurch auftretender Durchfeuchtung der Wände; AG Bad Segeberg WuM 1977, 227: Minderung von 20%, wenn die Räume lediglich von 9–20 Uhr beheizbar sind und abends nur 15 bis 16 °C erreicht werden).

Die Kaususistik ergibt also, daß bereits wegen der mangelhaften Beheizbarkeit des Wohnzimmers in den Wintermonaten eine Mietminderung von 10 bis 15% gerechtfertigt sein kann.

Auch die mangelhafte Trittschalldämmung kann einen Minderungsgrund darstellen, wenn die Lärmbeeinträchtigungen deshalb unzumutbar hoch sind. Auch hier wird es wieder auf den Einzelfall ankommen.Maßgeblich ist das Maß der durch den Trittschall auftretenden Belästigung (LG Berlin GE 1996, 677; AG Hamburg WuM 1996, 760). So hat das AG Braunschweig (WuM 1983, 122) eine Minderung von 10 bis 15% als angemessen erachtet, wenn die Wohnung mangelhaft isoliert ist und der Mieter deshalb durch Geräusche aus der über ihm liegenden Wohnung, insbesondere durch Trittschall, nicht unerheblich gestört wird.

Die Lärmbelästigung aufgrund des einfach verglasten Schlafzimmerfensters wird dagegen keinen Mangel darstellen, da Ihnen bei Abschluß des Vertrages bekannt gewesen sein wird, daß es sich bei diesem Fenster um ein einfach verglastes handelte. Etwas anderes kann sich aber ergeben, wenn Sie davon ausgehen konnten, daß dieses Fenster durch ein modernes ersetzt werden würde. Dann könnte auch hier ein weitere Mangel gesehen werden. Ein solche wird auch bereits deshalb vorliegen, weil das Fenster "zugig" ist, also undicht.

Grundsätzlich wird Ihnen also ein Mietminderungsrecht zustehen, daß sich zwischen 20 und 25% bewegen wird. Allerdings wären Sie im Falle eines Rechtsstreits für das Vorhandensein der Mängel beweispflichtig und sollten also möglichst vorab Zeugen für die zu niedrigen Temperaturen und die Lärmbelästigung wegen der mangelnden Trittschallisolierung suchen um Ihre Beweissituation vorab zu verbessern. Im Rechtsstreit würde dann aber auch ein gerichtlich bestellter Sachverständiger die Trittschalldämmung und die Heizleistung überprüfen.

Sie sollten den Vermieter nun nochmals nachweislich - also schriftlich - über die Mängel informieren und zur Mängelbeseitigung auffordern. Andernfalls sind Sie berechtigt, die Miete zu mindern und können außerdem Mängelbeseitigungsklage erheben. Dies sollten Sie dann aber anwaltlich vertreten angehen.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe für Rückfragen selbstverständlich zu Ihrer Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
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Tel: +49 (221) 3559205 / Fax: +49 (221) 3559206
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