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mietminderung bei sanierungsarbeiten


11.01.2006 22:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



der vermieter , eine wohnungsbaugesellschaft , plant eine komplette sanierung des wohnblockes wo ich wohne . ca 600 wohnungen . dabei werden die fassade mit wärmeschutz versehen , die kompletten frischwasserltg`s sowie abwasserltg`s erneuert und komplett örtlich zum teil außerhalb der wohnungen verlegt , die elektrik innerhalb der wohnung ab sicherungskasten ( wenn dieser nicht mehr den vorschriften entspricht austausch dessen ) bis an die verteilerdosen zu den jeweiligen zimmern erneuert ( die dort hinführenden kabel werden erneuert ) , die ww-versorung die z. zt. innerhalb der wohnungen vorhanden ist ( durchlauferhitzer , untertischspeicher ) wird gegen eine zenrale versorgung ausgetauscht und diese ist solargestützt , die vorhandene zentrale heizanlage wird dabei erneuert und im zuge der erneuerung gleich von öl auf gas umgestellt . bad und wc werden erneuert ( fließung im bad 2m im wc 1,50m , wer höher haben will zahlt selber und wird fast gezwungen das von der sowieso vor befindlichen firma machen zu lassen . wenn nicht kann es bei auszug passieren das man das alles bis zur standardhöhe wieder abreißen darf , objekte werden auch erneuert ) . die arbeiten innerhalb der wohnung spielt sich also im bad/wc , im flur und in der küche ab , wobei ich zum beispiel eine eigene küche habe , im bad duschtasse mit rahmenloser duschtrennwand plus fackelmann-badmöbel , für jede wohnung werden zwei komplette wochen veranschlagt ( das heißt am montag geht es los und übernächsten freitag fertig ) . fliesung nur zwei sorten , bordüre wenn nicht die muster dann nur durch vorlage des selbst besorgten musters und wenn der fliesenleger sagt nein dann pech gehabt . der aufbau einer rüstung hat am 9.1. begonnen und das schlafzimmer und kinderzimmer sind nun durch die rüstung verbaut ( da ich an zwei unterschiedlichen nach außen gucke wird das mit einer rüstung vor dem fenster mich also zweimal treffen und dann ist mein balkon nicht nutzbar ) und die rüstung bleibt bis ca. 2.6.06 stehen . es werden außerdem funkgesteurte wasseruhren eingebaut und da diese funkgesteuerten von irgendeiner behörde nicht als modernisierung annerkannt wurden legte man das ganze einfach auf die mieter um ( jeder mieter zahlt pro monat für jede uhr eine kleine summe miete und ich werde 4 uhren haben da ich zwei ww und kw-stränge habe ) und für die heizkostenverteiler werden ebenfalls funkgesteuerte eingebaut . desweiteren werden die hausflure komplett sarniert ( anstrich , schallschutz , klingelanlagen usw. ) . der vermieter ist hilfsbereit und gibt für die renovierung des wohnungsflures jedem mieter pauschal 75 euro zuschuss und für die behinderungen während der fast ( geplanten ) zweijährigen sanierungsmaßnahmen gewährt dieser 50% einer nettokaltmiete ( nutzungsgebühr eines monats abzüglich der betriebskosten ) . mehr wollen diese nicht zugestehen und finden das so ok . die erhöhung der nutzungsgebühr wird unabhängig von der tatsächlichen festsellung der baumaßnahmen frühestens zum 1.8.06 erklärt . frage : ist der renovierungszuschuss sowie die gestattete mietminderung ( warmiete ca. 530 euro abzüglich der betriebskosten verbleiben ca. 380 euro und davon einmalig , also knapp 190 euro , die hälfte wird jedem mieter gut geschrieben ) in der höhe angemessen ?

-- Einsatz geändert am 12.01.2006 14:43:23
Guten Tag,

eine Mietminderung ist dann begründet, wenn Sie die Wohnung nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen können. Die Wohnung ist dann mängelbehaftet, wie Juristen das formulieren.

Die von Ihnen beschriebenen Auswirkungen der Sanierungsarbeiten führen sicherlich dazu, daß eine Mietminderung berechtigt ist. Es gibt allerdings keinerlei feste Maßstäbe für die Höhe einer derartigen Minderung, vielmehr ist diese stets von dem Umständen des Einzelfalles abhängig.

Es kommt also auf die Intensität der Lärmbelastigung, der Geruchsbelästigung, die Stärke und Dauer der Einrüstung etc. an. Eine konkrete Zahl läßt sich hier im Rahmen dieser Beratung nicht geben, mir erscheint jedoch angesichts der von Ihnen geschilderten Umstände der angebotene Minderungsbetrag als zu wenig. So hat beispielsweise das Kammergericht Berlin in einer kürzlichen Entscheidung Mietern für das Erdulden von langwierigen und lärmreichen Sanierungsarbeiten eine pauschale Minderung von 20 % der Kaltmiete (in Ihrem Fall also 76,- € monatlich ) zugebilligt. Wenn ich sehe, daß nach Ihrer Darlegung sozusagen zwei Wochen ununterbrochen Handwerker in Ihrer Wohnung sind, halte ich diesen Betrag für den Kernbereich dieser Sanierung für eher noch zu gering.

Ein Renovierungszuschuß für den Wohnungsflur muß sich an den tatsächlichen Höhen einer Renovierung orientieren. Dies ist dann die Frage einer tatsächlichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Sie müssen aber keinen Zuschuß akzeptieren, der nicht annähernd Ihre tatsächlichen Aufwendungen erreicht. Ich gehe dabei davon aus, daß Sie nach dem Mietvertrag lediglich zu den üblichen Schönheitsreparaturen herangezogen werden könnten. Hier fehlen allerdings die genauen Angaben, was konkret im Wohnungsflur gemacht werden soll.

Abschließend noch eine -unjuristische- Bitte. Ich verstehe, daß die generelle Kleinschreibung das Verfassen des Textes erheblich vereinfacht. Das Lesen wird aber dadurch erheblich erschwert, so daß ich Sie vorsorglich bitte, für weitere Korrespondenz die Regeln der Groß- und Kleinschreibung einzuhalten. Danke !

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2006 | 20:31

Ich werde später hier zu ihren Ausführungen nochmals Stellung nehmen. Möchte vorab davon berichten wie ein heute kurzfristig wahr genommener Einzeltermin ausging.

Unter anderem sprach ich den pauschalen Schönheitsreparaturzuschuss von 75 € sowie die einmalige Mietminderung in Höhe von 50% einer Monatskaltmiete an.

Anwesend waren neben meiner Frau ein Herr vom Ingenieursbüro sowie ein Projektleiter des Vermieters sowie meine Person. Dazu muss man wissen dass der Projektleiter ebenfalls in Berlin bereits ein in etwa gleichgroßes Projekt ( Modernisierung ) geleitet und fertig gestellt hat.

Ich sprach also die Summen gezielt an und wörtlich wurde von beiden Herren geantwortet „was glauben sie wenn die Mieter der anderen Siedlung erfahren bzw. zu hören bekommen das hier eine höhere Mietminderung bzw. höherer Schönheitsreparaturzuschuss gewährt wurde, was dort dann los ist“. Meine antwort daraufhin war sinngemäß „was kann ich dafür wenn sie die Mieter dort über den Tisch ziehen lassen“. Fazit: Weil das woanders so gelungen ist wird das pauschal für alle anderen ebenfalls angewandt.

Es stellte sich heute auch heraus dass die Elektroarbeiten im Flur auf vielfältige Art gelöst werden können bzw. werden. Mit der Begründung das Mieter vielleicht drei Monate vor beginn solcher Arbeiten ihren Flur renoviert haben wird selbstverständlich keine Wand aufgerissen um die Kabel neu zu verlegen. Da wird dann u. a. ein Kabelkanal verlegt, bei Auszug des Mieters wird dann eben die Arbeit erneut und richtig fertig gestellt. Also darf ich mir aussuchen ob ich Kabelkanäle haben will oder die Wände aufschlitzen lasse oder ( da vorhanden ) die Kabel unter meiner Holzdecke verschwinden lasse.

Die Fußböden in den Wohnungen werden abgedeckt sodass dort ja keine Schäden entstehen können.

Die Küchen werden, wenn überhaupt, nur ein gewissen teil von den Wänden vorgezogen um dahinter die nötigen Arbeiten durchführen zu können.

Die Rüstung wird nach Rundschreiben bis ca. Anfang Juni 2006 stehen bleiben. Bereits durch den Aufbau dieser rieselt so schön leicht rötlicher staub von oben herab und lagert sich auf den fensterbrettern ab, die Fenster lassen wir jetzt bereits während dieser Arbeiten geschlossen. Es wird lt. Beschreibung die Fassade auch „gekärchert“ und anschließend mit einer Grundierung gestrichen bevor dann die Dämmung angebracht wird. Es ist mit einiger Sicherheit davon auszugehen das die Fenster mit Folie verklebt werden.

Meine eigene Duschtrennwand soll ich selber abbauen und wieder aufbauen, wahrscheinlich haben die niemanden der das kann bzw. haben die eine Angst davor das die 1800 € teure Duschtrennwand kaputt geht.

Diese Siedlung ist ein 8stöckiger Wohnblock und die Lärmbelästigung wird sicherlich ein relativ großes Ausmaß haben da vom Keller angefangen bis nach oben komplett Deckendurchbrüche für die neu zu verlegenden Versorgungsleitungen geschaffen werden müssen des weiteren müssen einige Mieter ihre Keller räumen da durch diese die Versorgungsleitungen verlegt werden.

Ebenfalls wird das Flachdach wo die Solaranlage erstellt werden soll komplett den Wärmeschutzverordnungen angepasst (gut, da ich im Erdgeschoss wohne ist das für mich nicht das Problem, aber die Mieter im 8ten stock werden ihre Freude haben).

Bei den Wasserarmaturen kann man die Standardausführungen nehmen oder welche gegen komplette Bezahlung (Vorkasse) kaufen. Würde ich eine Grohe Armatur einbauen lassen wollen so würde das von mir erfolgen müssen (wg. Garantie).

Im Mietsvertrag ist nur die Rede von Renovierungsarbeiten im gewissen Jahresabständen , für Kleinreparaturen ist vollkommen der Vermieter zuständig ohne das in einem solchen fall der Mieter Zuschüsse oder Rechnungen erhält.

Für ihre Antwort danke ich im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.01.2006 | 23:07

Ich danke für Ihre weitere Sachverhaltsschilderung. Da das System nur die einmalige Betätigung der Nachfragefunktion erlaubt, schlage ich vor, daß Sie für den Fall einer Nachfrage mich direkt per e-mail kontaktieren.

Freundliche Grüße,

Michael Weiß

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