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mietminderug


24.09.2006 21:41 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas M. Boukai



sehr geehrte damen und herren,
ich wohne in einer ca 85 qm großen altbauwohnung in einem 8 familien haus. da das haus zur zeit keinen besitzer hat und zur (zwangs)versteigerung steht wird es über einen rechtsanwalt bzw. seinen verwalter verwaltet.
ich zahle für meine 85 qm große wohnung eine miete von 412 euro (gas- und e extra) nun ist es aber so, dass, das haus nach und nach total verkommt. es gibt eine ganze reihe von dingen die zu bemängeln sind und aus dem grund möchte ich nun auch meine miete mindern.

-es sind keine vernümftigen schilder an der klingelanlage, bastelt man selber eins wirde es von wem auch immer abgerissen, das führt dazu, das mir der briefträger schon häufig keine post zugestellt hat.
- die briefkästen haben so einen großen schlitz, dass sie für jeden zugänglich sind
- die treppenstufen sind abgetreten (stolperfalle)
- die keller sind voller müll von vormietern
- ich habe in meiner küche 2 große schimmelflecke an der wand (feucht)
- die balkontür in der küche und im wohnzimmer schließt nicht richtig
- schimmelflecken auch im flur
- an der wand im schlafzimmer blättert die farbe ab (frisch gestrichen vor ca. 8 monaten)
- im wohnzimmer habe ich eine schiebetür, zu beiden seiten tapeten eingerissen, da kein schutz unter den tapeten und bei der schiebebewegung reißt es ein
- schimmel im badezimmer
- spülkasten im badezimmer defekt (läuft nach)

zu allem übel habe ich auch noch recht unreinliche nachbarn, die neben 3 hunden div. katzen in ihrer wohnung beherbergen und das riecht an manchen tagen so extrem nach katztenurin, dass ich meinen flur nicht benutzen kann, da der ganze geruch in meine wohnung zieht (es waren damals wohl eine wohnung die durch eine leichtbauwand getrennt wurde, die heizungsrohre verlaufen durch beide wohnungen, so dass der geruch bei mir reinzieht)auch das treppenhaus stinkt bestialisch.
auf all diese probleme habe ich meinen vermieter schon mehrmals aufmerksam gemacht (allerdings nicht schriftlich mit kopie)auch hat schon eine wohnungsbesichtigung stattgefunden.alles ohne erfolg.

meine frage ist nun, um vielviel kann ich die miete mindern und was ist dabei zu beachten.
vielen dank für ihre mühe


Sehr geehrte(r) Fragensteller(in).

Aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in gebrauchsfreiem und makellosem Zustand zu übergeben und sie in diesem Zustand zu erhalten. Treten Mängel auf, sind diese grundsätzlich durch den Vermieter zu beseitigen.

Grundsätzlich entsteht bei einer nicht unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit kraft Gesetzes eine Minderung des Mietzinses ein. Daher braucht der Mieter nicht aktiv auf sein Minderungsrecht hinweisen. Der Mieter ist damit während des Vorhandenseins des von ihm nicht verschuldeten Mangels von seiner Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses ganz oder teilweise befreit. Die Höhe der Minderung hängt von dem Umfang der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit ab.

Der Mieter verliert jedoch das Minderungsrecht wenn
- ihm bei Vertragsschluss oder Annahme der Wohnung die Mängel bekannt waren (und er sich die Rechte nicht vorbehalten hat) oder
- infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt blieben.
In letzterem Fall greifen die Mängelrechte nur wenn die Mängel vom Vermieter arglistig verschwiegen wurden.

Weiter schadet es dem Mieter, wenn er es unterlässt, einen während der Mietzeit auftretenden Mangel anzuzeigen und der Vermieter infolge dessen nicht in der Lage ist, Abhilfe zu schaffen.

Es gibt keine festen Werte für die Mietminderung. Daher gebe ich Ihnen einige Erfahrungswerte an die Hand.
Die Größe des Briefkastenschlitzes war Ihnen von Anfang an bekannt, daher kein Minderungsrecht.
Sie haben Anspruch auf ein Treppenhaus mittlerer Art und Güte. Da hier noch Verschmutzungen vorliegen dürften 5% Minderung hierfür angemessen sein.
Für die eingeschränkte Nutzung Ihres Kellers durch Müllablagerungen der Vormieter nochmals etwa 5% Abzug sofern Sie sich nicht selbst bei Vertragsschluss zur Beseitigung verpflichtet haben.
Für die Schimmelbildung in der Wohnung etwa 10% je nach Umfang.
Für die schlecht schließende Balkontüre und den Spülkasten etwa 3%.
Der Gestank und Lärm aus der Nachbarwohnung ist ebenfalls wie auch die fehlenden Namensschildchen zu berücksichtigen.
Insgesamt scheint nach Ihren Schilderungen eine Minderung von etwa 30 % mehr als angemessen zu sein.

Sie sollten die nächste Miete entsprechend kürzen nachdem Sie zuvor die Mängel nochmals mit einer Fristsetzung zu deren Behebung schriftlich dem Vermieter (Verwalter) angezeigt haben.

An Ihrer Stelle würde ich mir jedoch bei derart vielfältigen Mängeln eine andere Wohnung suchen.


Ich hoffe Ihre Fragen zufrieden stellend beantwortet zu haben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und sich die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollumfänglich und sicher treffen lässt.

Mit freundlichen Grüßen,

Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -
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