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mieter will fristlos kündigen

| 19.09.2011 19:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Vogt


mietvertrag von 96. mieterin ist soz. hilfe empfängerin.
wurde im august 2011 pflegefall und ins heim eingewiesen.
töchter kündigen die wohnung am 7.9. zum 30.9., man will weder renovieren wie im vertrag vereinbart noch die miete u. nebenkosten bis zum ordentlichen termin ( 31.12.2011 ) bezahlen, wie ihnen dies am 19.9.mitgeteilt wurde, sondern die wohnung " besenrein " bis 30.9. abgeben. lt. mietvertrag ist sie " malermäßig zu renovieren und der teppichboden zu reinigen "
was ist zu tun?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Ein Mietvertrag kann nach § 543 BGB von beiden Vertragsparteien, also auch dem Mieter, dann fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zumutbar erscheinen lässt.

Liegt der wichtige Grund nicht in einer Pflichtverletzung der anderen Partei, so gilt der allgemeine Grundsatz, dass ein Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis nur dann außerordentlich gekündigt werden kann, wenn Grundlagen des Vertrags, die nicht in die Risikosphäre des Kündigenden fallen, weggefallen sind. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Mieter grundsätzlich das Risiko dafür trägt, dass er die Wohnung überhaupt benutzen kann. Hat er für die Räume keine Verwendung mehr, da er beispielsweise schwer erkrankt und ins Pflegeheim muss, so fällt dies in seine eigene Risikosphäre und berechtigt ihn nicht zur außerordentlichen Kündigung. (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 669)

Dementsprechend ist in Ihrem Fall Ihre Mieterin nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Sie muss daher bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist die Miete und die Nebenkostenvorauszahlungen erbringen. Ferner muss sie selbstverständlich ihre vertraglich übernommenen Renovierungspflichten erfüllen.

Problematisch wird in Ihrem Fall jedoch leider die faktische Durchsetzung der Ansprüche sein. So lebt Ihre Mieterin nach Ihrer Sachverhaltsschilderung von Sozialhilfe. Es ist daher leider eher unwahrscheinlich, dass Sie aus einem gerichtlich erwirkten Titel erfolgreiche Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen sie durchführen könnten. In diesem Fall würden Sie neben dem Mietausfall auch noch auf den gerichtlichen Kosten sitzen bleiben. Hierbei gilt insbesondere zu berücksichtigen, dass die Kinder, sofern sie nicht selbst Vertragspartner geworden sind, nicht für die Verbindlichkeiten ihrer Mutter haften. Dementsprechend sollte in Ihrem Fall aus Kostengründen wohl überlegt sein, ob die Kündigung zum 30.09.2011 nicht akzeptiert und schnellstmöglich ein Nachmieter für das Objekt gesucht wird. Hinsichtlich der vertraglich geschuldeten Renovierungsarbeiten kann dann eine möglicherweise hinterlegte Kaution verwendet werden. Hierbei sollte jedoch zuvor die konkret vereinbarte Renovierungsklausel nochmals anwaltlich überprüft werden.

Abschließend hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir Verbindung aufnehmen.

Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.09.2011 | 20:41

danke für die auskunft.
die kinder, 3 töchter, erklären die mutter als mittellos. muss da nicht das sozialamt für die verpflichtung der mutter aufkommen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.09.2011 | 08:57

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn die Mieterin bedürftig ist, hat sie grundsätzlich Anspruch auf Übernahme der angemessenen Mietkosten. Dazu können auch Kosten zu zählen sein, die aufgrund einer einzuhaltenden Kündigungsfrist doppelt entstehen, wenn der Umzug dringend notwendig ist.

Hierbei handelt es sich allerdings um einen Anspruch, den nur die Mieterin und nicht Sie gegenüber der Behörde geltend machen kann. Sie können die Mieterin auch nicht dazu zwingen, die Übernahme der Kosten zu beantragen. Auf der anderen Seite können ie natürlich versuchen, auf die Kinder einzuwirken, dass ein entsprechender Antrag gestellt wird. Ansonsten würde die Schulden bei der Mutter hängenbleiben.

Mit freundlichen Grüßen


RA Michael Vogt

Bewertung des Fragestellers 19.09.2011 | 20:41

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