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mietausfallentschädigung


21.03.2005 20:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



guten abend...kürzlich bekam ich post vom anwalt meines exververmieters.da ich einen zeitmietvertrag hatte und mich mein vermieter trotz angebot meinerseits nachmieter vorzustellen nicht aus dem vertrag lassen wollte provozierte ich durch einstellung der mietzahlung eine fristlose kündigung.dies ist mir gelungen...jetz bekam ich folgenden text von seinem anwalt geschickt: "wir stellen fest das eine wohnungsübergabe am 23.02.05 erfolgte...nachdem die kündigung auf ihr vertragswidriges verhalten-sie bezahlten rechtswidrig nicht die vereinbarten mieten-zurückzuführen ist und mein mandant trotz grösster anstrengungen bislang nicht in der lage war,die wohnung weiter zu vermieten,schulden sie für die zeit in der eine weitervermietung nicht möglich ist,nutzungsasfall in form von schadensersatz.selbstverständlich steht es ihnen frei,selbst geeignete nachmieter zu benennen,wobei die nachmieterbenennung jeweils von meinem mandanten wohlwollend überprüft werden wird"

da mein exvermieter die benennung von nachmietern unter 2 zeugen abgelehnt hat kann ich nicht ganz nachvollziehen mit welchem recht er nun schadensersatz fordert.

1.frage:steht ihm schadensersatz zu oder ist das hinfällig nachdem er unter zeugen die nachmieterbenennung vor der kündigung abgelehnt hat.

die aussage unter grössten anstrengungen ist meines erachtens auch hinfällig da er lediglich einen makler beauftragt hat.und das erst in der zeit kurz vor dem 23.02.05...ich habe zufällig sein telefongespräch mit dem makler mitbekommen da ich zu dem zeitpunkt mit zwei freunden in einem immobilienbüro war und er grad die anschrift meiner ehemaligen wohnung durchgab.
ich habe vor der kündigung eine anonce in die zeitung gesetzt worauf ich hunderte anrufe bekam und mindestens 10 leute die wohnung besichtigt und interessiert waren.

2.frage:sind die eben benannten sachen vor gericht von bedeutung oder eher nicht?

in der zeit als ich schon ausgezogen war und die veränderungen in der wandgestaltung meinerseits rückgängig machte liess ich die heizung ausgeschaltet und die rohre sind eingefroren.damit entstand ein schaden von über 260 euro den mir sein anwalt ebenfalls in rechnung stellt...als die firma den schaden begutachtete war ich mit einem freund anwesend...der installateur stellte fest das die leitungen unter der dachschräge nicht isoliert waren und genau dort der schaden vorlag...in seiner rechnung steht als ursache für den schaden der vermerk:"eingefroren durch nichtbeheizung der anlage"

3.frage:bin ich verpflichtet in meiner angemieteten wohnung die heizanlage einzuschalten?erst recht im winter?wenn ich die wohnung nicht mehr bewohne?was der vermieter übrigens wusste weil er mir beim umzug gefolgt ist um zu erfahren wo ich hinziehe..

4.frage:wenn die rohre nicht isoliert sind trifft mich dann eine schuld selbst wenn ich verpflichtet wäre die anlage zu bertreiben?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

1. Aufgrund der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges schulden Sie Schadensersatz auch für den Mietausfall, den der Vermieter aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Zeitmietvertrages erleidet. Es ist dabei ohne Belang, daß der Vermieter vor der fristlosen Kündigung die von Ihnen angebotenen Nachmieter abgelehnt hat, denn dazu ist er, sofern Ihr Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthielt, auch nicht verpflichtet gewesen.

Allerdings trifft den Vermieter nun auch eine Schadensminderungspflicht. Er muß also darlegen, daß er alles zumutbare unternommen hat, einen Nachmieter zu finden und die Wohnung neu zu vermieten, um seinen finanziellen Schaden so gering wie möglich zu halten.

Kann er nachweisen, daß er trotz Beauftragung eines Maklers und entsprechender Bemühungen des Maklers keinen geeigneten Nachmieter gefunden hat, der den Vertrag zu Ihren Konditionen fortführen bzw. neu abschließen wollte, wird er in der Tat, bis zur Neuvermietung, den Mietausfallschaden zu Recht geltend machen können.

2. Sie werden ebenfalls Schadensersatz für die Beschädigung der Heizung zahlen müssen, denn selbstverständlich waren Sie im Rahmen Ihrer Obhutspflicht dazu angehalten, die Wohnung zu beheizen, um Schäden, wie den nunmehr eingetretenen, zu vermeiden. Wenn Sie eine Wohnung anmieten, müssen Sie dort nicht wohnen. Sie durften also vorzeitig wieder ausziehen. Aber zu den Vertragspflichten gehört auch, daß Sie mit der Mietsache sorgsam umgehen und sie vor Schäden bewahren. Deshalb mußten Sie die Wohnung - gerade im Winter, denn im Sommer muß man in der Regel nicht heizen - die Heizungsanlage betreiben. Soweit der Schaden darauf zurückzuführen ist, daß Sie dies unterlassen haben, werden Sie auch dafür aufzukommen haben.

Auch wenn Ihnen die Antwort vielleicht nicht gefallen wird, ist die Rechtslage leider nicht in Ihrem Sinne. Ich hoffe, Ihnen trotzdem mit meiner Auskunft geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2005 | 18:45

inwiefern muss ich dann entschädigung zahlen?ich nehm mal an in form von kaltmiete ohne nebenkosten?wie lange kann er die denn geltend machen?muss er mir eigentlich meine kaution zurückzahlen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.03.2005 | 13:08

Die Entschädigung schulden Sie in Höhe der Bruttomiete, denn schließlich fallen in der Zeit des Leerstandes auch Betriebskosten an, die nicht zu Lasten des Vermieters gehen dürfen.

Die Entschädigung werden Sie solange schulden, bis die Wohnung neu vermietet werden konnte, maximal natürlich bis zu dem Zeitpunkt, an dem Sie das Mietverhältnis wirksam durch ordentliche Kündigung beenden konnten.

Die Kaution wird der Vermieter wahrscheinlich mit seinen Ansprüchen verrechnen; dazu ist er jedenfalls berechtigt.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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