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mangelnde Beratungs- und Betreuungsleistung durch Bauüberwacher bei Hausbau

06.05.2012 21:37 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mann und ich sind gerade Bauherren.
Die Bodenplatte wurde im November vergangenen Jahres gegossen, der eigentliche Hausbau erfolgte ab Ende Januar 2012.
Da wir selbst Laien auf diesem Gebiet sind, haben wir zu unserer Sicherheit einen Bauüberwacher engagiert, der in unserem Namen die eizelnen Bauschritte überwachen und bewerten sollte.
Dies klappte bei der Bodenplatte auch noch ganz gut, ließ jedoch ab da arg zu wünschen übrig. Obwohl er von uns Wochen vorher über den Beginn der eigentlich Bauarbeiten informiert wurde und nach eigener Aussage hierbei anwesend sein wollte (es handelt sich um ein Fertigteilhaus, welches in drei Tagen als Rohbau fertig gestellt wurde), war er dann weder anwesend, noch erreichbar. Auf unsere Anrufe hin erhielten wir keine Antwort. Später hieß es, er wäre auf einem Seminar gewesen.
Zur Abnahme des Rohbaus war er anwesend, aber auch die meisten anschließenden Arbeitsschritte hat er nicht begutachtet. Anrufe wurde oft ignoriert, Emails unzureichend beantwortet.
Er führte Mängel auf, die unser Laienwissen weit überschritten. Somit waren wir auf detailierte Beschreibungen seinerseits angewiesen, um diese Mängel mit den verantwortlichen Gewerken besprechen zu können. Diese Informationen bekamen wir auch auf mehraliges Nachfragen nicht, seine Emails beschränkten sich wenige einsilbige Sätze.
Unserer Bitte, sich persönlich mit den Gewerken in Verbindung zu setzen, kam er nur dahingehend nach, dass er uns mitteilte, er hätte es telefonisch versucht und niemanden erreicht. Das war es.
Er war insgesamt etwa sechsmal auf der Baustelle, bis auf die Abnahme des Rohbaus waren es jedesmal sehr kurze Besuche. Ein weiteres Engagement seinerseits gab es nicht.
Termine wurden mehrfach kurzfristig abgesagt und verschoben.

Es handelt sich um einen Dienstvertrag, der folgende Leistungen beinhaltet:
1. Bauanlaufbesprechung vor Ort
2. Abnahme Bodenplatte
3. Rohbauabnahme nach Errichtung Dachstuhl
4. Kontrolle der Fenster und Innenputz
5. während/nach Installation Haustechnik, vor Freigabe f.Estrich
6. Begehung vor Endabnahme
7. Endabnahme
8. Beratung über gesamte Vertragslaufzeit

Wir möchten nun das Dienstverhältnis kündigen.
1. Frage: Stimmt unsere Annahme, dass wir die Kündigung nach §627 BGB fristlos vornehmen dürfen?

Wir haben bereits eine Anzahlung in Höhe von 50% des vereinbarten Gesamtbetrages geleistet. Dies sind 1475 €. Der Gesamtbetrag wurde auf 2950 € vereinbart.
Die meisten der aufgelisteten Termine hat er zwar wahrgenommen, uns mit von ihm selbst angezeigten Mändeln jedoch im Endeffekt allein gelassen. Aber genau hierfür haben wir ihn ja engagiert, um eben in diesen Fällen jemanden Fachkundigen zur Seite zu haben, der in unserem Namen handelt, was nicht passierte.
2./3. Frage: Ist der Bauüberwacher trotz seiner mangelhaften Leistung berechtigt, weiteres Geld zu verlangen?
Wir nehmen an, dass wir gezahltes Geld sowieso nicht zurückerhalten können. Liegen wir hier richtig?

Für eine zügige Bearbeitung sind wir schon im Voraus dankbar und verbleiben mit freundlichen Grüßen.

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

§ 627 BGB gewährt den Parteien von Dienstverhältnissen, die wesentlich von einem besonderen Vertrauen geprägt sind, ein Recht zur sofortigen Kündigung, ohne dass es eines wichtigen Grundes bedarf. Liegen dessen Voraussetzungen vor, ist also eine fristlose Kündigung möglich.

Eine Kündigung gemäß § 627 BGB setzt zunächst einen Dienstvertrag voraus. Dies halte ich nach Ihrer Beschreibung der vereinbarten Tätigkeiten durchaus für zweifelhaft. Hier ließe sich wohl auch vertreten, dass der Bauüberwacher durch seine vertragliche Leistung in erster Linie einen Erfolg im Sinne des § 631 Abs. 2 BGB schuldet und daher die werkvertraglichen Elemente überwiegen (ausführlich zu der Problematik BGH, Urteil vom 10. 6. 1999 - VII ZR 215/98).

Unterstellt, es handelt sich um einen Dienstvertrag, setzt § 627 BGB des Weiteren voraus, dass es sich um Dienste höherer Art handelt. Dies wurde von der Rechtsprechung zumindest für einen finanzwirtschaftlichen Baubetreuer bejaht (BGH, Urteil vom 9. 6. 2005 - III ZR 436/04) und dürfte auch für Ihren Bauüberwacher zutreffen.

Zudem muss eine besondere Vertrauensstellung vorliegen. Das besondere Vertrauensverhältnis ist als persönliches Vertrauen zu verstehen, das sich nicht lediglich auf die Sachkompetenz, sondern zusätzlich auch auf die Person des Vertragspartners erstreckt. Es kommt entscheidend darauf an, ob die versprochenen qualifizierten Dienste im Allgemeinen, ihrer Art nach, nur kraft besonderen Vertrauens in die Person des Dienst verpflichteten übertragen werden. Auch dies könnte bzgl. Ihres Bauüberwachers durchaus zutreffen.

Bei einer wirksamen fristlosen Kündigung gemäß § 627 BGB würde der Bauüberwacher einen Anspruch auf einen seinen bisherigen Leistungen entsprechenden Teil der Vergütung behalten, § 628 BGB. Bei einer Kündigung wegen vertragswidrigem Verhalten gilt dies aber nur insoweit, wie die Leistungen für Sie als Bauherrin von Interesse waren. Es kommt also darauf an, ob die bereits gezahlten 1475,- EUR den vom Bauüberwacher bereits erbrachten Leistungen entsprechen. Waren die bisher erbrachten Leistungen des Bauüberwachers weniger wert, haben Sie einen Anspruch auf Rückerstattung gemäß § 628 Absatz 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 346 BGB. Waren die Leistungen aber mehr wert, kann der Bauüberwacher den entsprechenden Betrag noch nachfordern. Im Streitfall müsste wohl durch einen Gutachter geklärt werden, welchen Wert die bisherigen Leistungen hatten.

Problematisch ist in Ihrem Fall aber insbesondere, ob hier tatsächlich ein Dienstvertrag bejaht werden kann. Es kommt zur Abgrenzung insbesondere darauf an, ob sich aus dem vertraglichen Leistungskatalog entnehmen lässt, dass der Bauüberwacher nur bauvorbereitende und baubegleitende Betreuungsleistungen erbringen sollte, ohne für den jeweiligen Erfolg der Beratungs- und Unterstützungsleistungen einzustehen (ansonsten dürfte wohl ein Werkvertrag vorliegen, wie er regelmäßig bei der Bauüberwachung durch einen Architekten angenommen wird). Es dürfte daher ratsam sein, zunächst einen Kollegen vor Ort mit der Prüfung des konkreten Vertragstextes zu beauftragen. Der Kollege kann dann entscheiden, ob eine fristlose Kündigung gemäß § 627 BGB möglich ist oder auf die werkvertraglichen Mängelansprüche und Kündigungsmöglichkeiten zurückgegriffen werden sollte.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

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