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mangelhafte Wohnungsverwaltung


30.05.2007 23:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Die von mir 1993 gekaufte Wohnung mit vielen Mängeln, wurde
von einer Wohnungsverwaltungsfirma betreut. Langsam, im Laufe der Jahre stellte sich heraus, daß diese sehr eigenmächtig handelte und die Wohnung immer mehr zu meinem materiellen Schaden verwaltete.
Diese Punkte liste ich wie folgt auf:
1. Durch die Mängel gab es einen regen Mieterwechsel ca. alle
2 Jahre. Die Vermittlung der neuen Mieter wurde über die Hausverwaltung kostenlos (zumindestens die ersten Male) erledigt.
Im Jahre 2000 wurde ein Makler ohne mein Wissen eingeschaltet.
Der Rechnung von 1400,-- DM habe ich widersprochen.
Der Betrag wurde mir mit der Endabrechnung abgezogen.
2. Bei den Auszügen wurden, lt. Aussage der Heizungsfirma nicht
bei jedem Mieterwechsel die Zählerstände abgelesen. Dadurch wurden den Abrechnungen Gradtage zu Grunde gelegt d.h.
es wird ein Durchschnittsverbrauch des ganzen Jahres für die Zeit des Wohnungsleerstandes berechnet. Die Regler standen auf Frostschutz und die Wohnung wurde nicht beheizt. Dies betrifft die Jahre 1996, 1997, 2002 und 2003. Vom 1.1.97 bis 30.4.97 wurden mir 118,-- DM berechnet. Zum Vergleich vom 1.6. - 14.7.87 betrug die Rechnung 1,41 DM und für den Zeitraum 1.8. - 31.12.2002 wurden mir 111,00 € berechnet.
3. Es wurde von den Mietern 2002 6 x eine Mietkürzung von je 45,50 € aufgrund verfärbtes Leitungswasser vorgenommen. Widerrum
habe ich dies erst ein Jahr später mit der Endabrechnung erfahren
und keinen Schriftwechsel darüber gesehen.
Wohnungsabnahmen waren in der Qualität mangelhaft. Abhnahmeprotokolle und Abrechnungen an die Mieter habe ich nie gesehen bzw. Mietabrechungen waren sehr lückenhaft. Auch mit Mahnen über div. Briefe konnte ich nichts bewirken. Im Herbst
2002 habe ich die Verwaltung gekündigt.
Die Wohnung wurde danach von mir mit Zeugen in Augenschein genommen und zeigte erhebliche Mängel auf.
4. Der 1,23 m hohe Einbaukühlschrank mußte 2003 ausgetauscht werden. Die Einschubleisten im Innenraum waren, wahrscheinlich
aufgrund zu hoher Belastung angebrochen.
Steckdose im Bad war durchgebrannt. Wohnungstürrahmen so stark
beschädigt, daß ein Stück rausgebrochen war und wieder eingeklebt
wurde. Das Dachfenster mußte innen neu eingelassen werden. Decken
waren scheckig. Es mußte neu gestrichen werden. Dies war sogar
im Abnahmeprotokoll vermerkt, welches ich mir durch die neue
Wohnungsverwaltung zu kommen habe lassen. Ein Wohnungsschlüssel
war verbogen. Der Mieter hat nie einen neuen bekommen, obwohl
die Verwaltung dies immer behauptet hat. Die Abrechnungen ab 2003
waren nicht nachvollziehbar und wurden mehrmals die folgenden Jahre reklamiert.
Ohne Erfolg. Ich habe daraufhin teilweise die Hausgeldzahlungen eingestellt. Dies hat sie auch nicht gestört. Im Jahre 2006 ist die Verwalterin verstorben. Bei der EV im Herbst habe ich diese Punkte mit der neuen HV besprochen. Der Mann der Hausverwalterin,
zuständig als Hausmeister, war ebenfalls zugegen. Ihm war nicht
bekannt, daß man die Heizungsrörchen ablesen muss. Er forderte
mich auf, alles aufzulisten und er würde meine Ansprüche an
seine Haftpflichtversicherung melden. Dies habe ich auch noch Ende 2006 getan. Daraufhin erhielt ich die Antwort von ihm, der
Text aus der Feder seines Anwaltes. Es wurde alles abgestritten
und auf die Verjährung verwiesen. Ich habe daraufhin widersprochen. Mit neuem Schreiben vom Januar 2007 wurde ich abermals aufgefordert, meine Schadensersatzansprüche darzulegen.
Da ich nur eine gewisse Frist habe, meine Forderungen geltend zu
machen, Stand meines jetzigen Wissens denke ich, daß ich aufgrund der Verjährung keine Chance mehr habe, meinen Schaden ganz oder teilweise beglichen zu bekommen.
Für mich macht es keinen Sinn, wenn doch die Forderungen
verjährt sind, warum soll ich erneut alles nochmals auflisten.
Ist dies Taktik vom Anwalt oder steckt eine andere Begründung
dahinter.
Wie verhält es sich nun mit der Verjährung und gibt es vielleicht
doch noch eine Möglichkeit, immer den Kosten Nutzen Faktor im Auge, die HV in Regress, vielleicht auch nur in einzelnen Punkten, zu nehmen?

-- Einsatz geändert am 31.05.2007 23:23:43
Eingrenzung vom Fragesteller
30.05.2007 | 23:17
01.06.2007 | 10:54

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

1. Sollte die Maklerprovision damals unrechtmäßig in die Jahresenabrechnung eingeflossen sein, so bestünde ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegenüber der Hausverwaltung.
Auch Schadensersatzansprüche sind denkbar.

Allerdings beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB seit der Schuldrechtsmodernisierung nur noch drei Jahre.

Vor besagter Reform, also bis zum 01.Januar 2002 betrug die gesetzliche Verjährungsfrist 30 Jahre, was jedoch allgemein als zu lang empfunden wurde.

Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB gilt für Altforderungen nunmehr Folgendes: Ist die Verjährungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit dem 01. Januar 2002 geltenden Fassung kürzer als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, so wird die kürzere Frist von dem 01. Januar 2002 an berechnet.

Dieser Übergangsregelung folgend wären Ihre Ansprüche also zwischenzeitlich verjährt, zumal davon auszugehen ist, dass Sie mit der Endabrechnung für das Jahr 2000 spätestens die für einen etwaigen Rückzahlungsanspruch begründenden Umstände Kenntnis erlangt hatten - § 199 Abs. 1 BGB.

2. Ähnliches gilt auch hinsichtlich der mutmasslich falschen Zählerstandsablesung(en).

Entscheidend und fraglich ist diesbezüglich allerdings insbesondere der Zeitpunkt, in dem Sie tatsächliche Kenntnis von der/den falschen Ablesung(en) erlangt haben.

Die Verjährung beginnt nämlich gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB zum SCHLUSS des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist nur, wenn der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Da die mutmaßlichen Ablesefehler teilweise bis in das Jahr 1996 zurückgehen gilt es außerdem die Regelung(en) des § 199 Abs.3 Nr. 1 und Abs. 4 BGB zu beachten, wenn Sie nämlich erst viel später von den Ablesefehlern erfahren haben.

Dort heißt es auszugsweise: "... Andere Anspüche als Schadensersatzansprüche verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer ENTSTEHUNG an."

3. Es dürfte schwer bis unmöglich sein, die Berechtigung der Mietkürzung(en) nach so langer Zeit noch zu Überprüfen. Letztlich kommt es hierauf jedoch kaum an, da Folgendes gilt:

War vertraglich mit der Hausverwaltung nichts Gegenteiliges vereinbart, so muss diese zwar für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG Sorge tragen.

Die Instandhaltung der Mietwohnung(en) obliegt jedoch mangels gegenteiliger Vereinbarung den jeweiligen Eigentümern, da es sich hierbei um sogenanntes Sondereigentum im Sinne des WEG handelt.

4. Es gilt grundsätzlich das unter Punkt 3 gesagte.

Für eine abschließende Beurteilung der Rechte und Pflichten des Hausverwalters müssten im Übrigen die Unterlagen eingesehen und geprüft werden.

Verjährung bedeutet nicht, dass ein Anspruch nicht mehr besteht.

Wenn sich der Schuldner jedoch im Laufe eines Prozesses auf den Eintritt der Verjährung beruft, so ist die verjährte Forderung vor Gericht nicht mehr durchsetzbar. Die Verjährungsregelungen sollen dem Rechtsfrieden dienen.

Alles in allem sollten Sie dringend anwaltschaftliche Hilfe in Anspruch nehmen. Schließlich ist auch die Gegenseite anwaltschaftlich vertreten und denkt offensichtlich noch nicht einmal daran die Haftpflichtversicherung zu informieren, wenn es eine solche überhaupt gibt. Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG muss die Hausverwaltung übrigens für die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus - und Grundbesitzerhaftpflicht Sorge tragen.

Ich denke Sie haben bislang folgende Gefahr noch gar nicht erkannt:

Ich befürchte, dass Sie der Anwalt der Gegenseite zu einer detaillierten Aufstellung Ihrer angeblichen Forderungen aufgefordert hat, da er gegenwärtig überprüft, inwieweit er Sie wegen der Einstellung der Hausgeldzahlungen in den letzten Jahren in Anspruch nehmen wird.

Es ist daher um so mehr anzuraten, selbst einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen.

Im Übrigen gilt: Soweit sich Ihre Ansprüche und etwaige der Hausverwaltung unverjährt in einer sogenannten Aufrechnunglage gegenüberstanden, kann gemäß § 215 BGB immer noch die Aufrechnung von Hauptforderung(en) und Gegenforderung(en) erklärt werden.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage(n) allenfalls eine erste rechtliche Orientierung ermöglichen soll und nicht das persönliche Beratungsgespräch bei einem Anwalt und die Prüfung der Rechtslage an Hand der Unterlagen ersetzt.

Mit freundlichen Grüßen

Dipl.-Jur.M. Kohberger
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