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lebenslanges Wohnrecht und Verkauf des selbstgenutzen Hauses an Enkel

11.08.2015 08:22 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Folgenden fiktiven Fall möchte ich darstellen:
Ein Ehepaar E mit 2 Kindern K1 und K2 besitzt ein Haus und möchtet sich absichern, falls einer von ihnen stirbt, das der andere trotzdem im Haus leben kann und nichts den Kindern zahlen muss. Beide beziehen nur eine kleine Rente die unter der Sozialhilfe liegt und wären nicht in der Lage die Kinder- falls einer vom Ehepaar stirbt- auszuzahlen. Hinzu kommt das das eine Kind K1 mit im Haus lebt mit eigenen Kindern EK1 + EK2(Enkelkinder des og. Ehepaares, eines ist volljährig und berufstätig) und gerne auch nach dem Tod der Eltern im Haus leben möchte. Dieses Kind K1 lebt von einer kleinen Erwerbsminderungsrente und könnte im Todesfall der Eltern auch keine Zahlung leisten. Dieses Kind K1 ist aber bereit die Eltern zu pflegen. Das Kind K2 ist mit Eltern zerstritten, wird sie nicht pflegen und wird sicherlich auch sein Pflichtteil fordern, wenn einer von beiden E sterben würde.

Frage 1:
Die Frage ist wie kann man es rechtlich am sinnvollsten regeln, das im Todesfall eines der beiden Eheleuten, der Überlebende trotzdem im Haus leben kann und nichts an seine Kinder zahlen muss, ferner wenn beide gestorben sind das Kind K1, das beide E gepflegt hat weiterhin bis zu K1 Tode im Haus weiterleben kann und möglichst solange nicht an K2 zahlen muss bzw. so gering als möglich.
Bitte um Antwort möglichst mit Angabe der Rechtsgrundlagen.

(Derzeit wird überlegt ein Berliner Testament einzurichten für das Ehepaar E und ein lebenslanges Wohnrecht für das Ehepaar E einzurichten, ebenso ein lebenslanges Wohnrecht für das Kind K1 einzurichten. Weitere Überlegung ist das Haus dann an das volljährige Enkelkind EK1 zu verkaufen. Da das Haus mit 3 lebenslangen Wohnrechten belastet wäre kann der Kaufpreis nicht mehr hoch sein ?) Wäre dies die sinnvollste Lösung oder gäbe es eine bessere ?

.
Bitte um Antwort möglichst mit Angabe der Rechtsgrundlagen.





Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage des von Ihnen geschilderten fiktiven Falls und der angegebenen Informationen wie folgt beantworten. Bitte beachten Sie, dass beim Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits die rechtliche Beurteilung anders ausfallen kann. Da es sich vorliegend insbesondere um Fragen der erbrechtlichen Gestaltung handelt, kann die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellen.

Berliner Testament:

Durch das Berliner Testament können sich die Eheleute gegenseitig als Vollerben einsetzen und die Kinder als sog. Schlusserben (sog. Einheitsprinzip). So kann der überlebende Ehegatte weiterhin in dem Haus wohnen bleiben. Für die Tochter K1 kann daneben ein Wohnrecht eingetragen werden. Um etwaigen Pflichtteilsansprüchen entgegen zu wirken könnte eine sog. Verwirkungsklausel aufgenommen werden.

Da der Schlusserbe durch den erstversterbenden Ehegatten letztlich enterbt wird, kann dieser seinen Pflichtteil geltend machen. Dies würde aber zu einer Unbilligkeit führen, wenn eines von mehreren Kindern nach dem Tod des erstversterbenden Elternteils seinen Pflichtteil geltend machen würde. Aufgrund des Umstandes, dass sich das Vermögen des Erstverstorbenen noch in dem Nachlass des Letztverstorbenen befindet, würde der Pflichtteilsberechtigte zweimal an dem Vermögen partizipieren.

Mit einer Verwirkungsklausel wird der Pflichtteilsberechtigte im Rahmen des Erbfalls des zuletzt versterbenden Ehegatten ebenfalls nur auf seinen Pflichtteil beschränkt.

Verkauf der Immobilie an den Enkel:

Bei einem Verkauf der Immobilie an ein Familienmitglied ist Vorsicht geboten. Da ein Verkauf unter dem eigentlichen Wert als sog. Teilschenkung angesehen werden könnte. Mit der Eintragung eines Wohnrechts der Eltern und der Tochter K1 ist ferner zweifelhaft, ob hier tatsächlich ein Wertverlust eintritt. Dies könnte negative Folgen in Hinblick auf die sog. 10 Jahresfrist des § 2325 BGB haben.

Vorweggenommene Erbfolge (Schenkung der Immobilie):

Vorliegend wäre zu überlegen, ob nicht eine Schenkung der Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an die Tochter K1 sinnvoll wäre.

Zu beachten ist, dass dieser Schenkungsvertrag der notariellen Form bedarf. Die Immobilie würde an die Tochter K1 übertragen, unter gleichzeitiger Eintragung eines Wohnrechts für die Eltern. Zu beachten ist hierbei aber, dass die Schenkung unentgeltlich sein muss. Dies kann bei gleichzeitiger Eintragung eines Wohnrechts strittig sein.

Die Rechtsprechung führt hierzu folgendes aus: Das OLG Bremen hat in einem Urteil vom 25.02.2005 dazu entschieden, dass nicht nur ein rechtlicher, sondern auch ein wirtschaftlicher Verlust eintritt, wenn ein Erblasser ein bebautes Grundstück verschenkt, sich aber nur ein Nutzungsrecht an zwei Zimmern sowie ein Recht auf Mitbenutzung an weiteren Räumen und gemeinschaftlichen Einrichtungen des Hauses und des Grundstücks einräumen lässt. In diesem Falle ist also die Voraussetzung erfüllt, dass sich der Erblasser wirklich vom Vermögensgegenstand schon spürbar trennt, so dass die 10–Jahres–Frist läuft.

Das OLG Düsseldorf hatte schon in einer Entscheidung vom 28.02.1997 im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. z. B. BGH-Urteil vom 27.04.1994) festgestellt, dass der Erblasser den verschenkten Gegenstand aus seinem Vermögen wirklich ausgliedern muss. Er muss mit der Schenkung einen Zustand geschaffen haben, der für ihn eine reale Einbuße bedeutet. Auf diese Weise soll erreicht werden, dass die Benachteiligung, die eine Schenkung zu Lebzeiten für die Pflichtteilsberechtigten bedeutet, vom Erblasser dadurch ausgeglichen wird, dass er den weggegebenen Vermögensgegenstand nicht mehr voll nutzen kann.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann die Immobilie nach 10 Jahren vollständig aus dem Nachlass rausfallen und somit auch keine Grundlage mehr für eine Berechung eines Pflichtteilsergänzungsanspruchs sein. Innerhalb der 10 Jahre nach der Schenkung findet eine sog. Abschmelzung statt, d.h. die Immobilie wird nicht mehr mit ihrem vollen Wert bei der Pflichtteilsberechnung in Ansatz gebracht. Maßgebende Vorschrift ist hier § 2325 Abs. 3 BGB.

Im Rahmen der Schenkung ist ferner die Schenkungssteuer und die Freibeträge zu beachten. Der Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 Euro und für Enkel 200.000 Euro. Maßgeblich für die Schenkungssteuer ist nicht der Verkehrswert, sondern der sog. Ertragswert. Der Ertragswert wird aus dem Zwölffachen der durchschnittlichen Jahresmiete (bzw. des entsprechenden Wohnwerts) der letzten drei Jahre errechnet.

Bitte nehmen Sie zur Kenntnis, dass es sich hier vorliegend nur um eine erste rechtliche Orientierung handeln kann, da im Bereich der erbrechtlichen Gestaltung eine Vielzahl von Aspekten zu berücksichtigen ist. Es kann daher nur dringend empfohlen werden sich umfassend von einem Rechtsanwalt oder Notar Ihrer Wahl beraten zu lassen.

Ich hoffe dennoch, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Knoll

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