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kündigungsfrist eines mitmieters nach 2 jahren

| 19.01.2014 20:08 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Der mietvertragslos in der Wohnung der Lebensgefährtin mitwohnende Partner hat kein Besitzrecht an der Wohnung und kann von der Mieterin aus der Wohnung unter Beachtung einer angemessenen Frist ausgewiesen werden; hat der Mitbewohner den Hausfrieden erheblich gestört, bedarf es keiner Frist.

vor 2jahren bin ich zu meiner freundin gezogen. sie steht im mietvertrag drinnen. weil sie schon seit 4 jahren hier wohnt. jetzt hat sie schluss gemacht und sagt ich soll inerhalt 2 wochen drausen sein! geht das!? habe ich nicht auch rechte? hab ich keine kündigungsfrist? wo soll ich wohnen unter der brücke? alle 2 wochen enden kommt meine tochter zu mir ubernachten... wo jetzt!? unter der brücke!? bitte um exakte hilfe das ich ihr mit dem beweis an die nase reiben kann

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Wenn Sie an Ihre Freundin regelmäßig Geld für die Nutzung der Wohnung gezahlt haben, liegt rechtlich ein Mietvertrag vor. Ein Mietvertrag über Wohnraum kann auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Die Parteien müssen sich darüber einig sein, dass Wohnraum gegen Nutzungsentgelt überlassen wird.

Sollten Sie an Ihre Freundin während der 2 Jahre also regelmäßig Miete gezahlt haben, ist - zumindest durch schlüssiges Verhalten - ein (Unter-)Mietertrag zustande gekommen. In diesem Fall kann Ihre Freundin mit einer Frist bis zum Ablauf des übernächsten Monats spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats schriftlich kündigen (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB), wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dies ist beispielsweise bei Eigenbedarf des Vermieters oder schuldhafter Pflichtverletzung durch den Mieter der Fall (§ 573 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 BGB). Wohnt - wie vorliegend - der Vermieter im selben Gebäude wie der Mieter mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, allerdings verlängert sich dann die Kündigungfrist um drei Monate (§ 573a Abs. 1 BGB).

War zwischen Ihnen und Ihrer Freundin kein (Unter-)Mietvertrag vereinbart und haben Sie auch faktisch keine Miete gezahlt, dann liegt auch kein Mietvertrag vor, mit der Folge, dass die Vorschriften des BGB über Grund und Fristen der Kündigung einer Mietwohnung auch keine Anwendung finden.

In der Rechtspraxis herrscht keine erkennbare Einigkeit, welche Rechtsgrundlage den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft verpflichtet, die Wohnung, für die er kein vertragliches Mietrecht hat, zu räumen (Kündigung der GbR: AG Hamburg NJW-RR 1989, 271; AG Potsdam WuM 1994, 528; Wegfall der Geschäftsgrundlage: AG Gelsenkirchen WuM 1994, 194; § 1004 BGB: AG Rendsburg FPR 1998, 150; Ausübung des Hausrechts: AG Altenkirchen WuM 1989, 175; Wohnungsleihe: § 604 BGB; gefälligkeitsmäßige Überlassung der Wohnung: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. vor § 535 Rz. 126). Einig ist sich die Rechtspraxis jedenfalls im Ergebnis, dass dem vertragslos mitwohnenden nichtehelichen Lebensgefährten kein eigenständiges Besitzrecht gegenüber dem vertraglichen Wohnungsmieter zusteht; der ehemalige Lebensgefährte hat die Wohnung, gegebenenfalls nach angemessener Auslauffrist, zu räumen (so auch ohne Angabe jeglicher Anspruchsgrundlage: LG Chemnitz NJW-RR 1995, 269; AG Waldshut-Tiengen, NJW-RR 1994; Wacke in Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl. nach § 1302 Rz. 37; Staudinger/Löhnig, Bearb.2007, nach §§ 1297 ff BGB Rz.204; AG Neuruppin, Urteil vom 04. Dezember 2009 – 42 C 97/09 –, juris).

Die Frage ist, welche Dauer unter einer "angemessenen Auslauffrist" zu verstehen ist, die von der Rechtsprechung verschiedentlich angenommen wird; um die mietvertraglichen Kündigungsfristen kann es sich hier nicht handeln. Hie gibt es keine gesetzliche Bestimmung.

Das LG Chemnitz hat entschieden:

"Es stellt verbotene Eigenmacht dar, wenn der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, der Mieter der seit langem gemeinsam benutzten Wohnung ist, den anderen Partner ohne Vorankündigung aus der Wohnung ausweist. Dies gilt jedoch nicht, wenn das Zerwürfnis zwischen den Partnern auf einen seit langem anhaltenden Streit zurückgeht, der einer Hausfriedensstörung iS von BGB § 554a vergleichbar ist."
(LG Chemnitz, Beschluss vom 16. Dezember 1994 – 8 T 4468/94 –, juris)

14 Tage können also eine ausreichende Räumungsfrist sein. Allerdings muss sie Ihre Freundin auf Räumung der Wohnung verklagen, wenn Sie nicht freiwillig ausziehen. Auf diese Weise können Sie noch einmal für die Zeit der Prozessdauer Zeit gewinnen.

Zur Vermeidung von Obdachlosigkeit rate ich Ihnen, sich an das Wohnungsamt Ihrer Gemeinde zu wenden.

Ich bedauere, Ihnen keine für Sie günstigere Rechtsauskunft geben zu können. Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Freiberger Str. 39
01067 Dresden

T.: 0351/86791355
F.:0351/33257002
Mail: info@advoc-neumann.de
Web: www.advoc-neumann.de

Nachfrage vom Fragesteller 19.01.2014 | 22:23

also ich habe in den 2 jahren immer miete gazahlt. wir hatten die miete geteilt, wie es üblich ist in einer partnerschaft. normaler streit gehört immer dazu. aber meine parterin wollte schon seit einiger zeit nicht mehr, das merkt man ja als man.. und bei dem letzten streit am 14.januar, an meinem 30.geburtstag hies es ,,so jetzt reichts, bis zum 01.02 bist du drausen,, und meine frage war darf sie das und hab ich keine wirkliche frist, wenn ich nicht im mietvertrag war?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.01.2014 | 00:40

Sehr geehrter Fragesteller,

der Abschluss eines Mietvertrages unterliegt keinem Formzwang. Er muss also nicht schriftlich, und noch nicht einmal mündlich abgeschlossen werden, sondern er kann auch durch sog. schlüssiges Verhalten zustande kommen Dies ist dann der Fall, wenn die Parteien über einen längeren Zeitraum durch ihr tatsächliches Verhalten zeigen, dass sie einen Mietvertrag - Wohnraum-Überlassung gegen Entgelt wollen. Wenn über einen Zeitraum von zwei Jahren regelmäßig Miete in hälftiger Höhe der Hauptmiete von Ihnen mit Einverständnis Ihrer Freundin gezahlt wurde, besteht an der Begründung eines Untermietverhältnisses kein Zweifel. Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 Satz 1 BGB). Nach § 550 Satz 2 BGB ist die Kündigung in diesem Fall frühestens zum Ablauf von einem Jahr nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Diese Frist ist bei Ihnen bereits abgelaufen.

Im Gegensatz zur Begründung des Mietverhältnisses über Wohnraum bedarf dessen Kündigung nach § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform. Wenn Ihre Freundin Sie bisher lediglich mündlich zum Verlassen der Wohnung aufgefordert hat, liegt noch nicht einmal eine formwirksame Kündigung vor, und es wurde auch keine Kündigungsfrist in Lauf gesetzt.

Allerdings gibt es hier noch eine Spezialvorschrift: Die Kündigungsfristen nach §§ 573, 573a BGB (s.o.) gelten nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht "für Mietverhältnisse über Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie
oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt".

Bei Anwendbarkeit dieser Vorschrift sieht § 573c Abs. 3 BGB eine besondere Kündigungsfrist vor, nämlich "spätestens zum 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats".

Nach dieser Vorschrift war Ihre Freundin am 14.01.2014 doch berechtigt, Ihnen mit Wirkung zum 31.01.2014 zu kündigen.

Aber nur schriftlich. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam. Der nächstzulässige Kündigungstermin für eine schriftliche Kündigung wäre der 28.02.2014.

Eine weitere Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist, dass Ihre Freundin nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, den Wohnraum "überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten". Nach dem Gesetzeswortlaut kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich überwiegend ausgestattet hat, sondern dass er dazu nach dem Mietvertrag verpflichtet war ("auszustatten hat"). Allerdings kann bei nur durch schlüssiges Verhalten geschlossenem Mietvertrag die tatsächliche überwiegende Ausstattung der Wohnung mit Einrichtungsgegenständen durch den Vermieter ein Indiz für eine entsprechende Verpflichtung sein.

Außerdem können Sie gegen die Anwendbarkeit des § 549 Abs.2 Nr. 2 BGB argumentieren, dass Ihre Tochter regelmäßig mit Einverständnis Ihrer Freundin in der Wohnung übernachtet hat und insoweit eine Überlassung des Wohnraums zum dauernden Gebrauch an die Familie des Mieters vorgelegen hat. (Dieses Argument ist zwar nicht sehr stark, da Ihre Tochter nur alle 14 Tage zu Besuch da war, aber versuchen kann man es.)

Ist § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eingreifens einer gesetzlichen Ausnahme (keine überwiegende Ausstattungspflicht der Wohnung mit Einrichtungsgegenständen durch den Vermieter, Überlassung an die Familie des Mieters) nicht anwendbar, dann gelten wieder die allgemeinen Vorschriften (§§ 573, 573a BGB) mit den längeren Kündigungsfristen.

Als Mieter darf Sie Ihre Freundin auf jeden Fall nicht einfach auf die Straße setzen, z.B. durch Austauschen des Türschlosses oder ähnliches, sondern muss Sie auf Räumung verklagen, wenn Sie nicht freiwillig ausziehen, oder Streit über die Länge der anwendbaren Kündigungsfrist besteht.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.01.2014 | 22:25

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