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kündigung wg zahlungsverzug mietkaution


31.08.2006 08:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Mir wurde Ende August die Wohung gekündigt (ordentlich fristgemäß), weil ich zwei Kautionsraten nicht gezahlt habe. Mein Grund für die Nichtzahlung: Lärm durch die Heizungsanlage direkt über dem Schlafzimmer. Ich habe mich beim Vermieter direkt nach meinem Einzug im April mündlich über den Lärm beschwert. Danach hieß es, die Heizungsanlage sei sowie alt und im Sommer würde eine neue eingebaut. Anfang August hat der Vermieter die Zahlung der restlichen zwei Kautionsraten angemahnt, worauf ich schriftlich erklärt habe, dass ich die Kaution zahle, wenn der Lärm behoben ist. Zwei Wochen danach kam die Kündigung.
Ich habe jetzt erfahren, dass ich stattdessen die Miete hätte kürzen müssen. Ich werde die Kündigung deshalb annehmen
Meine Fragen: Was kann ich tun, um doch noch Schadensersatz wegen Lärmbelästigung zu bekommen? Muss ich die Kaution jetzt trotzdem noch überweisen, um eventuell weitere Klagen und Kosten zu vermeiden?
Ich freue mich über Ihre Antwort!
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

die fällige Kaution sollten Sie überweisen, um einen gerichtlichen Mahnbescheid oder eine Klage des Vermieter zu vermeiden, da durch diesen weitere Kosten entstehen.
Falls noch Ansprüche gegen den Mieter da sind, kann der Vermieter die vertragswidrig nicht gezahlte Kaution ansonsten selbst noch nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen.
Einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution haben Sie erst nach Beendigung des Mietverhältnisses, nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist des Vermieters und nur, soweit feststeht, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr gegen Sie hat, für die die Kaution haftet.

Damit Sie die Miete mindern können, müssen die Geräusche der Heizungsanlage die Wohntauglichkeit der Wohnung erheblich mindern, Sie dürfen bei Vertragsabschluss keine Kenntnis von den Heizungsgeräuschen gehabt haben und Sie müssen dem Vermieter den Mangel unverzüglich angezeigt haben, damit dieser Abhilfe schaffen konnte. Falls im Mietvertrag so vereinbart, muss die Anzeige schriftlich erfolgt sein. Im Streitfall wären Sie beweispflichtig dafür, dass der geltend gemachte Sachmangel vorliegt, dass die Wohntauglichkeit dadurch gemindert wird und Sie den Mangel rechtzeitig angezeigt haben. Es empfiehlt sich auch, ein Lärmprotokoll zu erstellen.

Die Rechtsprechung hat bei Geräuschen in der Heizung der gesamten Wohnung in der Vergangenheit bislang Mietminderungen von ca. 5 - 15 % anerkannt. In einem Urteil des LG Berlin vom 4.4.2000, Az. 64 S 485/99, wurde eine Mietminderung von 7,5 % für gerechtfertigt gehalten, weil der Mieter im Schlafzimmer von dauernden Heizungsgeräuschen und dem Ein- und Ausschalten in relativ kurzen Abständen beeinträchtigt wurde, auch wenn die Lautstärke der Heizung noch unter 30 Dezibel und damit unter der entsprechenden DIN-Norm lag. Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist nunmehr die Bruttowarmmiete.

Soweit Sie seit April die monatliche Miete voll gezahlt haben, obwohl die oben genannten Voraussetzungen für eine Mietminderung bereits vorlagen, haben Sie insoweit einen Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter. Sie können mit diesem Bereicherungsanspruch die Aufrechnung gegen Mietansprüche des Vermieter erklären. Eine Aufrechnung gegen den Anspruch auf Zahlung der Kaution sollte jedoch nicht erfolgen, da Sie nach Auszug ja einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution haben, falls der Vermieter keine Forderungen gegen Sie hat, für die die Kaution haftet.

Soweit Sie die mündliche Anzeige des Mangels an den Vermieter nicht beweisen können bzw. eine schriftliche Mangelanzeige vereinbart war, sollten Sie eine solche per Einschreiben/Rückschein jetzt noch nachholen. Bei vereinbarter Schriftform oder falls damit zu rechnen ist, dass der Vermieter in einem Prozess die zulässige mündliche Anzeige bestreitet, sollte dann auch gegebenenfalls erst eine Mietminderung für die Zukunft erfolgen.

Schadensersatz für die Umzugskosten etc. werden Sie leider nicht fordern könne, da die Beendigung des Mietverhältnisses auf der Verweigerung der Kautionszahlung beruht.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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