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kündigung wegen mietminderung gewerbe

| 22.11.2010 12:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Vogt


seit zwei jahren habe ich einen gaststätenraum in einem kellergeschoss eines altbaugebäudes gepachtet. schon über einen längeren zeitraum war dort eine starke feuchtigkeitsbildung mit tendenz zu schimmelerscheinungen festzustellen. diese feuchtigkeit dringt durch das mauerwerk von aussenwänden herein. dies habe ich durch eine begutachtung durch einen architekten der als baugutachter zugelassen ist bestätigen lassen. da schon vorher über jahre das objekt als gaststätte betrieben wurde, wurden mir die räume als für diesen verwendungszweck geeignet übergeben. da jedoch der vorpächter jahre zuvor eine wandverkleidung vor das mauerwerk angebracht hat, war der tatsächliche zustand des mauerwerks nicht erkennbar und im laufe meiner mietzeit hat sich der zustand verschlechtert und war nicht mehr tragbar, da diese verkleidung aus gipskartonplatten erstellt war, die als feuchtigkeitssperre ungeeignet sind, da diese die feuchtigkeit im lauf der zeit aufnehmen. nachdem ich den verpächter über ein halbes jahr auf diese mängel aufmerksam gemacht habe und die dringende sanierung angeregt habe, hat der verpächter keinerlei massnahmen ergriffen und die kosten in meine verantwortung verlagert mit hinweis auf vertragliche instandhaltungspflichten meinerseits. nach kontroverser diskussion hat sich der verpächter (leider nur) mündlich mir gegenüber geäussert max. 7.000 euro für arbeiten zur verfügung zu stellen, obwohl verschiedene handwerkerangebote vorlagen die den gesamtaufwand auf ca. 15 - 20.000 euro bezifferten. aufgrund der mündlichen zusage (desweiteren waren noch weitere mängel zu beheben wie überalterte mehrfach gebrochene wasserleitungen) habe ich teilsanierungsarbeiten durchführen lassen und im zuge dieser baumassnahmen zeitgleich weitere modernisierungsmassnahmen mit erheblichem finanziellen aufwand zur neugestaltung der räume durchgeführt. die reinen arbeiten am mauerwerk wurden wunschgemäss auf rechnungsadresse des verpächters ausgeführt. alle weiteren arbeiten die der umgestaltung dienten auf meine rechnung. der verpächter hat dann nachträglich die auf ihn angefallene rechnung zurückgewiesen und ich habe diese kosten gegenüber den handwerkern verauslagt da ich diese im guten glauben auf kostenübernahme beauftragt habe. die baumassnahmen einschliesslich der arbeiten an wasserrohren haben sich über 4 wochen hingezogen, in denen ich die zahlung der pacht verweigert habe und die minderung schriftlich angezeigt habe. nachdem der verpächter die übernahme der kosten für die teilsanierungsmassnahmen, die mit dem zugesagten betrag durchführbar waren, verweigert hat und ich diese kosten getragen habe, habe ich im folgemonat die aufrechnung der pacht mit den kosten erklärt. worauf ich nun kurzfristig die fristlose kündigung erhalten habe mit aufforderung zur räumung innerhalb drei wochen. ist dies gerchtfertigt? generell wäre ich bereit das pachtverhältnis aufzulösen bei gegenseitiger einigung, da aber nun gerade erhebliche beträge in eine neugestaltung investiert wurden und der verpächter jegliche kostenübernahme verweigert und auch keine ablöse aufbringen will für die nun wertgesteigerte ausstattung, die beim herausreissen praktisch wertlos würde, ist für mich der weiterbetrieb die finanziell sinnvollere alternative und ich möchte die kündigung anfechten. für eine beurteilung der lage wäre ich dankbar.
viele grüsse

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Nach § 543 BGB kann ein Mietvertrag dann fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der es dem Vermieter unzumutbar macht, das Vertragsverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzuführen.

Ein solcher wichtiger Grund kann insbesondere dann vorliegen, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist.

Laut Ihrer Sachverhaltsschilderung haben Sie für die Dauer der Sanierungsarbeiten die Mieter zurückbehalten und danach die Aufrechnung mit den bezahlten Kosten erklärt.

Fraglich ist jedoch aus meiner Sicht, ob Sie hierdurch in Verzug mit den Mietzahlungen geraten sind. Dies wäre dann nicht der Fall, wenn Ihnen hinsichtlich der Miete ein Zurückbehaltungs- oder ein Minderungsrecht zustehen würde.

Hierzu ist zunächst einmal festzuhalten, dass nach § 535 BGB grundsätzlich der Vermieter dafür Sorge tragen muss, dass sich die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Zeigt der Mieter einen Mangel an und beseitigt ihn der Vermieter nicht, so kann dem Mieter bis zur Beseitigung ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zustehen, § 320 BGB. Ferner kann der Mieter in diesen Fällen, sofern er den Vermieter zuvor erfolglos zur Beseitigung des Mangels aufgefordert hat, die Kosten der Selbstvornahme der Mängelbeseitigung nach § 536a Abs. 2 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen.

Allerdings gilt es hierbei zu berücksichtigen, dass im Falle der gewerblichen Miete von § 535 BGB zum Nachteil des Mieters dahingehend abgewichen werden kann, dass ihm die Pflicht zur Instandhaltung/Mängelbeseitigung weitestgehend aufgebürdet wird.

Dementsprechend müsste zunächst einmal anhand Ihres Mietvertrags geprüft werden, ob und inwieweit Ihnen die Pflicht zur Instandhaltung des Mietobjekts auferlegt wurde.

Wurde Ihnen die Pflicht zur Instandhaltung auferlegt wird jedoch ferner zu beachten sein, dass der Mangel wohl schon bei der Begründung des Mietverhältnisses vorhanden war. Dem Mieter darf jedoch in formularmäßig verwendeten Mietverträgen nicht die Beseitigung anfänglicher Mängel auferlegt werden. Dementsprechend wären Sie auch in diesem Fall zur Zurückhaltung der Miete bzw. zur Mietminderung berechtigt gewesen.

Allerdings müsste Ihr Mietvertrag ferner noch daraufhin überprüft werden, ob ein Aufrechungsausschluss vereinbart wurde. In diesem Fall wären Sie nicht dazu berechtigt, mit Ihren Aufwendungs- Minderungsansprüchen direkt gegen die Miete aufzurechnen. Sie müssten dann die Miete unter Vorbehalt zahlen und Ihre Ersatzansprüche getrennt geltend machen.

Zusammenfassend möchte ich Ihnen daher empfehlen, sich unter Vorlage Ihres Mietvertrags nochmals ausführlich anwaltlich beraten zu lassen. Möglicherweise kann dann doch noch eine vernünftige Lösung mit Ihrem Vermieter herbeigeführt werden. Im Übrigen sind Sie nicht verpflichtet, der Kündigung zu widersprechen. Deren Wirksamkeit müsste letztendlich in dem von Ihrem Vermieter zu führenden Räumungsrechtsstreit überprüft werden.

Abschließend hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir Verbindung aufnehmen.

Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2010 | 13:34

vielen dank für antwort, ich denke die gesetzlichen vorgaben sind nun verständlich. frage ist natürlich inwiefern die von mir vorgebrachten mängel als gerechtfertigt beurteilt werden und als schwerwiegend angesehen werden in einem verfahren. die entscheidende frage ist also ob die mängel die ich angezeigt habe als minderungsgrund durchsetzbar sind.
deshalb noch frage: die instandhaltungspflicht ist in meinem pachtvertrag allgemein als generelle verpflichtung meinerseits festgelegt. soweit gut, aber ist der erhebliche sanierungsaufwand an der bausubstanz des vermietereigentums, also sprich der an der grundsubstanz der immobilie zu erbringen ist, als instandhaltungsmassnahme aus dem pachtverhältnis zu werten? gibt es dazu rechtsprechungshinweise?

vielen dank für ihre auskünfte.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.11.2010 | 13:48

Sehr geehrter Ratsuchender,

bilden sich während der Dauer des Mietverhältnisses Feuchtigkeitserscheinungen wie Schimmel, so handelt es sich hierbei grundsätzlich um einen Sachmangel. (OLG Celle, ZMR 1985, 10) Hinsichtlich der Höhe der Minderung ist bei einer Gaststätte im Wesentlichen darauf abzustellen, wie sich der Schimmelbefall auf die Gäste auswirkt. (OLG Düsseldorf, 24.07.2009, I-24 U 6/09, 24 U 6/09) Kriterien sind hierbei insbesondere die Sichtbarkeit der Feuchtigkeitserscheinung und die Geruchsbelästigung.

Die Beseitigung des Mangels stellt sich als Instandhaltungsmaßname dar. Allerdings wird in Ihrem Fall zu berücksichtigen sein, dass der Mangel offenbar schon bei Übergabe der Mietsache vorhanden war. Dementsprechend werden Sie diesbezüglich nicht zur Instandhaltung verpflichtet sein.

Mit freundlichen Grüßen


RA Michael Vogt

Bewertung des Fragestellers 22.11.2010 | 15:02

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