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kündigung von pachtvertrag

13.04.2015 11:36 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


sehr geehrte damen und herren,

wir haben unsere immobilie an einen bäcker verpachtet, der darin ein cafe betreibt. das pachtverhältnis begann vor ziemlich genau einem jahr. wir haben einen pachtvertrag mit einem jahr und 4 wochen kündigungsfrist vereinbart.

vor ca. 6 wochen ereignete sich ein versicherungsfall, ein kunde verletzte sich vor dem gebäude an einer beschädigten regenrinne, die am kundenparkplatz entlang verlief und anscheinend schon länger defekt war. unser pächter meldete sich diesbezüglich nicht bei uns, dass diese defekt sei und diese wohl auch schon monate kaputt sei. nun ist ein kunde darüber gefallen und hat sich verletzt. der pächter möchte diesen fall aber nicht seiner versicherung melden. er hat aber laut pachtvertrag seine verkehrssicherungspflicht verletzt. wir konnten das nicht wissen, da wir 200 km weg entfernt wohnen.

wir haben vor, das haus zu verkaufen und haben darum einen nachtrag zum pachtvertrag angefertigt, in dem die kündigungsfrist für jede partei 3 monate zum monatsende beträgt. da sich nun dieser fall ereignete, haben wir uns entschlossen, noch 3 zusätzliche klauseln in diesen nachtrag aufzunehmen.
in diesen steht, dass der pächter die ansprüche des geschädigten übernehmen muss und für die zukunft dafür zu sorgen hat, sich rechtzeitig bei uns zu melden.

als dritter punkt schrieb ich, dass wenn der pächter dieser forderung nicht nachkomme, endet das bestehende pachtverhältnis fristerecht zum 15.4.2015

diesen nachtrag habe ich per einschreiben gesendet und wurde am 13.3.2015 zugestellt.

nun hat sich der pächter geäußert, er werde dieser forderung nicht nachkommen. er werde auch der kündigung nicht nachgehen, da diese nicht wirksam sei. er hätte ebenfalls einen anwalt konsultiert.

ist das so richtig?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Sie haben einen wirksamen Pachtvertrag mit der Bäckerei geschlossen, die eine Kündigungsfrist von vier Wochen zum Ablauf eines Jahres enthält.

Ein Pachtvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag mit der Folge, dass der Inhalt des Vertrags nicht einseitig von einer Vertragspartei abgeändert werden kann.

D.h., soweit Sie beabsichtigen, die Kündigungsfrist auf drei Monate zum Monatsende zu verkürzen, benötigen Sie für eine solche Abänderung die Zustimmung des Pächters. Die Zustimmung des Pächters benötigen Sie ebenso für die weiteren beabsichtigten Klauseln hinsichtlich des bestehenden Pachtvertrags.

Der Pächter hat Ihren Vorschlägen hinsichtlich der Änderung des Pachtvertrags widersprochen. Das hat zur Folge, dass der Pachtvertrag in der Weise fortbesteht, wie er ursprünglich geschlossen worden ist. Ihr Nachtrag hat also keinen Bestand.


2.

Eine andere Frage ist eine eventuelle Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht. Hier handelt es sich um das Problem, ob gegebenenfalls Sie schadenersatzpflichtig sein könnten.

Mangels entsprechender Hinweise im Sachverhalt lässt sich nicht beurteilen, ob tatsächlich dem Pächter die Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht angelastet werden kann. Sollte das aber der Fall sein, könnten Sie gegebenenfalls, sollten Sie auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden, bei dem Pächter Regress nehmen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2015 | 12:32

sehr geehrter herr raab,

uns geht es in erster linie, ob die kündigung rechtens ist, die ich an diesen nachtrag geknüpft habe.

mit diesem 3ten punkt, dass wenn der pächter diesen forderungen nicht nachgeht, das pachtverhältnis fristgerecht gekündigt wird.

diese ist somit nicht wirksam und der pachtvertrag verlängert sich automatisch um ein weiteres jahr?
habe ich das richtig verstanden?

vielen lieben dank
mit freundlichen grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.04.2015 | 14:45

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die Kündigung, die Sie mit dem Nachtrag formuliert haben, wonach das Pachtverhältnis zum 15.04.2015 enden soll, ist nicht rechtmäßig. Das ergibt sich daraus, dass damit die Kündigungsfrist, die im Pachtvertrag vereinbart ist, in unzulässiger Weise verkürzt wurde.

Allerdings kann ich mir auch vorstellen, dass es sich bei dem Datum, zu dem das Pachtverhältnis gekündigt werden soll, um einen Schreibfehler handelt: Vielleicht meinen sie nicht den 15.04.2015, sondern den 15.04.2016.

Dann wäre die Kündigung rechtmäßig, sofern sich das Pachtverhältnis jeweils um ein Jahr verlängert und wenn im Pachtvertrag festgehalten ist, dass die Kündigung vier Wochen vor Ablauf des Vertrags erklärt werden müsse. Allerdings sollten Sie die Kündigung nicht an eine Bedingung knüpfen (sofern der Pächter Ihrer Forderung nicht nachkomme), sondern das Pachtverhältnis ohne Bedingungen kündigen.

Einschränkend muss ich allerdings sagen, dass mir der Pachtvertrag nicht vorliegt, so dass ich nur den geschilderten Sachverhalt zu Grunde legen kann.


2.

Ihr letzter Absatz lässt aber die Schlussfolgerung naheliegend erscheinen, dass Sie als Datum für die fristgerechte Kündigung tatsächlich den 15.04.2015 meinen. Wie oben schon gesagt, wäre diese Kündigung unwirksam und das Pachtverhältnis bestünde weiterhin fort.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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